Que devez-vous vérifier pour l'achat d'une maison avec travaux ?

Est-ce moins cher d’acheter une maison avec travaux ?

En théorie, oui. D’une part parce que le prix de vente d’une maison avec travaux est bien souvent moins élevé que celui d’une maison clé en main. Car des travaux non réalisés ou non finalisés par le propriétaire vendeur (comme une salle de bain encore en chantier par exemple) font baisser la valeur du bien. Si ce n’est pas le cas, ils peuvent du moins faire l’objet de négociations de la part des acheteurs potentiels.

D’autre part parce qu’il est possible de réaliser de vraies économies sur la main d'œuvre, si vous envisagez de réaliser les travaux ou une partie vous-même. Mais pour cela, il convient d’être un bon bricoleur et de s’y connaître un minimum pour éviter les erreurs qui peuvent se révéler fort coûteuses par la suite.

En pratique, tout dépend du prix de départ du bien (dans la moyenne ou surestimé), des travaux à réaliser (certains comme la réfection d’une toiture ou la création d’un système peuvent vite chiffrer) et de vos envies (faire appel à un professionnel, effectuer les travaux vous-même, rénover vite pour louer le bien…).

L’idéal est de bien estimer le montant des travaux à réaliser, que vous passiez par un professionnel ou que vous les effectuiez vous-même, pour savoir si le projet est réalisable ou non.

Quels sont les avantages d’acheter un logement avec travaux ?

Vous hésitez entre un appartement avec travaux et un bien neuf ? Découvrez quels sont les intérêts à acquérir un logement à rénover.

• Vous pouvez personnaliser l’aménagement, les équipements et la décoration selon vos goûts et vos préférences.
• Vous pouvez optimiser le logement en entreprenant par exemple des travaux complets de rénovation énergétique (isolation, système de chauffage, ouvertures en double vitrage…) et en remettant aux dernières normes du bâtiment l’électricité.
• Vous pouvez bénéficier de financements intéressants, comme l’Éco-prêt à taux zéro ou MaPrimeRénov’ qui permettent de diminuer le coût des travaux.
• Vous pouvez obtenir une meilleure plus-value en cas de revente.

Que faut-il vérifier avant de faire un achat immobilier avec travaux ?

Pour que l’opération immobilière soit un vrai succès, il est crucial avant de signer le compromis de vente de réfléchir à certains points essentiels.

Contrôler la valeur du bien

Les prix net vendeur s’appuient sur l’estimation d’un agent immobilier. Mais ils peuvent considérablement varier d’un professionnel à l’autre. Alors pour vous assurer que le prix du logement que vous avez repéré est conforme à la réalité du marché, prenez le temps de mener votre petite enquête.

Renseignez-vous sur les prix au m² pratiqués dans le secteur géographique. Comparez également des biens similaires avec travaux pour vous donner un ordre d’idée.

Prévoir le plus précisément possible le budget travaux

L’idée est de lister tous les travaux à réaliser et d’avoir une idée précise de leur montant pour savoir s’ils entrent dans votre enveloppe budgétaire globale (prix du bien + travaux).

Si besoin, établissez des priorités entre les travaux indispensables et ceux qui sont optionnels. Ou revoyez vos exigences à la baisse en jouant sur les matériaux et les équipements (d’un modèle à l’autre, les prix peuvent varier considérablement).

Prendre en compte les formalités administratives

En fonction du type de travaux envisagés, il se peut que vous deviez effectuer une déclaration préalable ou demander un permis de construire.

Par exemple, si vous prévoyez d’installer une fenêtre de toit ou de changer la porte d’entrée, vous devez faire une déclaration préalable de travaux.

Si vous envisagez de modifier la façade ou de créer un agrandissement de plus de 20 m², vous devez déposer une demande de permis de construire.

Ces démarches administratives impliquent aussi des délais (deux mois d’instruction pour un dossier de permis de construire portant sur une maison individuelle et ses annexes et trois mois pour les autres projets).

Comment évaluer le montant des travaux avant d’acheter votre logement ?

Pour disposer d’estimations réalistes et précises, le mieux est de faire appel à des professionnels. Ceux-ci vont tenir compte de vos attentes pour chiffrer leurs interventions.

Rapprochez-vous de plusieurs entreprises pour obtenir différentes propositions et pouvoir les comparer. De plus, vous pouvez toujours demander l’avis de l’agent immobilier ou de proches qui ont déjà réalisé des travaux du même genre. Cela permet d’avoir une vision plus large. Et vous pourrez par la suite affiner le budget avec les entreprises.

Comment financer les travaux de votre future maison ?

Plusieurs solutions s’offrent à vous pour financer les rénovations de votre logement.

Inclure les travaux dans le prêt immobilier

Si vous disposez de devis, vous pouvez demander à votre banque d’intégrer les dépenses dans votre futur crédit. L’établissement financier s’appuie sur des devis de professionnels pour prêter les fonds, puis sur des factures pour débloquer les sommes.

Faire un prêt travaux en plus de votre prêt immobilier

Vous pouvez solliciter un prêt travaux :

• si vous désirez distinguer les deux opérations (acquisition d’une part, travaux de l’autre) ;
• si vous planifiez les travaux quelques semaines ou mois après l’acquisition.

Le prêt travaux est une solution de crédit spécifique destinée au financement de travaux. Il fait partie des crédits à la consommation. Son montant est plafonné à 75 000 euros.

Les aides pour financer vos travaux ?

Vous êtes décidé à acheter une maison avec travaux ? N’oubliez pas de vous renseigner sur les aides d’État qui peuvent diminuer le coût global des travaux ou vous aider à rénover votre bien.

Voici les principales :

• MaPrimeRénov’ liée aux travaux de rénovation énergétique. Le montant accordé dépend du revenu fiscal de référence (RFR) ;
• MaPrimeRénov’ Sérénité pour une opération globale de rénovation énergétique. Les travaux doivent assurer un gain énergétique d’au minimum 35 % pour être éligibles ;
• Prime Coup de pouce Chauffage pour un remplacement de chauffage au fioul, au charbon ou au gaz par un équipement moins énergivore du type pompe à chaleur, chaudière biomasse ou système solaire combiné ;
• Prime Coup de pouce Rénovation performante d’une maison individuelle : si vous prévoyez une rénovation globale du logement et des travaux permettant de baisser d’au moins 55 % la consommation annuelle d’énergie primaire inhérente au chauffage, à la climatisation et à la production d’eau chaude ;
• Éco-prêt à taux zéro : il s’agit d’un financement sans intérêts portant sur des travaux de rénovation énergétique et pouvant atteindre jusqu’à 50 000 €. Il n’est pas conditionné aux ressources du foyer. Il est cependant obligatoire de faire appel à un professionnel RGE (reconnu garant de l’environnement) ;
• Certificats d’économie d’énergie (CEE) : proposés par les fournisseurs d’énergie, ils permettent de financer partiellement ou en totalité des travaux d’économie d’énergie ;
• aides de l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) : elles concernent des travaux d’amélioration (rénovation énergétique, rénovation des réseaux d’eau, adaptation à la perte d’autonomie…).

Il est possible de cumuler certaines aides mais aussi de les compléter par un prêt bancaire. Si le montant à emprunter dépasse 75 000 €, il s’agit d’un crédit immobilier. Dans le cas contraire, vous pouvez financer vos travaux grâce à un crédit à la consommation.

Travaux et investissement locatif : lesquels sont déductibles de vos impôts ?

Si vous projetez un achat d’appartement avec travaux dans l’optique de le louer, sachez que vous pouvez amortir certaines dépenses.

En effet, vous pouvez déduire de vos impôts les charges suivantes :

• les travaux d’entretien et de réparation, tels qu’une rénovation de toiture, un changement de chaudière ou une réparation de plafond ;
• les travaux d’amélioration destinés à apporter un meilleur confort (installation de nouveaux équipements sanitaires, rénovation des peintures, pose d’une antenne TV collective…).