Que comprend un loyer charges comprises ?

Location : quelles sont les charges comprises dans le loyer ?

Charges locatives : définition

Les charges locatives, également appelées charges récupérables ou encore charges comprises dans le loyer, sont des dépenses que le propriétaire d'un logement peut facturer au locataire en plus du loyer de base. Ces charges sont liées à l'entretien, à l'usage des parties communes et à certains services collectifs. Elles doivent être justifiées par le propriétaire et réparties selon la proportion de la surface louée par rapport à l'ensemble de la surface de l'immeuble.

Les charges habituellement incluses dans le loyer

Les charges locatives incluent généralement plusieurs types de dépenses qui sont regroupées en trois grandes catégories, parmi les services liés à l'usage de l'immeuble, les frais d'entretien des parties communes, ou encore les taxes et redevances.

• Eau froide et eau chaude : la consommation d'eau froide et parfois d'eau chaude, lorsqu'elle est produite par une installation collective.
• Chauffage collectif : les frais de chauffage collectif de l'immeuble, répartis entre les différents logements.
• Ascenseurs et monte-charge : les coûts liés à l'entretien et au fonctionnement des ascenseurs et des monte-charge.
• Éclairage des parties communes : l'électricité utilisée pour éclairer les couloirs, les escaliers et les halls d'entrée.
• Nettoyage des parties communes : les dépenses pour le nettoyage des couloirs, des escaliers, des halls et autres parties communes de l'immeuble.
• Espaces verts : les frais d'entretien des jardins, pelouses et espaces verts communs.
• Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : la taxe pour la collecte des ordures ménagères.
• Charges pour la gestion des parties communes : les frais liés à la gestion et à l'administration de l'immeuble (syndic de copropriété, par exemple).
• Gardiennage : rémunération du gardien, gestion de la loge du gardien et rémunération des autres employés. 

Est-ce que l'électricité est comprise dans les charges ?

En général, l'électricité utilisée à l'intérieur du logement n'est pas incluse dans les charges locatives. Chaque locataire doit souscrire un contrat individuel et payer sa consommation personnelle. Cependant, l'électricité des parties communes (couloirs, escaliers, halls) est incluse dans les charges locatives, répartie entre les locataires, et facturée par le propriétaire.

Les charges non incluses dans le loyer

Certaines charges ne sont pas incluses dans les charges locatives récupérables par le propriétaire. Parmi elles, on peut citer :

• Les réparations et gros travaux : les dépenses pour les réparations majeures ou les travaux d'amélioration de l'immeuble (toiture, façade, etc.) ne peuvent pas être récupérées auprès du locataire.
• Les frais de gestion locative : les honoraires d'agence pour la gestion locative ou la mise en location ne sont pas récupérables.
• Les taxes foncières : la taxe foncière est à la charge du propriétaire et ne peut pas être imputée au locataire.
• Assurance du propriétaire : l’assurance couvrant les risques liés à la propriété du bien (hors assurance locative obligatoire pour le locataire) n'est pas récupérable.

Comment les charges comprises dans le loyer sont-elles calculées ?

Méthode de calcul

Les charges locatives provisoires sont des acomptes versés par le locataire en plus du loyer, basés sur une estimation des dépenses annuelles. Voici les étapes et méthodes couramment utilisées pour calculer ces charges comprises :

1. Estimation des dépenses annuelles : le propriétaire fait une estimation des dépenses prévues pour l'année à venir en se basant sur les charges des années précédentes.
2. Répartition des charges : les charges sont réparties entre les locataires en fonction de la surface du logement occupé ou selon la répartition des millièmes de copropriété. Par exemple, un appartement de 50 m² dans un immeuble de 500 m² se verra attribuer 10 % des charges communes.
3. Fixation des provisions mensuelles : une fois l'estimation annuelle des charges effectuée, le montant est divisé par 12 pour déterminer les provisions mensuelles que chaque locataire doit payer en plus du loyer. Par exemple, si les charges annuelles estimées pour un locataire sont de 1 200 €, la provision mensuelle sera de 100 €.
4. Régularisation annuelle des charges : en fin d'année, le propriétaire compare les provisions versées aux dépenses réelles. Une régularisation est effectuée pour ajuster le montant payé par le locataire. Si les dépenses réelles sont inférieures aux provisions, le locataire reçoit un remboursement. Si elles sont supérieures, il doit payer la différence.

Exemple de calcul

Voici l’estimation annuelle des charges incluses dans le loyer :

• Eau froide et chaude : 1 000 €
• Chauffage collectif : 2 000 €
• Entretien des parties communes : 800 €
• Ascenseur : 400 €
• Total : 4 200 € 

Supposons qu’il s’agit d’un immeuble de 5 appartements de 100 m² chacun, totalisant 500 m². Chaque appartement se voit donc attribuer 20 % des charges totales (car 100 m² / 500 m² = 0,2). 

Procédons à présent à la fixation des provisions mensuelles :

• Pour un appartement de 100 m² : 20 % de 4 200 € = 840 € par an.
• Provision mensuelle : 840 € / 12 = 70 € par mois. 

En fin d'année, le propriétaire calcule les dépenses réelles. Si les dépenses réelles pour l'appartement sont de 800 €, le locataire a payé 40 € de trop (840 € - 800 €) et recevra un remboursement de 40 €. Si les dépenses réelles sont de 900 €, le locataire devra payer 60 € supplémentaires (900 € - 840 €).

Comment les charges locatives sont-elles régularisées annuellement ?

Quand un locataire paie ses charges comprises mensuellement en même temps que son loyer, il les paie en avance, basées sur une estimation moyenne des dépenses. À la fin de l'année, le propriétaire calcule précisément les dépenses et compare ces montants réels aux sommes payées en avance par le locataire avec le loyer. Deux situations peuvent alors se présenter :

1. Si les dépenses réelles sont inférieures aux montants prépayés, le propriétaire doit rembourser la différence au locataire.
2. Si les dépenses réelles excèdent les estimations, le propriétaire peut demander au locataire de payer la différence, souvent appelée rappel de charges. 

Si les dépenses réelles dépassent les estimations, le propriétaire doit fournir au locataire les justificatifs des dépenses pour soutenir sa demande de régularisation. Il doit également offrir la possibilité d'échelonner le paiement du surplus sur 12 mois si les charges datent de plus d'un an. 

Inversement, si c'est le propriétaire qui doit rembourser un montant trop perçu, il le fait directement et ajuste les provisions de charges pour l'année suivante en fonction des dépenses réelles constatées, ce qui peut réduire les charges mensuelles du locataire pour l'année à venir.

Quels sont les éléments à vérifier avant de signer un bail "charges comprises" ?

Avant de signer un bail "charges comprises" en location, il est crucial de vérifier plusieurs éléments pour éviter les mauvaises surprises et comprendre précisément vos obligations et droits en tant que locataire. Voici une checklist des points importants à contrôler dans le contrat de location :

1. Définition des charges incluses : assurez-vous que le contrat spécifie clairement quelles charges sont incluses, comme l'eau, le chauffage, l'électricité des parties communes et l'entretien des espaces communs, ainsi que leur montant.
2. Répartition et calcul : prenez le temps de comprendre comment les charges sont réparties entre les locataires, que ce soit par surface ou par millièmes de copropriété, et comment les provisions mensuelles sont déterminées.
3. Régularisation des charges : informez-vous sur la fréquence de la régularisation des charges (annuelle ou semestrielle) et la procédure pour ajuster les charges selon les dépenses réelles, ainsi que la gestion des excédents ou des déficits.
4. Justificatifs et transparence : assurez-vous que vous avez le droit de demander et consulter les justificatifs des dépenses et que le contrat permet de recevoir un détail des dépenses annuelles.
5. Charges non incluses : identifiez clairement quelles charges ne sont pas comprises dans le loyer, comme l'électricité privative, internet et la taxe d'habitation.
6. Modalités de paiement : vérifiez la date d'échéance du paiement du loyer et des charges, ainsi que les modes de paiement acceptés (virement bancaire, prélèvement automatique, chèque, etc.).
7. Indexation des charges : informez-vous sur les mécanismes d'indexation des charges et comment ils sont appliqués (annuellement, selon un indice de référence).
8. Entretien et réparations : clarifiez qui est responsable de l'entretien des parties communes et privatives, et quelles dépenses de réparation sont incluses dans les charges ou à la charge du locataire.
9. Conditions de résiliation : explicitez les conditions de résiliation du bail, le préavis requis et les modalités de remboursement des charges en cas de résiliation anticipée.