Récupérer la TVA dans un investissement en LMNP : comment ça marche ?

Comment récupérer la TVA en LMNP ?

Si vous décidez d’investir en LMNP, sachez que vous pouvez récupérer la TVA de 20 % sur votre bien. Pour ce faire, vous devez réunir plusieurs conditions.

1.Typologie des biens concernés

Cet investissement immobilier doit concerner un logement meublé dans une résidence de services proposant au minimum trois des quatre prestations suivantes :

• le petit-déjeuner ;
• la réception de la clientèle ;
• la fourniture de linge de maison ;
• l’entretien des parties communes.

Plusieurs catégories d’investissements immobiliers répondent à ces critères, par exemple un EHPAD, une maison de retraite, une résidence étudiante ou encore une résidence de tourisme.

Vous devez acquérir un bien immobilier neuf tout en étant le premier propriétaire. La récupération de la TVA est autorisée en LMNP uniquement dans le neuf, c’est-à-dire que le bien doit respecter au moins une de ces conditions :

• construit depuis moins de cinq ans ;
• en VEFA ;
• construit après achat.

2.Les conditions d’obtention du statut LMNP

Pour obtenir le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), il convient de respecter des conditions relatives aux plafonds de revenus et à l’équipement du bien immobilier :

• le logement doit mesurer plus de 9 m² et être doté d’équipements indispensables, à savoir une literie, une table, des chaises, des rangements, un réfrigérateur, des plaques de cuisson, un four, des rangements, des couverts, etc. ;
• les revenus locatifs retirés de la location dudit logement ne doivent pas dépasser 23 000 € annuels pour le foyer fiscal. De plus, ces recettes annuelles ne doivent pas représenter plus de 50 % des autres revenus du foyer fiscal. Si les seuils de revenus sont dépassés, alors vous êtes rattaché automatiquement au régime de loueur meublé professionnel (LMP).

3.La perception des loyers en TTC

Les loyers perçus en LMNP sont soumis à la TVA :

• si votre investissement concerne un EHPAD, la TVA sur le loyer perçu sera de 5,5 % ;
• si votre bien immobilier est géré par un exploitant dans une résidence de tourisme, une résidence étudiante, une résidence senior et autres, ce dernier vous versera des loyers incluant une TVA de 10 %.

4.La déclaration des revenus locatifs

Vous devez déclarer les revenus perçus de vos locations dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

5.Durée de détention du bien immobilier

Vous vous engagez à conserver votre bien pendant 20 ans. Dans le cas où vous décidiez d’écourter ce délai, vous seriez dans l’obligation de rembourser la TVA récupérée au prorata de la durée de détention effective.

Par exemple, si vous avez perçu un remboursement de TVA de 30 000 € et que vous décidez de revendre votre bien au bout de 10 ans, le Trésor Public exigera un remboursement de votre part à hauteur de 15 000 €.

Comment récupérer la TVA en 4 étapes ?

Voici les quatre étapes clés pour bénéficier de la récupération de TVA en LMNP :

1. déléguer la gestion de votre bien : une fois l’acquisition réalisée dans le neuf ou en VEFA, vous devez impérativement signer un bail commercial avec un exploitant chargé de la gestion de votre bien ;
2. déclarer votre activité en tant que loueur meublé non professionnel, à l’appui du formulaire P0i. Ce dernier est à envoyer au Greffe du Tribunal de Commerce au plus tard 15 jours après la mise en location du bien. Ainsi, vous obtenez un numéro SIRET indispensable dans le cadre d’une demande de récupération de TVA en LMNP ;
3. demander votre remboursement de TVA : remplissez le formulaire 3519-SD et envoyez-le au Service des Impôts auquel le bien loué est rattaché. Pour la complétude de votre dossier, il convient également de joindre la copie du bail commercial, l’acte notarié, le décompte du notaire et votre RIB ;
4. réceptionner votre remboursement de TVA : le Trésor Public vous rembourse sous un délai maximum de six mois.

Pour vous aider à y voir plus clair, prenons un exemple concret.

Vous faites l’acquisition d’un studio dans une résidence étudiante à Lyon pour une valeur de 120 000 €. La TVA sur cette vente s’élève à 20 %, soit 24 000 €. La gestion de votre bien est confiée à l’ARPEJ, avec laquelle vous signez un bail commercial de 9 ans.

Vous envoyez votre formulaire P0i dans les 15 jours suivant la location de votre studio. À réception de votre numéro SIRET, vous faites parvenir le formulaire 3519-SD dûment complété au Service des Impôts de Lyon, accompagné des documents justificatifs requis. Le Trésor Public vous fera parvenir dans les six mois, un remboursement de 24 000 € correspondant au montant total de la TVA que vous avez payé lors de l’acquisition.

LMNP : quelles sont les conditions pour récupérer la TVA ?

Pour obtenir un remboursement de TVA en LMNP, les conditions requises sont identiques à celles exigées pour la remise d'impôt dans le cadre de la loi Censi-Bouvard.  

Les conditions à réunir afin de récupérer environ 16 % du prix d’achat de votre logement sont les suivantes :

• le logement est neuf ;
• vous détenez un numéro de TVA ;
• l’exploitant propose au minimum trois services parmi ceux de blanchisserie, d’accueil, de petit-déjeuner et d’entretien des parties communes ;
• vous avez signé un bail commercial de 9 ans minimum avec l’exploitant ;
• le détail de la TVA apparaît dans les loyers versés par l’exploitant, et vous reversez cette TVA au Trésor Public.

Comment utiliser la TVA récupérée ?

Vous utilisez le remboursement de TVA comme vous le souhaitez.

Il est tout à fait possible de rembourser partiellement votre prêt immobilier afin de diminuer la durée des remboursements ou le montant des mensualités. Dans ce cas, il faudra au préalable que vous ayez négocié les IRA (Indemnités de Remboursement par Anticipation) avec votre banque, sinon, cette dernière vous appliquera des pénalités.

Vous pouvez également réinvestir cette somme en diversifiant votre patrimoine à l’appui de différents supports ou placement, tels que :

• des parts de SCPI ;
• des ETF immobilier ;
• une place de parking.