Combien puis-je emprunter pour un prêt immobilier ?

Combien puis-je emprunter ? Les critères de la banque

Votre âge

Votre âge au moment de la souscription du prêt est important. En général, plus vous êtes jeune et avez des perspectives d'amélioration de votre situation professionnelle et de vos revenus, plus la banque peut être intéressée par votre profil.

Vos charges mensuelles

Vos charges incluent toutes les dépenses récurrentes, comme le remboursement de prêts en cours (crédits auto, à la consommation, etc.) ou les pensions alimentaires versées en cas de séparation. Cependant, les dépenses variables mais régulières telles que l'alimentation, l'énergie ou les loisirs ne sont généralement pas prises en compte, bien que les règles puissent varier d'une banque à l'autre.

Votre éligibilité à un prêt aidé

Selon votre niveau de revenu, diverses aides sont disponibles pour réduire le coût total de votre projet (prêt Action Logement, prêt à taux zéro, prêt accession sociale, etc.). Ces prêts et aides sont soumis à des conditions strictes d'attribution.

Votre apport personnel

Le montant de votre apport personnel est un élément crucial pour évaluer votre capacité de remboursement, votre aptitude à épargner et votre capacité à contribuer pour au moins 10 % du coût total du projet. Les frais d'agence peuvent être inclus dans le prêt, mais vous devrez payer les frais de notaire et les frais de garantie vous-même.

La stabilité et le niveau de vos revenus

Il s'agit d'un élément clé pour déterminer si la banque acceptera de vous accorder un prêt avec un taux d'endettement de 35 %. Si vos revenus sont variables ou incertains, la banque peut être plus prudente et réduire le taux d'endettement à 25 % ou même 20 %. En revanche, si vos revenus sont en augmentation régulière ou prévisible, la banque peut estimer que vous êtes en mesure d'assumer un endettement plus élevé.

Combien peut-on emprunter selon son salaire ?

Pour savoir combien peut-on emprunter, il faut donc définir son niveau de revenus de prime abord. Pour évaluer la capacité d'emprunt immobilière d’un ménage, une institution bancaire exigera des documents (3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d'imposition, 3 derniers relevés de comptes bancaires) pour identifier les critères suivants :

• le salaire net mensuel de l'emprunteur principal ;
• le salaire net mensuel du ou des co-emprunteurs, le cas échéant ;
• les revenus complémentaires comme les revenus fonciers, les rentes, les revenus professionnels, les pensions alimentaires, les allocations familiales, et d'autres sources de revenus.

Capacité d'emprunt en fonction du revenu, de la durée et du taux moyen

Salaire mensuel	Crédit sur 15 ans	Crédit sur 20 ans	Crédit sur 25 ans
Entre 1 200 et 1 800 euros	Entre 57 534 € et 86 301 €	Entre 70 278 € et 105 417 €	Entre 79 286 € et 118 930 €
Entre 2 000 et 4 000 euros	Entre 95 890 € et 191 780 €	Entre 117 130 € et 234 260 €	Entre 132 144 € et 264 288 €
Entre 4 500 et 6 000 euros	Entre 215 753 € et 287 671 €	Entre 263 542 € et 351 390 €	Entre 297 324 € et 396 432 €

Simulation de capacité d’emprunt à titre indicatif réalisée en décembre 2024 (taux immobiliers hors assurance)

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Estimer sa capacité de remboursement selon ses projets

Il est essentiel de réfléchir aux mensualités maximales que vous êtes prêt à rembourser, c'est-à-dire à votre capacité de remboursement. Vous pouvez calculer ces mensualités en prenant en compte les revenus de votre ménage sur les 2 ou 3 dernières années (selon les déclarations d'impôt) et en appliquant un pourcentage de 35 % de ces revenus, qui correspond au taux d'endettement maximal généralement accepté par les banques.

Toutefois, vous avez également la possibilité de décider que votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 25 %, ce qui vous permet de préserver certaines dépenses, comme les loisirs ou les voyages !

Pour estimer vous-même la mensualité de crédit maximale que vous pouvez supporter, vous pouvez utiliser la formule suivante : Mensualités maximales = (revenus nets × 35%) - (charge d'emprunt actuelle)

Une fois que vous avez estimé vos mensualités maximales, vous pouvez utiliser nos calculatrices financières pour déterminer le montant de prêt auquel ces mensualités correspondent. Vous avez également la possibilité d'ajuster la durée du prêt à 20 ou 25 ans si nécessaire.

Calculer son taux d’endettement maximal

Quoiqu’il en soit, il faudra respecter le taux d’endettement maximal qui se calcule sur la base du revenu. Afin de vous assurer que vous avez la capacité de faire face aux échéances de votre crédit immobilier, l'établissement de crédit procédera à une évaluation de votre profil financier et examinera votre taux d'endettement.

Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a établi ce taux à 35 % de vos revenus, bien que certaines situations exceptionnelles puissent conduire la banque à vous accorder un prêt avec un taux d'endettement plus élevé (dans environ 20 % de leurs dossiers de financement).

Pour déterminer si votre taux d'endettement est inférieur au taux maximal autorisé, vous pouvez utiliser la formule suivante : Taux d'endettement = (charges fixes et dettes / total des revenus fixes nets) * 100

Par exemple, si vous gagnez 2 000 euros nets par mois et que vos charges fixes s'élèvent à 700 euros, votre taux d'endettement est à la limite des 35 % autorisés.

Nos conseils pour augmenter le montant que l’on peut emprunter

Si vous envisagez d'acquérir un bien affiché au prix de 300 000 euros, mais que votre capacité d'emprunt est limitée, il existe plusieurs solutions pour augmenter cette capacité :

• Réduire le montant des charges : réduire vos charges existantes peut vous permettre d'améliorer votre capacité d'emprunt. Par exemple, si vous avez des crédits en cours, il peut être judicieux de les rembourser par anticipation.
• Augmenter votre apport personnel : vous pourriez envisager de demander de l'aide à vos proches pour obtenir une donation ou de mobiliser davantage d'épargne que prévu initialement.
• Emprunter à deux : si vous êtes en couple et que vous envisagiez initialement d'emprunter seul, envisager un emprunt à deux peut être une option judicieuse pour augmenter votre capacité d'emprunt.
• Souscrire à des prêts aidés : les prêts aidés tels que le prêt à taux zéro ou le prêt Action Logement peuvent augmenter le montant de votre crédit sous certaines conditions.
• Allonger la durée du prêt : cela peut vous donner accès à un crédit plus important, mais gardez à l'esprit que cela augmentera le coût total du crédit, car les taux d'intérêt augmentent avec la durée du prêt.