Que comprennent les charges de copropriété ?

Charges de copropriété : définition

Les charges de copropriété correspondent aux dépenses courantes que doivent payer l’ensemble des copropriétaires. Le montant de ces frais doit permettre :

• d’assurer le bon fonctionnement de la copropriété ;
• de préserver l’état de l’immeuble.

Que comprennent les charges de copropriété ?

Les charges courantes

Parmi les charges courantes de copropriété, on peut notamment relever :

• l’entretien de l’immeuble : la rémunération du gardien et du personnel d’entretien, les frais d’enlèvement des ordures ménagères, le nettoyage des parties communes ;
• les équipements communs : l’ascenseur, l’éclairage, l’eau et le chauffage collectif ;
• la conservation de l’immeuble : petits et gros travaux ;
• l’administration de l’immeuble : honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales.

Les charges occasionnelles

Les charges exceptionnelles ne sont pas toujours incluses dans le budget prévisionnel. Celles-ci peuvent concerner :

• le remplacement de la chaudière ;
• les travaux de réfection de la toiture ;
• le ravalement de façade ;
• la réfection des peintures dans les parties communes ;
• les diagnostics techniques ;
• la création d’un nouvel équipement collectif.

Elles impliquent généralement des dépenses assez importantes qui doivent être votées au cas par cas lors des assemblées générales annuelles ou en assemblée extraordinaire.

Elles sont bien souvent au cœur des conseils d’achat d’appartement donnés par les agences et des négociations entourant une transaction immobilière. Elles sont également à prendre en compte avant un achat immobilier au moment de déterminer un budget et de réaliser une simulation de prêt immobilier.

Comment sont calculées les charges d’une copropriété ?

La répartition des charges

Les charges d’une copropriété sont réparties entre les copropriétaires. La répartition des charges est proportionnelle à la valeur relative :

• du lot de copropriété ;
• de la quote-part des parties communes, appelée tantième ou millième de copropriété.

Ainsi, le copropriétaire d’un appartement de 90 m² paie plus de charges que le copropriétaire d’un studio de 19 m². Les tantièmes d’un immeuble sont déterminés par le règlement de copropriété, sur la base de différents éléments tels que la surface habitable ou la situation du logement. Ils permettent ainsi une répartition équitable des charges de copropriété.

Le montant des frais engagés

Le montant des charges d’une copropriété est voté chaque année en assemblée générale. Ce budget prévisionnel prévoit :

• les dépenses courantes ;
• les travaux à réaliser pour l’année à venir.

Il faut savoir que ces charges sont payées par avance par les copropriétaires, sous forme de provisions trimestrielles ou mensuelles. Pour cela, le syndic de copropriété procède à des appels de charges selon un échéancier fixé dans le règlement de copropriété.

Sauf dispositions contraires fixées par l’assemblée générale, le versement des provisions de charges doit être réalisé par les copropriétaires le premier jour de chaque trimestre. Une fois par an, le syndic opère une régularisation des charges, en comparant les dépenses réelles et les provisions versées.

Qui paie les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété doivent être payées collectivement par les copropriétaires. Elles représentent les dépenses courantes nécessaires au bon fonctionnement ainsi qu’à la valorisation de la copropriété. On distingue deux catégories de charges.

• Les charges générales relatives à l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes de la copropriété (syndic, le nettoyage, le gardien, l’assurance de l’immeuble, les coûts de surveillance, etc.).
• Les charges spéciales, qui concernent les équipements communs et les services collectifs de l’immeuble.

Les charges générales sont réparties entre les copropriétaires selon le nombre de lots et les tantièmes de copropriété dans les parties communes (quote-part de chaque lot). En revanche, les charges spéciales peuvent être en partie payées par le locataire si le logement est loué. C’est ce qu’on appelle les charges locatives ou récupérables.

Zoom sur les charges locatives : quels frais doit payer le locataire ?

Charges locatives : définition

Les charges locatives (ou charges récupérables) correspondent aux frais engagés par le propriétaire pour assurer l’entretien courant des parties communes. Si ces dépenses sont initialement payées par le propriétaire, une partie est à la charge du locataire. Ces charges locatives viennent s’ajouter tous les mois au loyer à verser sous la forme de provisions sur charges. Elles servent à assurer l’entretien et le maintien en bon état de l’immeuble. Elles contribuent également indirectement à la continuité du remboursement du prêt immobilier contracté par le propriétaire.

Liste des charges à payer par le locataire

La répartition des charges locatives entre le locataire et le propriétaire (ou son représentant) est encadrée par la loi (décret du 26 août 1987). À la charge du locataire, on peut notamment relever :

• le chauffage collectif ;
• les dépenses d’entretien de la copropriété (ascenseur, gardien, personnel d’entretien, espaces verts, stationnement, électricité des parties communes, etc.) ;
• les taxes et redevances (balayage, ordure ménagère, assainissement) ;
• les consommations d’eau froide et d’eau chaude ;
• les petits travaux effectués dans les parties communes intérieures comme extérieures (réparation cabine d’ascenseur, fuites, équipements d’entretien, etc.).

Le salaire du gardien (ainsi que les charges associées) est en partie récupérable par le propriétaire mais cette part dépend des tâches accomplies par celui-ci. La part récupérable est de :

• 75 % si le gardien effectue le nettoyage et le ramassage des poubelles ;
• 40 % s’il n’accomplit que l’une de ces 2 tâches.

Le montant des charges locatives est calculé chaque année par le propriétaire qui en impacte une certaine partie à son locataire à l’issue du vote du budget prévisionnel de la copropriété. Il doit notamment présenter au locataire un décompte des consommations d’électricité et d’eau. Un propriétaire dispose de 3 ans pour réclamer des charges locatives impayées du locataire. Le locataire peut lui aussi réclamer pendant 3 ans le remboursement de provisions versées supérieures aux charges locatives réellement dues.

La régulation des charges par le propriétaire

La régulation des charges, ou régularisation des charges, consiste à ajuster le montant des charges locatives en fonction des dépenses réellement engagées par le propriétaire. Deux cas de figure peuvent alors se présenter :

• soit le locataire a payé trop de charges locatives, le propriétaire procède au remboursement du trop-perçu ;
• soit les charges locatives payées sont inférieures aux dépenses et le propriétaire peut réclamer le complément.

Il faut savoir que cette régulation des charges intervient au moins une fois par an.

À combien s’élèvent en moyenne des frais de copropriété ?

Les frais de copropriété représentent une charge qu’il convient d’anticiper. D’autant plus que le coût moyen de ces charges de copropriété ne cesse d’augmenter. Selon l’Association des responsables de la copropriété (ARC) relayée notamment par Le Monde, le propriétaire d’un appartement de 60 m² devait payer en moyenne 3 057 € par an (en 2020), soit près de 255 € par mois. À noter que le coût moyen des frais de copropriété varie en fonction de certains paramètres comme la zone géographique, les tarifs des prestataires ou encore le besoin en travaux.

Avec l’inflation, le dernier observatoire de l’ARC, relayé cette fois par TF1, a enregistré une augmentation moyenne de 3,9 % des charges de copropriété par rapport à 2020 (+ 4,7 % pour l’Île-de-France). En dix ans, les dépenses des copropriétaires auraient ainsi augmenté de 50 %.

Les charges de copropriété sont-elles déductibles des impôts ?

Des charges peuvent être déductibles des impôts, mais elles doivent répondre à certaines caractéristiques. En effet, cela est possible pour les biens mis en locatif et générant un revenu foncier.

Dans la liste des charges de copropriété déductibles, on retrouve :

• les dépenses acquittées pour le compte des locataires à la charge des propriétaires ;
• les provisions pour charges de copropriété qui concernent l’eau, l’électricité ou encore les ordures ménagères ;
• les charges d’entretien et de réparation permettant de remettre le logement en état de fonctionnement ou de maintenir des conditions de vie décentes (travaux d’installations électriques, réfection de la peinture, remplacement d’équipements de chauffage, plomberie, ravalement de façade, etc.).

Peut-on réduire les charges de copropriété ?

Compte tenu de l’augmentation toujours plus importante des charges de copropriété, de nombreux propriétaires sont à la recherche de solutions pour réduire ces coûts. Plusieurs options peuvent alors être envisagées :

• le recours à un syndicat de copropriété bénévole ou coopératif sur un mode d’autogestion des copropriétaires. Celui-ci permet de réaliser des économies plus ou moins importantes chaque année, notamment sur les honoraires ou les frais annexes. Ce mode de gestion est généralement opportun pour les petites copropriétés ;
• la renégociation des différents contrats détenus auprès des fournisseurs pour l’immeuble (contrats d’assurance, d’électricité, de gaz, de ménage, etc.). La libéralisation de la plupart de ces marchés permet aujourd’hui la simplification de ces démarches et la réalisation d’économies potentiellement importantes à l’échelle d’un immeuble ;
• l’optimisation énergétique : cette démarche, plus longue et plus engageante, peut toutefois permettre des économies conséquentes à long terme pour le bâtiment. La réalisation d’audits énergétiques aboutissant sur des pistes concrètes d’amélioration de l’efficacité thermique de l’immeuble peut réduire sensiblement les coûts de chauffage dans la durée. L’isolation des murs et de la toiture ou encore l’installation d’un système de chauffage utilisant les énergies renouvelables permettent en plus d’accroître la valeur du bâtiment. Ces investissements peuvent en outre être en partie financés par les aides des pouvoirs publics (MaPrimeRénov’ Copropriétés notamment).

Enfin, dans tous les cas de figure, il est indispensable de bien anticiper au préalable les futures dépenses de copropriété à venir, en se référant notamment aux précédents procès-verbaux d’assemblée générale ainsi qu’à l’état général du bâtiment. Ces précautions peuvent vous permettre de mettre de côté une trésorerie utilisable le cas échéant vous évitant de devoir contracter un emprunt coûteux.