Amortissement LMNP : comprendre ses subtilités

Amortissement en LMNP : définition

L'amortissement en LMNP désigne la répartition comptable du coût d'acquisition d'un bien immobilier ou mobilier sur une période déterminée. Concrètement, il s'agit de déduire chaque année une partie de la valeur du bien loué, correspondant à sa perte de valeur liée à l'usure ou à l'obsolescence. Ce mécanisme s'applique aussi bien aux éléments immobiliers (comme l'immeuble lui-même) qu'aux éléments mobiliers (meubles, électroménagers, etc.). L'objectif est de refléter la diminution progressive de la valeur du bien tout en allégeant la fiscalité du bailleur.

L’avantage de l’amortissement en LMNP

L'un des principaux avantages de l'amortissement en LMNP est la réduction significative de l'impôt sur les revenus locatifs. En effet, en déduisant chaque année une partie du coût d'acquisition du bien, le propriétaire peut réduire, voire annuler, son revenu imposable. Cela se traduit par une économie d'impôt potentiellement importante, surtout lorsque le bien est amorti sur plusieurs années. De plus, l'amortissement peut être reporté d'une année sur l'autre si le résultat fiscal devient négatif. Cela permet ainsi d'optimiser la fiscalité sur le long terme.

Dans quels cas peut-on bénéficier de l'amortissement du LMNP ?

Pour bénéficier de l'amortissement en LMNP, il est nécessaire d'opter pour le régime réel d'imposition lors de la déclaration des revenus locatifs. Contrairement au régime micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire, le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges liées à la location meublée, y compris l'amortissement du bien immobilier et du mobilier. Cette option est particulièrement avantageuse pour les propriétaires ayant des charges élevées ou souhaitant maximiser leur déduction fiscale.

Dépenses amortissables et durée d’amortissement en LMNP

L’amortissement de l’immobilier

En LMNP, l'amortissement immobilier concerne le bien immobilier lui-même, à l'exclusion du terrain, qui n'est pas amortissable. Les éléments amortissables comprennent :

• la structure du bâtiment ;
• les façades ;
• les installations techniques ;
• les revêtements intérieurs.

L'amortissement se répartit sur une période déterminée en fonction de la nature de chaque composant. Cela permet de prendre en compte l'usure et la dépréciation du bien au fil du temps, tout en optimisant la fiscalité des revenus locatifs. Le propriétaire peut ainsi déduire chaque année une partie de la valeur du bien, ce qui réduit son revenu imposable.

L’amortissement du mobilier

Le mobilier et les équipements présents dans un logement meublé, comme les meubles, l'électroménager et les éléments de décoration, sont également amortissables. La durée d'amortissement pour ces éléments est généralement plus courte que pour l'immobilier. L’objectif : prendre en compte leur obsolescence plus rapide et leur usage fréquent. En amortissant ces biens, le propriétaire peut réduire davantage ses revenus locatifs imposables, ce qui est un atout majeur dans la gestion de la fiscalité d'une location meublée.

L’amortissement des travaux

Les travaux réalisés dans le cadre d'une location meublée peuvent aussi être amortis. Cela inclut les rénovations structurelles, les améliorations énergétiques et les mises aux normes techniques. L'amortissement de ces travaux permet de déduire progressivement leur coût des revenus locatifs sur plusieurs années. Ce mécanisme est particulièrement avantageux pour les propriétaires qui investissent dans l'amélioration de leur bien, car il permet de lisser l'impact fiscal de ces dépenses, mais aussi d’augmenter la valeur locative du bien.

Comment calculer l'amortissement en LMNP ?

Le calcul de l'amortissement en LMNP repose sur plusieurs éléments :

• la valeur d'acquisition du bien ;
• la nature des éléments amortissables ;
• la durée d'amortissement applicable.

La méthode consiste à répartir la valeur du bien (hors terrain) sur une période correspondant à la durée d'amortissement définie pour chaque catégorie d'actif.

Par exemple, pour un bâtiment d'une valeur de 200 000 € amorti sur 30 ans, l'amortissement annuel sera de 6 666,67 € (200 000/30 ans). Ce montant pourra être déduit chaque année des revenus locatifs.

Il existe une limite légale à l'amortissement en LMNP : le bien ne peut être amorti au-delà de sa valeur nette comptable.

De plus, certaines plateformes en ligne proposent des simulateurs pour faciliter le calcul de l'amortissement, mais il est recommandé de faire appel à un expert-comptable pour un calcul précis et conforme aux normes fiscales.

Cas pratique

Imaginons un investissement dans un appartement meublé de 100 000 €, avec un mobilier estimé à 10 000 €. Si l'amortissement de l'immeuble est réparti sur 30 ans (3,33 % par an) et celui du mobilier sur 7 ans (14,29 % par an), les amortissements annuels seraient de 3 333 € pour l'immobilier et de 1 429 € pour le mobilier. Ces montants peuvent être déduits des revenus locatifs chaque année.

Comment fonctionne la déduction de l’amortissement et des charges déductibles ?

Une fois les amortissements et les charges déterminés, ils peuvent être déduits des revenus locatifs imposables. Ce mécanisme permet de réduire le revenu imposable, ce qui se traduit par une baisse, voire une annulation, de l'impôt sur les revenus locatifs. Si, après déduction, le revenu net imposable devient négatif, ce déficit peut être reporté sur les années suivantes. Il est donc possible de lisser la fiscalité dans le temps. Ce système est particulièrement avantageux pour les propriétaires qui souhaitent maximiser leur rentabilité tout en maîtrisant leur fiscalité.

L'amortissement en LMNP a-t-il un impact sur la plus-value à la revente ?

Actuellement, l'amortissement en LMNP n'a pas d'impact direct sur la plus-value immobilière à la revente. En effet, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat du bien, sans tenir compte des amortissements pratiqués. Cependant, des propositions dans la loi Finance 2024 pourraient modifier cette règle à l'avenir, en intégrant partiellement l'amortissement dans le calcul de la plus-value. Cela pourrait réduire l'avantage fiscal lié à la revente. Il est donc important de rester informé des évolutions législatives pour anticiper les impacts potentiels sur votre stratégie d'investissement.

Amortissement LMNP : ce qu'il faut retenir

• Définition: l'amortissement en LMNP permet de déduire une partie du coût du bien de ses revenus locatifs, réduisant ainsi l'impôt.
• Avantages: réduction significative de l'impôt sur les revenus locatifs, avec possibilité de report des déficits sur plusieurs années.
• Conditions: l'amortissement est accessible aux propriétaires déclarant leurs revenus au régime réel.
• Dépenses amortissables: incluent l'immobilier, le mobilier et certains travaux, chacun avec des durées et taux d'amortissement spécifiques.
• Calcul: basé sur la répartition du coût du bien sur une période définie, avec des simulateurs en ligne pour faciliter les calculs.
• Déduction: les amortissements sont déductibles des revenus locatifs, avec possibilité de report des déficits.
• Impact sur la plus-value: actuellement inexistant, mais susceptible d'évoluer avec les futures lois fiscales.