Peut-on faire une LMNP avec un bien en indivision ?

Qu'est-ce que l’indivision ?

L’indivision signifie que plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien. Ils disposent de droits sur la totalité de l’immeuble indistinctement. C’est là la principale différence avec la copropriété où chaque propriétaire dispose de droits uniquement sur une part du bien immobilier.

Les personnes concernées par l’indivision sont appelées les indivisaires. Leurs droits sont d’une même nature mais ils peuvent disposer de quotes-parts différentes. Ainsi, un indivisaire peut être titulaire de 60 % des parts, un second de 10 % des parts et un troisième de 30 %.

La situation d’indivision oblige, pour prendre des décisions, à obtenir:

• la majorité des deux tiers pour les actes de gestion.
• l’unanimité pour les actes de disposition (vente, par exemple).

Le pourcentage s’apprécie en fonction des quotes-parts et non du nombre d’indivisaires. Pour les actions conservatoires nécessaires pour la préservation du bien indivis, un propriétaire peut prendre la décision seul.

Chaque indivisaire possède des droits sur l’indivision lui permettant de jouir du bien ou de ses bénéfices (les loyers par exemple). Il a également des devoirs. Il est ainsi redevable du montant des charges de gestion de l’immeuble à hauteur du pourcentage de sa quote-part. Si un indivisaire fait défaut, les autres sont solidaires.

Il est recommandé de conclure une convention d’indivision pour encadrer l’indivision et limiter les blocages ou litiges. Cette dernière doit être établie avec soin et signée devant un notaire.

LMNP et indivision : comment optimiser la gestion de la location ?

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un statut permettant d’obtenir une fiscalité avantageuse. Il correspond à la gestion d’une activité de location d’appartement meublé comme résidence principale ou saisonnière.

Le bien mis à la location doit détenir un mobilier suffisant et décent pour permettre une habitation sans délai. Ainsi, le locataire doit seulement avoir à poser ses valises.

Avec ce statut, les propriétaires peuvent bénéficier d’un abattement sur l’imposition de leurs revenus ou soustraire leurs charges de leurs loyers.

En choisissant l’indivision en LMNP, les propriétaires bénéficient d’un cadre précis pour optimiser la gestion de leurs locations. Ils peuvent même préciser les conditions de l’indivision dans une convention d’indivision.

Déclaration d’une location meublée non professionnelle en indivision : ce qu’il faut savoir

Le statut de la LMNP ne s’applique pas d’office à l’indivision. Il est donc nécessaire de déclarer le bien immobilier loué en meublé. Cette démarche administrative se fait via le formulaire P0i, dont le numéro CERFA est 11 921. Il faut ajouter à votre courrier le formulaire FCMB de déclaration d’exploitation en commun. Ce dernier n’est pas nécessaire dans le cas d’une LMNP en indivision détenue par un couple marié sous le régime de la communauté ou pacsé.

Les principales informations demandées sont les suivantes :

• l’adresse de la location ;
• l’identité de chaque indivisaire ;
• les motifs de la déclaration (création d’une LMNP, modification, etc.) ;
• le régime fiscal choisi (réel ou micro BIC) ;
• le choix de la TVA.

La déclaration doit avoir lieu au maximum dans les 15 jours de la mise en location. L’indivision obtiendra un numéro de SIRET attribué par le greffe du tribunal de commerce du lieu où se situe la location meublée. Les propriétaires sont redevables de la CFE (Cotisation foncière des entreprises).

Quels sont les avantages d’une location LMNP en indivision ?

Le premier avantage de la LMNP en indivision est qu'elle permet d’investir à plusieurs en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux. En effet, le statut de la LMNP et ses bénéfices fiscaux ne sont pas éligibles aux sociétés.

Ainsi, les SCI, solution choisie par beaucoup pour investir collectivement se voient soumises à l’impôt sur les sociétés dans le cadre de l’investissement locatif. Il est également possible de choisir la transparence fiscale pour que chaque actionnaire de la SCI soit soumis à l’impôt sur le revenu. Ils ne pourront toutefois pas bénéficier de l’abattement du régime micro-BIC ou de la déduction des charges.

Le second avantage de la LMNP en indivision est de pouvoir être régie par une convention d’indivision permettant de cadrer son fonctionnement. Si elle est rédigée correctement, elle permet d’éviter les situations de blocage ou les litiges entre les indivisaires.

Enfin, la LMNP en indivision offre un cadre plus souple qu’en SCI. En effet, il n’existe pas d’obligations de tenir des Assemblées Générales ou de déposer des statuts auprès du greffe du tribunal de commerce.

LMNP en indivision : quels inconvénients ?

Le principal inconvénient de la LMNP en indivision est son mode de gouvernance. Lorsqu’il n’existe pas de convention d’indivision, il existe certaines contraintes pratiques. En effet, un indivisaire seul n’a pas la maîtrise de la gestion de l’immeuble ou de sa vente. Il est nécessaire d’obtenir l’accord des autres membres de l’indivision. En cas d’absence prolongée d’un indivisaire ou de mésentente, la gestion de la location peut se trouver bloquée. Cela peut poser de graves problèmes s’il n’est pas possible de valider le changement d’un chauffe-eau défectueux, par exemple.

Pour débloquer un litige entre les indivisaires, il sera nécessaire de recourir à une procédure judiciaire. La décision d’un juge présente des incertitudes et peut obliger les indivisaires à des dépenses qu’ils n’avaient pas anticipés.

De plus, il faut savoir que les indivisaires sont solidaires des dettes. Cela signifie que si un des propriétaires fait défaut, les autres doivent rembourser les sommes impayées. Il est particulièrement important d’être vigilant aux personnes avec qui vous constituez une indivision.

Enfin, il n’est pas possible d’empêcher un indivisaire de vendre ses parts. Les autres membres de l’indivision possèdent un droit de préemption. Toutefois, s’ils n’ont pas les fonds nécessaires pour racheter les parts, ils ne pourront pas bloquer in fine l'arrivée d’un tiers qu’ils n’auront pas choisi.

En LMNP, est-il possible de mettre fin à l’indivision ?

Selon l’article 815 du Code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Cela signifie qu’un indivisaire a toujours la possibilité de sortir de l’indivision en cédant ses parts.

L’indivision est en fait une situation temporaire destinée à gérer un bien en LMNP. Il existe plusieurs façons de sortir d’une indivision au statut de LMNP :

• vendre sa part d’indivision : un indivisaire quitte la LMNP en indivision en vendant sa quote-part soit à un autre indivisaire, soit à un tiers.
• partager le bien : si les membres de l’indivision se partagent le bien loué, il crée une copropriété. L’indivision ne survit pas.
• vendre le bien : les indivisaires peuvent décider à l’unanimité de vendre le bien. Au moment de la signature de l’acte de vente, l’indivision prend fin.