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Beaucoup ont découvert l’existence du Haut Conseil de stabilité financière fin décembre. Sa recommandation aux banques de respecter un taux d’endettement acceptable vise à réduire la vulnérabilité des ménages en cas de coup dur.
Autorité présidée par le ministre de l’économie et des Finances, le HCSF se veut comme un garde-fou du système financier, et la frénésie du marché de l’immobilier a logiquement attiré son attention. Or, dès le mois d’octobre, le HCSF publiait une note d’une vingtaine de pages qui établissait un diagnostic des risques dans le secteur de l’immobilier résidentiel. Un diagnostic dans lequel l’autorité regrettait que "Les pratiques d’octroi s’assouplissent de manière progressive mais continue". En cause : l’allongement des maturités – c’est-à-dire la durée des emprunts – et la hausse du taux d’endettement des ménages, avec une part croissante de ménages au-delà de 35% de taux d’effort. "La part du revenu des ménages consacrée au remboursement de la dette est repartie à la hausse" pour l’autorité dépendante de Bercy. "Cette hausse de l’endettement appelle à la vigilance d’autant qu’elle s’accompagne d’une dégradation des conditions d’octroi."
En décembre donc, le HCSF a publié sa recommandation relative aux évolutions du marché immobilier résidentiel en France en matière d’octroi de crédit. Le message : finis les emprunts sur plus de 25 ans et les mensualités qui font déborder le taux d’endettement au-delà de 33% des revenus du ménage. Cela ne signifie pas que le crédit immobilier seul doit respecter cette règle absolue en termes d’endettement, mais que l’ensemble des prêts souscrits doit s’y tenir. Car c’est l’empilement des emprunts et l’addition des mensualités qui pèse sur le taux d’effort et peut fragiliser la situation financière d’un ménage. S’il n’y prend pas garde et qu’il subit un coup dur, il peut même basculer dans le surendettement…
Prenons l’exemple d’un couple qui présente des revenus mensuels de 3 000€. Il veut emprunter 200 000€ sur 20 ans pour financer l’acquisition d’un appartement 3 pièces de 65 m² à Lyon, pensant que les mensualités hors assurance d’environ 930€ au taux de 1,15% (d’après une simulation Empruntis) seront compatibles avec sa capacité d’endettement. Mais c’est sans compter sur le poids du crédit auto de 13 500€ qu’il a contracté pour financer un nouveau véhicule, qu’il rembourse à raison de 300€ par mois et qui représente déjà 10% de taux d’endettement. Pour tenir la recommandation du HCSF et ne pas risquer le refus de l’établissement prêteur, notre couple devrait allonger la durée et réduire le montant emprunté afin d’abaisser ses mensualités de prêt immo à 700€, avec par exemple un emprunt de 175 000€ sur 25 ans. Ainsi, chaque crédit en cours prend déjà une part d'endettement sur le budget d'un ménage.
Lorsque trop de crédits ont été souscrits, un ménage peut se trouver avec un taux d'endettement dépassant le seuil acceptable et un reste à vivre qui en pâtit. Il est alors possible d'effectuer un rachat de crédit, qui consiste à grouper ses prêts dans un seul contrat. Si le coût total engendré par l'opération est plus important, avec une durée de remboursement qui s'allonge, la part mensuelle consacrée au remboursement du crédit est elle, plus basse. Ce qui permet de baisser son taux d'endettement et de retrouver un reste à vivre plus convenable.
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