Faut-il choisir la SARL de famille pour une location meublée ?

SARL de famille et location meublée : comment ça marche ?

Qu’est-ce qu’une SARL de famille ?

La SARL de famille est une société anonyme à responsabilité limitée composée exclusivement de membres d’une même famille en ligne directe ou collatérale jusqu’au deuxième degré ou lié par le statut matrimonial :

• frères et soeurs ;
• conjoints ou partenaires de pacs ;
• parents et enfants ;
• grands-parents et petits-enfants issus de la même fratrie…

La SARL de famille ne peut être constituée que pour exercer des activités industrielles, commerciales, artisanales ou agricoles, pour ne pas passer à un régime d’imposition sur les sociétés. La location meublée est une activité commerciale et peut donc bénéficier de la transparence fiscale.

La transparence fiscale : le véritable atout de la SARL de famille pour une LMNP

Normalement, les SARL doivent payer l’impôt sur les sociétés et les associés paient ensuite des impôts sur les dividendes perçus, ce qui génère une double imposition. L’un des avantages de la SARL de famille est de pouvoir opter pour la transparence fiscale pour une durée illimitée (cette possibilité est réduite à cinq ans pour les SARL immobilières). Concrètement, la SARL de famille ne paye pas d’impôt sur les sociétés, car ce sont les associés qui en paient par l’intermédiaire de l’impôt sur leurs revenus respectifs. Les recettes locatives sont déclarées par chacun des associés dans la catégorie “bénéfices industriels et commerciaux” BIC et les plus-values dans la catégorie adéquate.

Quels sont les avantages de la SARL de famille en LMNP ?

La SARL de famille comporte plusieurs avantages pour louer des meublés.

Le principe de la transparence fiscale

La transparence fiscale permet aux associés de bénéficier des avantages fiscaux liés au statut LMNP comme s’ils étaient propriétaires des logements loués. Ils déclarent leurs recettes locatives selon leur quote-part dans le capital de la SARL.

L’amortissement du logement

En location meublée, il est possible d’amortir le logement mis en location sous forme d’une charge déductible fiscalement et correspondant à la perte de valeur du bien utilisé. Cela permet en outre d’alléger la charge fiscale de chaque associé de la SARL de famille.

Cependant, l’amortissement exclut le terrain sur lequel est bâti l’immeuble, ce qui oblige à désolidariser la valeur foncière de celle du bâti. En outre, l’amortissement ne peut pas générer de déficit au titre des bénéfices industriels et commerciaux.

Choisir entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés

En optant pour la SARL de famille par rapport à la SARL immobilière, les associés peuvent choisir d’être imposés sur leurs revenus locatifs au titre de l’impôt sur le revenu au lieu que la société soit assujettie à l’impôt sur les sociétés, comme c’est le cas pour une SARL immobilière ou une SCI (société civile immobilière).

La SARL de famille est en effet soumise au régime des sociétés de personnes conformément à l’article 8 du Code général des impôts. En revanche, si la SARL de famille opte pour l’impôt sur les sociétés, cette décision est irrévocable.

Éviter la double imposition avec la SARL de famille

Avec une SARL immobilière ou une SCI, il y a un phénomène de double imposition des revenus locatifs, puisque ces derniers sont imposés :

• au titre de l’impôt sur les sociétés pour la SARL (15 à 28 % selon sa tranche) sur les recettes locatives perçues (déduction faite des charges et amortissements) ;
• au titre de l’impôt sur les revenus pour chacun des associés sur les dividendes versés par la SARL.

La SARL de famille, grâce au système de transparence fiscale, permet d’éviter cette double imposition, puisque seuls les associés sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu.

Faciliter la transmission et le partage de propriété

La SARL de famille est un excellent moyen d’acquérir à plusieurs membres de la même famille des biens immobiliers meublés mis en location. Cela permet également de préparer la transmission du patrimoine via la donation avec réserve d’usufruit des parts sociales ou la donation d’usufruit. Enfin, la SARL de famille évite l’indivision puisque chaque associé possède ses parts.

Eviter la plus-value professionnelle

Lorsque le meublé loué est vendu, les associés peuvent bénéficier de la plus-value appliquée aux particuliers et non celle appliquée aux professionnels, comme ce serait le cas pour une SARL immobilière.

Quels sont les inconvénients de la SARL de famille pour une location meublée ?

Le régime micro-BIC est interdit en SARL de famille

Avec le statut LMNP, les particuliers peuvent choisir entre deux régimes pour la déduction des charges :

• micro-BIC qui consiste en une déduction forfaitaire, intéressante généralement après plusieurs années et sans investissement conséquent ;
• réel qui permet de déduire les charges effectivement supportées par les propriétaires.

En SARL de famille, le régime micro-BIC est strictement interdit : les associés doivent déclarer leurs charges selon le régime réel.

Affiliation obligatoire à la SSI

En SARL de famille, le gérant majoritaire doit obligatoirement s’affilier à la Sécurité sociale des indépendants (SSI), moins avantageux que le régime général. Pour contourner ce problème, il suffit de nommer un gérant minoritaire (mais on prend en ligne de compte les parts de son conjoint et de ses enfants).

L’impact des événements familiaux (divorce, décès) sur la SARL de famille

Lors de la constitution de la SARL de famille, il est nécessaire de bien anticiper les événements familiaux. Un divorce, un décès ou une séparation peuvent en effet remettre en cause le régime fiscal choisi à l’origine : la donation de parts sociales à une personne non éligible peut faire basculer la SARL dans la soumission à l’impôt sur les sociétés ou la taxation des bénéfices.

Une rédaction rigoureuse des statuts

En tout état de cause, la mise en place d’une SARL de famille nécessite de soigner particulièrement la rédaction des statuts, afin de prévoir au maximum les possibilités et d’éviter les redressements fiscaux. Il est souvent essentiel de se faire accompagner par un professionnel spécialisé dans la gestion des SARL de famille.

Comment créer une SARL de famille pour une LMNP ?

Les formalités de création similaires à une SARL classique

La création d’une SARL de famille est identique à celle d’une SARL classique : rédaction des statuts, dépôt du capital social, publication d’un avis de création et immatriculation auprès du greffe du tribunal.

Ensuite, les associés doivent choisir l’option fiscale (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) en signant un document précisant :

• la raison sociale et l’adresse du siège ;
• la répartition du capital ;
• les noms, prénoms, adresses et liens de parenté des associés.

Tous les associés doivent apposer leur signature. La déclaration d’option fiscale doit être adressée au centre des impôts avant la date d’ouverture du premier exercice.

L’importance d'une comptabilité rigoureuse

La SARL de famille doit mettre en place une comptabilité rigoureuse et détaillée, identique à celle d’une SARL classique : livre des recettes et dépenses, inventaire du mobilier, registre des immobilisations, compte de résultat et bilan… La complexité du suivi comptable nécessite souvent l’intervention d’un expert-comptable qui permettra de valider le fonctionnement de la SARL de famille.

SARL et location meublée : ce qu’il faut retenir

• La SARL de famille est une société à responsabilité limitée composée des membres d’une même famille, limitée au deuxième degré de parenté.
• Elle peut bénéficier du statut de LMNP (loueur de meublé non professionnel) et des avantages fiscaux qui y sont associés.
• La transparence fiscale de la SARL de famille permet d’éviter la double imposition, tout en permettant d’amortir le logement, de transmettre le patrimoine facilement et d’éviter la plus-value professionnelle.
• Les inconvénients sont aussi à prendre en compte : l’affiliation obligatoire du gérant majoritaire à la sécurité sociale des indépendants, l’obligation d’une tenue comptable et l’interdiction du régime micro-BIC.
• La création d’une SARL de famille suit les mêmes étapes que la SARL classique, avec en plus la signature d’une option fiscale par l’ensemble des associés.