⏱L'essentiel en quelques mots
La loi Denormandie est un programme de défiscalisation ayant pour objectif l’amélioration du parc immobilier ancien national. Il vise à rénover le maximum de logements anciens afin de les rendre plus confortables et plus efficaces thermiquement.
Dans la pratique, un investisseur locatif peut acheter un logement ancien pour y effectuer des travaux d’envergure et ainsi bénéficier d’une exonération fiscale partielle pendant une certaine période. Pour ce faire, il doit ensuite s’engager à mettre le bien en location pour une durée minimale avec des conditions de location précises (plafonnement des loyers, locataires disposant de revenus modestes). Le montant de la réduction d’impôt varie selon les cas de figure :
- il peut atteindre 12 % de l’investissement pour une location de 6 ans (2 % par an), 18 % pour une location de 9 ans (2 % par an) et 21 % pour une location de 12 ans (2 % par an les 9 premières années et 1 % par an les 3 dernières années) ;
- le montant de l’investissement total (achat + travaux) pouvant être exonéré est de 300 000 € ou 5 500 €/m², soit une réduction d’impôt maximale de 63 000 € ;
- le coût des travaux doit représenter au moins 25 % de l’investissement total.
Sommaire
Comment calculer la réduction d'impôt avec la loi Denormandie ?
La loi Denormandie est une mesure d’aide fiscale permettant à un investisseur locatif de réduire le montant de ses impôts pendant plusieurs années. Pour ce faire, il doit acheter un logement ancien dans une commune éligible au dispositif (zone “Action Coeur de Ville ou ORT) et procéder à d’importants travaux de rénovation en son sein. Après les travaux, le logement doit être mis en location pour un certain nombre d’années avec un loyer plafonné et un locataire disposant de ressources modestes (inférieures à des plafonds définis selon la composition du foyer).
Le montant de la réduction d’impôt Denormandie
Le montant de la réduction d’impôt Denormandie dépend de la durée de mise en location du bien :
- pour une location de 6 ans, l’exonération fiscale est de 12 % du montant total de l’investissement étalée à raison de 2% par an ;
- pour une location sur une durée de 9 ans, la réduction d’impôts s’élève à 18 % du montant total déboursé à raison là encore de 2 % par an ;
- pour une location sur une période de 12 ans, l’investisseur peut profiter d’une exonération fiscale à hauteur de 21 % avec un étalement de 2 % sur les 9 premières années puis de 1 % sur les 3 dernières années.
En Outre-mer, les montants sont encore plus élevés avec :
- 23 % d’exonération fiscale pour une durée de location de 6 ans ;
- 29 % de réduction d’impôts pour une durée de location de 9 ans ;
- 32 % d'exonération pour une durée de location de 12 ans.
Bon à savoir
L’application de l’exonération fiscale est plafonnée à 300 000 € ou à 5 500 € par m² et par foyer fiscal, achat et travaux compris. La réduction d’impôts peut donc atteindre au maximum un montant de 63 000 € étalé sur 12 ans.
Exemple de calcul de réduction d'impôt Denormandie
Pour un investissement total de 200 000 € avec une mise en location sur une durée de 12 ans, le montant de la réduction fiscale est alors le suivant :
- pour les 9 premières années : 200 000 x 2 % par an soit 4 000 € par an et 36 000 € au bout de 9 ans (4 000 x 9) ;
- pour les 3 dernières années : 200 000 x 1 % par an soit 2 000 € par an et 6 000 € au bout de 3 ans (2 000 x 3).
Au terme des 12 ans, l’investisseur peut donc économiser 42 000 € d’impôts (36 000 + 6 000).
En revanche, si on prend à présent comme exemple un investissement de 400 000 €, le montant de la déduction s’appliquera uniquement sur 300 000 € (plafond éligible) avec :
- sur les 9 premières années : 300 000 x 2 % par an soit 6 000 € par an et 54 000 € sur 9 ans ;
- sur les 3 dernières années : 300 000 x 1 % par an soit 3 000 € par an et 9 000 € sur 3 ans.
Au total, l’exonération fiscale au terme des 12 années est alors de 63 000 € (54 000 + 9 000), soit le montant maximal pouvant être atteint. Les 100 000 € supplémentaires investis n'ouvrent alors pas droit à une réduction d’impôts supplémentaire.
Bon à savoir
Attention, le montant total des niches fiscales est plafonné à 10 000 € par an en métropole et à 18 000 € en Outre-mer. La réduction Denormandie peut ainsi ne pas être intégralement prise en compte par l’administration si l’investisseur bénéficie déjà par ailleurs d’autres dispositifs d’optimisation fiscale complémentaires (déficit foncier par exemple).
Quel est le coût des travaux à effectuer pour être éligible au dispositif Denormandie ?
Pour être éligible au dispositif Denormandie, l’investisseur locatif doit réaliser des travaux d’ampleur devant atteindre au minimum 25 % du coût total de l’investissement (achat + travaux).
Par exemple, pour un achat de 150 000 €, le montant des travaux doit être d’au moins 50 000 € pour représenter un quart du montant total de l’opération soit dans ce cas de figure 200 000 €.
La rénovation entreprise doit par ailleurs concerner certains types de travaux bien particuliers définis par l’arrêté du 26 mars 2019. Deux types de travaux doivent au moins être entrepris parmi une liste de 5 types de travaux comprenant l’isolation des murs, l’isolation des combles, l’isolation des fenêtres, le remplacement de chauffage ou encore le remplacement d’équipement de production d’eau chaude sanitaire.