Quelles sont les conditions d'éligibilité au dispositif Denormandie ?

Quels sont les critères d'éligibilité au dispositif Denormandie ?

Le dispositif Denormandie est une mesure fiscale qui offre la possibilité à un contribuable de bénéficier d'une aide financière prenant la forme d'une réduction d'impôt sur le revenu pour les investissements locatifs dans l'immobilier ancien.

Mis en place en 2019, il prolonge la Loi Pinel pour l'immobilier ancien, en en reprenant plus ou moins les mêmes règles et mécanismes. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, plusieurs critères sont toutefois à remplir par le propriétaire bailleur, se rapportant notamment au prix du bien, à sa localisation ou encore aux conditions de sa mise en location.

Les biens immobiliers concernés

Le dispositif Denormandie s’applique pour le moment aux logements acquis entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2025. Pour être éligible à l’exonération fiscale, l'investisseur doit obligatoirement acquérir :

• un logement ancien nécessitant des travaux de réhabilitation relativement importants. Ceux-ci doivent en effet représenter au moins 25% du coût total du projet. Pour l'achat d'un bien de 120 000 €, l'investisseur est par exemple tenu d'investir 40 000 € supplémentaires pour les travaux ;

• un local utilisé à d’autres fins que l’habitation et dont les travaux permettent de le transformer en logement habitable.

Par ailleurs, la nature des travaux entre également en ligne de compte pour être éligible à la loi Denormandie. Ceux-ci doivent notamment respecter un cahier des charges précis élaboré par le ministère de la transition écologique à savoir :

• comprendre au moins 2 types de travaux différents parmi les travaux suivants :
  • remplacement de chaudière ;
  • isolation des combles ;
  • isolation des murs ;
  • isolation des fenêtres ;
  • remplacement d'un système de production d'eau chaude sanitaire.

Les travaux peuvent également concerner des projets de création d’une nouvelle surface habitable tels qu’une terrasse, un balcon ou un garage) ;

• être terminés au plus tard le 31 décembre de la seconde année de l'acquisition du bien ;

• les travaux de rénovation doivent être réalisés par un artisan reconnu garant de l'environnement (RGE) lorsqu’ils concernent l’amélioration de la performance énergétique.

Enfin, le montant maximum de la réduction fiscale applicable est limitée à une enveloppe budgétaire totale de 300 000 € (acquisition + travaux) ou 5 500 € par m². S'il est possible d'acheter un bien dépassant ce budget, la part au-delà de 300 000 € ou de 5 500 € par m² ne donnera pas lieu à une exonération fiscale. La réduction maximale peut donc atteindre jusqu’à 63 000 €.

Localisation des biens : où investir ? (Faire un tableau avec les zone éligibles svp)

Pour profiter des avantages de la loi Denormandie, il convient d’investir dans une des 222 communes intermédiaires participant au plan “Action Cœur de Ville” (ACV) ainsi qu’à celles ayant signé une convention ORT (opération de revitalisation du territoire) avec les pouvoirs publics.

Contrairement à la loi Pinel qui visait les zones tendues, ce programme a plutôt pour objectif de redynamiser certaines zones où la performance thermique des bâtiments est relativement médiocre. Avec 245 communes éligibles au total, l’idée est ainsi d’attirer de nouveaux arrivants dans ces villes moyennes en leur mettant à disposition un logement performant et confortable.

Les villes du programme “Action Coeur de Ville” sont réparties en 5 zones distinctes par les pouvoirs publics à savoir :

Zones éligibles	Exemples de villes
Zone A bis	Paris et communes d’Île-de-France (petite couronne)
Reste de la zone A	Reste de l’île-de-France, région genevoise et certaines communes de la Côte d’Azur
Zone B1	Chartres, Mulhouse, Coulommiers, Lunel, Sète, Arles, Carpentras, Cavaillon, Nemours, Etampes, etc.
Zone B2	Agen, Auxerre, Blois, Bourg-en-Bresse, Briançon, Colmar, Lorient, Valence, Rochefort, St-Brieuc, St-Lô, St-Omer, etc.
Zone C	Auch, Aurillac, Cahors, Mende, Morlaix, Tulle, etc.

Le programme ORT comprend lui les 23 villes suivantes : Abbeville, Arras, Beauvais, Béthune, Boulogne-sur-mer, Calais, Cambrai, Château-Thierry, Compiègne, Creil, Denain, Douai, Dunkerque, Laon, Lens, Liévin, Maubeuge, Saint-Omer, Saint-Quentin, Senlis, Soissons, Valenciennes.

Les conditions pour l’investisseur

Le programme Denormandie s'adresse aux particuliers qui envisagent de devenir propriétaire bailleur en investissant dans un bien à rénover pour ensuite le mettre en location dans l'une des zones géographiques concernées. Pour bénéficier de tous les avantages fiscaux du dispositif, le futur propriétaire doit remplir plusieurs conditions particulières à savoir :

• être un citoyen français de plus de 18 ans (il n'existe pas d'âge limite pour le dispositif en revanche) ;

• après la rénovation, prendre l'engagement de mettre en location le bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans en fonction de ses préférences et du pourcentage de défiscalisation visé (respectivement 12, 18 ou 21 % avec une limitation de 2 % par an). En outre-mer, les taux de déduction sont plus importants avec respectivement 23, 29 et 32 % ;

• le candidat doit également être solvable et disposer d'une situation financière stable afin d'obtenir un prêt bancaire nécessaire à l'achat. Pour cela, il doit présenter un taux d'endettement inférieur à 35 % (part des charges récurrentes par rapport aux revenus récurrents).

Cas particuliers et exclusions

Au-delà des conditions de location ou des critères de performance des travaux, certains cas particuliers sont exclus des possibilités de défiscalisation avec le programme Denormandie :

• les travaux visant exclusivement à changer la décoration ou à en apporter une nouvelle n’entrent pas dans le cadre des travaux d’amélioration et ne permettent à cet égard de bénéficier de la réduction d’impôt ;

• il en est de même pour les travaux de construction d’une piscine, d’une aire de jeux ou encore d’une serre ;

• par ailleurs les biens immobiliers ayant fait l’objet d’un démembrement ne peuvent pas non plus bénéficier de la défiscalisation via le programme à l’exception des démembrements faisant suite au décès d’un des conjoints bénéficiant du dispositif Denormandie ;

• enfin, il convient de tenir compte du plafonnement de l’ensemble des niches fiscales à 10 000 € par an, ce qui peut ainsi exclure une partie de l’exonération fiscale.

Quelles sont les conditions après les travaux de rénovation ?

Les travaux de rénovation réalisés par l’investisseur doivent permettre une amélioration sensible de la performance thermique du logement avec notamment :

• une amélioration de 20 % de la performance énergétique du logement a minima et de 30 % au minimum pour les logements individuels ;

• une consommation énergétique du logement ramenée à moins de 331 kWh/m²/an c'est-à-dire une étiquette énergétique d'au-moins E sur le DPE (Diagnostic de performance énergétique) ;

• une fois les travaux réalisés, la mise en location est également encadrée avec des loyers encadrés qui ne doivent pas dépasser les montants suivants :
  • zone A bis : 18,25 €/m² ;
  • reste de la zone A : 13,56 €/m² ;
  • zone B1 : 10,93 €/m² ;
  • zone B2 et zone C : 9,50 €/m² ;
  • départements d’outre-mer, St-Martin et St-Pierre et Miquelon : 11,19 €/m² ;
  • Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Wallis et Futuna : 13,56 m².

• le locataire ne doit en outre pas appartenir au foyer fiscal de l’investisseur (le propriétaire peut toutefois installer un membre de sa famille s’il n’appartient pas à son foyer fiscal). Il doit également disposer de ressources inférieures aux plafonds définis qui dépendent de la zone géographique et de la composition du foyer.

Voici les plafonds de ressources des locataires à ne pas dépasser pour l’année 2023 afin de louer un logement en Denormandie.

Pour la France métropolitaine :

Situation du foyer / Zone géographique	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 et C
Personne seule	41 855 €	41 855 €	34 115 €	30 704 €
Couple	62 555 €	62 555 €	45 558 €	41 001 €
Avec une personne à charge	82 002 €	75 194 €	54 785 €	49 307 €
Avec 2 personnes à charge	97 904 €	90 070 €	66 139 €	59 526 €
Avec 3 personnes à charge	116 487 €	106 627 €	77 805 €	70 025 €
Avec 4 personnes à charge	131 078 €	119 897 €	87 685 €	78 917 €
Majoration par personne supplémentaire	+ 14 603 €	+ 13 369 €	+ 9 782 €	+ 8 801 €

Pour les territoires outre-mer :

Situation du foyer / Zone géographique	Départements d’Outre-mer (Dom), Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon	Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie et Wallis et Futuna
Personne seule	30 338 €	32 872 €
Couple	40 516 €	43 896 €
Avec une personne à charge	48 722 €	52 788 €
Avec 2 personnes à charge	58 818 €	63 727 €
Avec 3 personnes à charge	69 192 €	74 966 €
Avec 4 personnes à charge	77 978 €	84 485 €
Majoration par personne supplémentaire	+ 8 704 €	+ 9 429 €

Enfin, à la suite des travaux, un nouveau diagnostic de performance énergétique doit être effectué pour mesurer les évolutions réalisées. Les factures et justificatifs des artisans doivent également être conservés en cas de contrôle.