Comment acheter un terrain ? Procédures et conseils

Ce qu’il faut vérifier avant l'achat d’un terrain

Trouver un terrain, c’est choisir celui qui vous correspond et vérifier qu’il est constructible si votre ambition est d’y construire une maison.

Identifier le terrain idéal pour votre projet

Avant de vous lancer dans l'achat d'un terrain, il est important de définir vos critères de choix.

• L'emplacement: la localisation du terrain est un critère indispensable. Privilégiez un endroit qui correspond à votre mode de vie et à vos besoins quotidiens (proximité des écoles, des commerces, des transports en commun, etc.).
• L'environnement: évaluez le cadre de vie autour du terrain. Vérifiez la qualité du voisinage, la présence d'espaces verts, le niveau sonore et la qualité de l'air.
• Les caractéristiques du terrain: vérifiez que le terrain est constructible et qu'il répond à vos exigences en termes de surface, de pente et de forme.
• Les accès et les réseaux: vérifiez que le terrain est accessible en voiture et qu'il est raccordé aux réseaux d'eau, d'électricité, de gaz et d'assainissement, ou qu’il est possible de créer les raccordements.
• Les contraintes légales et techniques: consultez le plan local d'urbanisme (PLU) pour connaître les règles de construction applicables.

Acheter un terrain constructible demande rigueur et vigilance pour être à l’affût de la moindre opportunité. En effet, les occasions d’achat se font de plus en plus rares selon les secteurs géographiques. Il faudra alors être sur le qui-vive pour ne pas rater une belle opportunité.

Le plan local d'urbanisme (PLU)

Comment savoir si un terrain est constructible ? Le plan local d'urbanisme (PLU) est un document qui régit l'utilisation des sols sur une commune. Il détermine les zones constructibles et les règles de construction (hauteur des bâtiments, alignement, esthétique, etc.).

Avant d'acheter un terrain, il est donc recommandé de consulter le PLU pour vérifier si votre projet est réalisable. Vous pouvez le consulter en mairie ou sur le site internet de votre commune directement.

Terrain isolé ou en lotissement

Lors de l'achat d'un terrain, vous avez le choix entre un terrain isolé (ou diffus) et un terrain en lotissement.

• Terrain isolé: il est souvent moins cher, mais peut nécessiter des travaux de viabilisation (raccordement aux réseaux, accès, etc.). Il offre toutefois plus de liberté en termes de construction.
• Terrain en lotissement: il est déjà viabilisé et prêt à construire, mais il est soumis à des règles de construction strictes définies par le cahier des charges du lotissement.

L’un ou l’autre possède ses avantages et ses inconvénients. À vous de peser le pour et le contre selon vos souhaits.

Les procédures d’achat d’un terrain

L'achat d'un terrain passe par plusieurs étapes administratives et juridiques. Voici les principales procédures à suivre.

1.L'avant-contrat

L'avant-contrat, qu'il soit sous forme de promesse ou de compromis de vente, formalise l'accord entre l'acheteur et le vendeur. Il précise les conditions de la vente, y compris le prix, la description du terrain et les délais.

2.La signature d’un compromis de vente

Le compromis de vente engage fermement les deux parties. Il peut inclure des conditions suspensives (obtention d'un prêt pour l'achat d'un terrain, autorisations administratives, etc.). En cas de non-réalisation de ces conditions, la vente peut être annulée.

3.La signature de l'acte authentique

La signature de l'acte authentique de vente se fait chez le notaire. Ce document officialise la vente et transfère la propriété du terrain à l'acheteur. Le notaire se charge de vérifier la conformité de l'acte et d'effectuer les formalités nécessaires.

4.Enregistrement de l’acte de vente

Après la signature, l'acte de vente doit être enregistré auprès des services de publicité foncière. Cette formalité, effectuée par le notaire, permet de rendre la vente opposable aux tiers et de garantir la propriété à l'acheteur.

5.Déclarations fiscales et administratives

L'achat d'un terrain implique certaines déclarations fiscales et administratives. Vous devez notamment déclarer la vente à l'administration fiscale et vous acquitter des droits de mutation (ou frais de notaire).

Quels sont les différents contrats de construction ?

Lorsque vous achetez un terrain pour y construire une maison, plusieurs types de contrats de construction s'offrent à vous.

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

Le CCMI est le contrat de construction le plus courant. Il propose une protection maximale à l'acheteur grâce à des garanties légales (garantie de livraison à prix et délai convenus, garantie de parfait achèvement, etc.). Le constructeur prend en charge l'ensemble du projet, de la conception à la réalisation.

Le contrat de maîtrise d’œuvre – Maître d’œuvre

Le maître d’œuvre est un professionnel qui coordonne et supervise les travaux. Le contrat de maîtrise d’œuvre permet de conserver plus de liberté dans le choix des entreprises et des matériaux. Cependant, il nécessite une implication plus importante de l'acheteur dans le suivi du chantier.

Le contrat d'entreprise

Le contrat d'entreprise est conclu directement avec les artisans ou les entreprises de construction. Chaque corps de métier intervient de manière indépendante. Ce type de contrat peut être intéressant financièrement, mais il requiert une gestion rigoureuse et une bonne connaissance des travaux.

Le contrat de réservation en VEFA

La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est un contrat utilisé pour l'achat d'un logement neuf sur plan. L'acheteur devient propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux. La VEFA offre des garanties similaires à celles du CCMI, notamment la garantie d'achèvement.

Quels peuvent être les frais sur l’achat d’un terrain ?

L'achat d'un terrain entraîne plusieurs coûts supplémentaires qu'il est important d'anticiper.

Les frais de notaire

Les frais de notaire incluent les droits de mutation, les frais d'acte et les émoluments du notaire. Ils représentent environ 7 à 8 % du prix d'achat du terrain.

La taxe d’aménagement

La taxe d'aménagement est due pour toute construction, reconstruction ou agrandissement de bâtiments qui nécessite une autorisation d'urbanisme. Son montant dépend de la surface de construction et de la localisation du terrain.

Les frais de raccordement

Si le terrain n'est pas viabilisé, des frais de raccordement aux différents réseaux (eau, électricité, gaz, assainissement) doivent être prévus. Ces coûts varient en fonction de la distance des réseaux et de la complexité des travaux.

Est-il possible d’acheter un terrain sans construire ?

Peut-on acheter un terrain et construire plus tard ? Oui, il est tout à fait possible d'acheter un terrain sans intention immédiate de construire. Cela peut être intéressant pour plusieurs raisons.

• Investissement: acheter un terrain peut être un bon placement financier. La valeur d'un terrain peut augmenter avec le temps, surtout dans les zones en développement.
• Préparation du projet: acquérir un terrain vous permet de prendre le temps de préparer votre projet de construction sans précipitation.
• Patrimoine: un terrain peut constituer un patrimoine à transmettre à vos enfants ou petits-enfants.

Cependant, il est important de vérifier les règles d'urbanisme qui peuvent imposer des délais de construction ou des contraintes spécifiques.

Par ailleurs, certaines propriétés non bâties peuvent être soumises à la taxe foncière d’un terrain non bâti. Des exonérations sont possibles, de manière temporaire ou permanente.