Faut-il choisir l'entreprise individuelle pour une LMNP ?

Qu’est-ce qu’une EURL ou Entreprise Individuelle ?

Une EURL ou Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée a nécessairement une vocation commerciale. Si elle peut porter sur un objet commercial, agricole ou industriel, ce type de société est constitué d’un associé unique, qui peut également exercer la fonction de gérant. L’EURL, en tant que société de personnes, obéit aux mêmes règles que la SARL (société à responsabilité limitée) et permet de limiter les risques financiers à l’apport en capital social. La seule différence reste la présence d’un associé unique (personne physique ou morale).

Par ailleurs, l’EURL est comparable à la microentreprise (ou régime auto-entrepreneur). En effet, tout comme l’auto-entrepreneur, le dirigeant d’EURL détient en son nom propre la société. En tant que tel, il est enregistré comme détenteur d’une entreprise individuelle. Ainsi une EURL ou entreprise individuelle convient tout à fait à une activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Cette forme juridique d’EURL pour une LMNP est notamment adaptée pour :

• les investisseurs qui achètent seuls pour en faire une activité commerciale ;
• pour les acheteurs qui souhaitent se lancer dans une LMNP ;
• les propriétaires qui veulent louer davantage ;
• ceux qui désirent structurer leur patrimoine pour le transmettre à des conditions favorables.

Quels sont les avantages d’une EURL pour une LMNP ?

Concilier LMNP et EURL présente plusieurs avantages qu’il est important d’avoir en tête :

Un statut adapté à une gestion individuelle

L’EURL est une forme juridique idéale pour la LMNP car adaptée à une activité de loueur en solo, sans qu’il soit question de s’associer. En effet, pour ceux qui souhaitent se lancer seuls dans la location meublée, l’EURL leur permet de prendre unilatéralement les décisions. Composé d’un associé unique, vous avez ainsi tous les pouvoirs et êtes en mesure de contrôler la gestion de votre bien.

Un avantage fiscal

De plus, gérer une activité de LMNP en EURL se révèle avantageux au niveau de la fiscalité. Dans ce cadre, vous êtes en effet autorisé à déduire les amortissements et charges fiscales de vos revenus locatifs. À la clef, votre imposition est allégée et vous pouvez même, selon les cas, obtenir un résultat fiscal nul, voire négatif.

Meilleures conditions en cas de transmission

Par ailleurs, en cas de transmissions à des héritiers, ce montage vous permet de maintenir l’optimisation fiscale liée à l’amortissement. Ajouté à cela un meilleur contrôle de votre patrimoine d’autant que les héritiers qui perçoivent des biens bénéficient de meilleures conditions. La séparation entre la gestion de la location et la détention est en effet permise.

Quels sont les inconvénients d’une EURL pour une location meublée ?

Du côté des inconvénients, il convient de noter que l’EURL pour la LMNP oblige à des formalités qui sont relativement lourdes. Outre les démarches de création qui nécessitent de rédiger des statuts et de publier une annonce légale, l’EURL impose également des formalités juridiques annuelles obligatoires avec bilan et présentation des comptes tous les ans. Cela impose donc des coûts et du temps en plus.

Gestion en nom propre ou au travers d’une EURL : quelles sont les différences ?

Une entreprise en nom propre relève du régime réel simplifié de l’impôt sur le revenu. Il s’agit d’une forme simplifiée d’entreprise dont le bénéfice est affecté aux revenus du foyer fiscal.

À ce titre, la gestion en nom propre présente certains avantages comme :

• une fiscalité simple ;
• une création facile avec une structure souple qui ne nécessite pas de capital minimum ;
• une forme juridique ouverte à de nombreuses activités et qui convient à l’activité de loueur en meublé non professionnel.

L’entreprise individuelle est donc au final relativement similaire à l’EURL et convient à la LMNP.

La principale différence entre ces deux statuts réside dans la transmission. Sous le statut de l’EURL, les amortissements continuent à courir même après transmission des biens. Cela n’est pas le cas d’une transmission en nom propre.

Quelles différences entre EURL et une Société pour la LMNP ?

L’EURL est un peu similaire à une détention en nom propre. En passant par une SAS (Société par Actions Simplifiées), une SARL de famille ou une SCI (Société civile immobilière) à l’IS. L’intérêt de ces sociétés est alors de pouvoir :

• investir à plusieurs ;
• transmettre des parts de société et permettre d’éviter l’indivision ;
• créer une bulle fiscale avec l’IS pour ceux qui payent beaucoup d'impôts.

Voici un tableau des différences entre EURL et autres formes de société pour une activité de location en meublé :

Différences entre EURL LMNP et autres sociétés

	EURL	Détention en nom propre	SCI à l’IS, SARL, SAS
Imposition et régime fiscal	IR	IR	IS – et IR si dividendes –
Plus-values immobilières	Plus value des entreprises	Plus value des particuliers (LMNP)	Plus value des entreprises
Transmission	Parts de sociétés	Par biens immobiliers entiers	Par parts sociales

Comment créer une EURL pour une LMNP ?

Dirigeant ou micro-entrepreneur, il est possible de créer une EURL ou entreprise individuelle pour une LMNP par soi-même. L’ensemble des démarches peut en effet être effectué directement en ligne sur le guichet des formalités des entreprises. Et ce depuis le 1er janvier 2023 (les centres de formalités des entreprises ou CFE sont supprimés). Pour vous aider à y voir plus clair dans la création de l’EURL, voici les principales étapes à suivre.

• Rédiger les statuts qui doivent être signés par l’associé unique (dans le cas d’un gérant distinct de l’associé unique, celui-ci doit également signer les statuts, en plus d’y être mentionné).
• Déposer le capital social sur un compte bancaire professionnel et justifié auprès du greffe du tribunal de commerce.
• Publier l’annonce légale de la création de l’EURL au journal d’annonces légales (JAL).
• Constituer le dossier d’immatriculation comprenant les statuts signés, l’attestation du dépôt du capital social ainsi que le formulaire M0 de création d’entreprise.
• Finaliser la création de l’EURL sur le guichet des formalités des entreprises.

Pour éviter des erreurs et gagner un temps précieux, il est néanmoins recommandé de s’entourer de professionnels.

EURL et location meublée : ce qu’il faut retenir

• Opter pour la location meublée offre de nombreux avantages pour un investisseur qui se lance seul.
• Grâce au système d’amortissement autorisé par le régime BIC, vous bénéficiez d’une fiscalité optimisée et d’une imposition réduite, voire nulle.
• L’EURL pour la LMNP permet de séparer la détention du bien de la gestion de la location, ce qui facilite la transmission.
• Les formalités juridiques sont plus contraignantes que la détention en nom propre.