Quels statuts sont compatibles avec le LMNP ?

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

La location meublée non-professionnelle (LMNP) est une activité commerciale qui consiste à proposer à la location des biens immobiliers meublés, c'est-à-dire que le bien regroupe certains éléments mobiliers indispensables comme notamment :

• la literie ;
• des équipements de cuisine (réfrigérateur, four, plaques de cuisson, vaisselle) ;
• des luminaires ;
• une table et des chaises ;
• des espaces de rangement ;
• des volets ou rideaux ;
• du matériel d'entretien ménager.

Ces biens immobiliers peuvent être destinés aussi bien à l’habitation classique qu'à des établissements de services, tels que des meublés de tourisme, des résidences étudiantes, des résidences senior ou encore des résidences d’affaires.

Les conditions pour devenir loueur meublé non-professionnel

Pour être admissible au régime de la LMNP, un propriétaire doit respecter les 2 conditions suivantes :

• le montant des revenus tirés de l'activité de location meublée ne doit pas dépasser 23 000 € par an ;
• ce montant doit également être inférieur aux revenus du foyer fiscal.

Dans le cas contraire, le bailleur passe alors sur le régime juridique du LMP (loueur meublé professionnel). A noter toutefois que ces 2 conditions ne sont pas cumulatives c'est-à-dire que si vous dépassez les 23 000 € de revenus mais que ceux-ci restent inférieurs aux revenus du foyer fiscal, vous pouvez conserver le statut LMNP.

Les avantages de la location meublée non-professionnelle

Le statut LMNP présente de nombreux avantages pour un propriétaire :

• il est très simple à mettre en place en remplissant le formulaire p0i dans les 15 jours suivant la première mise en location ;
• il est également très flexible permettant un changement de statut chaque année ;
• les avantages fiscaux sont nombreux avec un abattement de 50 % sur les revenus locatifs (71 % pour les meublés de tourisme), la possibilité de déduire ses charges, de créer du déficit foncier ou encore de procéder à un amortissement ;
• la récupération de TVA est possible pour une acquisition dans le neuf ;
• la possibilité de déléguer la gestion locative.

La plupart des statuts juridiques sont compatibles avec une activité de LMNP. Voyons plus en détail les formes les plus souvent utilisées ainsi que leurs avantages.

LMNP et SCI : est-ce compatible ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) se compose d'au moins deux associés qui détiennent des parts sociales et ont pour objectif de gérer un ou plusieurs biens immobiliers en commun. La constitution d'une SCI peut être très avantageuse en matière de fiscalité (imposition à l’IS) et de transmission (transfert de parts sociales et non de fractions d’immeubles). Le formalisme requis pour sa création ne doit cependant pas être négligé notamment en matière de rédaction des statuts et de tenue d'une comptabilité détaillée.

Un cumul a priori impossible

Selon l'article 1845 du Code civil, les sociétés civiles n'ont pas le droit de mener des activités commerciales car elles sont définies par la négative c’est-à-dire en tant que sociétés ne pouvant être classifiées par leur forme, leur nature ou leur objet. Dans ce contexte, la location meublée à des fins lucratives semble ne pas rentrer dans le cadre autorisé puisqu'il s'agit d'une activité commerciale.

Une activité pouvant être exercée à titre complémentaire

Pour autant, cela ne veut pas dire que SCI et LMNP sont totalement incompatibles. La SCI peut en effet pratiquer la location meublée non-professionnelle à condition que le total des revenus annuels tirés de cette source (loyers et charges) soient inférieurs à 23 000 € et que cette activité de location ne constitue pas l'activité principale de la société. Lorsque les recettes de la LMNP dépassent ce seuil, alors la SCI doit passer en régime de LMP. Le cumul entre SCI et LMP est donc tout à fait possible sous réserve que l'activité principale reste distincte et complémentaire.

Des conditions supplémentaires pour l’imposition

La loi impose par ailleurs que les revenus générés par l'activité de location meublée ne représentent pas plus de 10 % du total du chiffre d'affaires annuel de la SCI, et que l'activité principale exercée par cette dernière soit occasionnelle. Dans le cas contraire, alors l'impôt sur le revenu (IR), qui est le taux d'imposition standard pour les SCI, ne pourra être appliqué et la société devra passer à l'IS.

LMNP et indivision

Un bien LMNP en indivision fait référence à une situation juridique où la location meublée est la propriété collective de plusieurs personnes, qui détiennent des parts égales ou non à proportion de leur contribution financière.

Le fonctionnement de l’indivision

Les indivisaires doivent suivre des règles et procédures légales pour gérer le bien en commun avec :

• les actes de conservation pouvant être réalisés par tous les indivisaires ;
• les actes d’administration nécessitant la majorité des ⅔.
• les actes de disposition devant être pris à l’unanimité des indivisaires pour toutes les décisions majeures (vente du bien notamment).

Le statut d'indivision peut découler d'un choix fait par un groupe de personnes d'acquérir un bien en commun ou peut être le résultat d'un acte juridique résultant d'un état de fait comme cela peut être le cas pour une succession ou un divorce.

Les avantages de l’indivision

L'indivision constitue une manière simple et souple d'exploiter un bien immobilier meublé à plusieurs sans avoir à s'acquitter de formalités de création contraignantes comme pour une SCI ou une SARL. Pour autant, elle offre un cadre juridique concret pour la gestion locative de biens meublés aussi bien dans le neuf que dans l'ancien.

L'indivision peut être utilisée pour investir tant avec un conjoint qu'avec ses enfants, parents ou amis, ce qui est plus sécurisant à plusieurs égards que l'achat en nom propre où la responsabilité pèse sur un seul investisseur. Elle conjugue ainsi de nombreux avantages de la SCI sans les démarches contraignantes qui s'y rapportent. En cas de succession, la combinaison indivision et LMNP permet enfin aux héritiers de partager facilement le patrimoine immobilier loué meublé de façon réglementée et équitable.

La rédaction d’une convention d’indivision

Afin de faciliter la gestion d'une indivision et de se prémunir de tout désaccord potentiel, il est conseillé de rédiger une convention d'indivision devant notaire. Celle-ci permet à un ou plusieurs indivisaires nommés par les parties d'être en charge de l’administration des biens et précise les pouvoirs de chacun. Une clause peut également y être insérée pour déterminer ce qu'il advient des parts des biens d’un indivisaire en cas disparition.

LMNP et SARL

Le choix du statut de SARL pour l'exploitation d'une activité de location meublée non-professionnelle permet de bénéficier de nombreux avantages.

Juridiquement parlant tout d'abord, la société à responsabilité limitée exige que l'activité ait un objet commercial, ce qui est typiquement le cas de cette forme de location.

Par rapport à une entreprise individuelle, la SARL permet ensuite de s'associer avec d'autres potentiels investisseurs pour investir dans des biens immobiliers à plusieurs. L'objectif est alors de mutualiser les ressources et d'obtenir des financements plus facilement ou de solliciter des biens plus grands et plus coûteux mais qui pourront se louer plus cher.

Le statut juridique de SARL permet en outre aux membres d'une même famille de réaliser conjointement un projet de location meublée. On parle alors de SARL de famille. Ce type de structure offre la possibilité de bénéficier des avantages fiscaux du régime LMNP (abattement forfaitaire de 50 %, déduction des charges de l’activité, possibilité d’amortissement, régime des plus-value aux particuliers), le tout en évitant une double imposition combinant impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés.

Une société à responsabilité limitée pour la location meublée est enfin un excellent moyen de transmettre son patrimoine. Les actions détenues au sein SARL peuvent être facilement cédées entre associés, ainsi qu'à leur conjoint, à leurs ascendants ou encore à leurs descendants.

LMNP et EURL

La création d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, EURL, pour devenir loueur en meublé non-professionnel est particulièrement adaptée.

Cette solution vous offre tout d'abord la possibilité de démarrer seul votre activité et de prendre vos décisions en toute indépendance sans avoir de comptes à rendre à un associé. Il s'agit donc de la forme idoine si vous souhaitez être autonome et disposer du plein contrôle sur la gestion de votre structure et de votre activité commerciale, d'autant plus si vous décidez de cumuler la fonction de gérant.

Une location meublée non-professionnelle peut par ailleurs être un moyen très intéressant pour transmettre votre patrimoine dans le futur. Ce type de montage vous permet en effet de céder la propriété des biens détenus à vos héritiers ou ayants droit à des conditions particulièrement avantageuses.

Une LMNP vous offre en outre l'opportunité d'optimiser votre fiscalité liée à la détention de vos biens immobiliers. En effet, les dépenses et autres frais qui y sont associés sont éligibles à des déductions de loyer et des amortissements pouvant vous conduire à un résultat fiscal nul voire négatif. Les impôts sur vos revenus locatifs sont du même coup drastiquement diminués. Ces avantages fiscaux seront même garantis aux héritiers en cas de transmission des biens possédés par l'EURL.

LMNP et auto-entrepreneur

La micro-entreprise est également de plus en plus plébiscitée pour une activité de loueur meublé non-professionnel.

Les conditions de cumul

Pour exercer une activité en tant qu'auto-entrepreneur en France, il convient de respecter certaines limites des chiffres d'affaires annuels qui dépendent du type d'activité :

• 176 200 € pour les ventes de marchandises ;
• 72 500 € pour les prestations de services.

Il est ainsi possible de cumuler une activité d'auto-entrepreneur et un statut LMNP (avec un numéro de SIRET différent) même si ces activités n'ont pas de lien entre elles, à condition que le montant total du chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas ces plafonds.

C’est la raison pour laquelle il est préférable que l’activité de la micro-entreprise relève du régime des BNC (bénéfices non-commerciaux) qui correspond à une activité de prestations de services plutôt que du régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) se rapportant à une activité de vente de marchandises. Lorsque les 2 activités ont des régimes d’imposition distincts, le risque de perdre le bénéfice est ainsi moins important du fait du non-cumul des chiffres d’affaires.

Que se passe-t-il en cas de dépassement des plafonds ?

Il est possible de conserver le statut de micro-entrepreneur pendant une période transitoire même si vous dépassez le plafond prédéfini. Un délai de tolérance est observé pour les propriétaires dépassant le seuil fixé. Si le dépassement à lieu pendant 2 années consécutives en revanche, le propriétaire bascule automatiquement en entreprise individuelle.

Des solutions alternatives peuvent cependant être mises en place pour conserver les avantages fiscaux de la micro-entreprise. Vous pouvez notamment rester auto-entrepreneur pour l'activité qui ne dépasse pas les plafonds et opter pour une forme juridique (comme la SARL familiale par exemple) pour l'activité de location qui dépasse les seuils.