Comment s'applique le déficit en LMNP ?

La fiscalité d’une LMNP

Il existe deux fiscalités possibles pour les revenus tirés d’une location meublée non professionnelle : le micro-BIC et le régime réel. Le déficit LMNP n’est possible que dans le régime réel.

Le fonctionnement du micro-BIC

Le régime micro-BIC est une option fiscale attrayante si vous êtes propriétaire d’une LMNP, spécifiquement pour sa simplicité de gestion. Sous ce régime, vos revenus locatifs perçus sont automatiquement réduits de 50 % par un abattement forfaitaire qui représente l'ensemble des charges. Cette particularité signifie que la moitié de vos revenus locatifs est considérée comme non imposable. Votre déclaration fiscale est ainsi simplifiée.

Cependant, il est important de noter que le micro-BIC ne permet pas la création d'un déficit LMNP. Vous ne pouvez en effet pas déduire vos charges réelles ou pratiquer l'amortissement de votre bien immobilier. Ce régime vous convient donc particulièrement si vos charges sont relativement faibles et que vous cherchez à minimiser les formalités administratives.

En sélectionnant le micro-BIC, votre location meublée non professionnelle bénéficie d'une gestion fiscale allégée, mais vous devez renoncer à certaines optimisations fiscales, possibles sous le régime réel.

Le fonctionnement du régime réel

Dans le cadre du régime réel pour les LMNP, vous avez la possibilité de déduire les charges réelles de vos revenus locatifs. Ces charges comprennent les frais de gestion, les intérêts d'emprunt, les taxes foncières, les frais d'entretien et de réparation ainsi que les primes d'assurance.

Un aspect important de ce régime est l’amortissement LMNP de votre bien immobilier. Cela signifie que le coût d'acquisition de votre bien peut être étalé sur plusieurs années. L'amortissement représente une charge comptable non décaissée, ce qui peut mener à la création d'un déficit loueur meublé non professionnel.

Ce déficit LMNP se produit lorsque les charges et les amortissements dépassent les revenus locatifs. Il est spécifique au régime réel et permet une optimisation fiscale significative, en particulier sur votre revenu global imposable.

Qu'est-ce que le déficit LMNP ?

Le déficit LMNP se manifeste lorsque les dépenses liées à la location excèdent les revenus locatifs. Ces dépenses comprennent non seulement les charges courantes comme les travaux, les frais de gestion, et les intérêts d'emprunt, mais aussi et surtout l'amortissement du bien immobilier.

L'amortissement représente la perte de valeur du bien et des équipements avec le temps. En régime réel, cet amortissement ainsi que les autres charges sont déductibles des revenus locatifs. Si ces déductions dépassent les revenus, un déficit LMNP est créé.

Ce déficit est particulièrement intéressant pour vous, car il peut être reporté sur les bénéfices de locations futures. Cela procure ainsi une optimisation fiscale sur le long terme. C'est un levier fiscal majeur pour les investisseurs en LMNP, parce que le report de déficit LMNP donne la possibilité de réduire l’imposition globale sur les revenus locatifs sur plusieurs années.

Le report du déficit en LMNP

Le déficit en LMNP est-il reportable ?

Comme précisé précédemment, le déficit LMNP est reportable et vous propose ainsi une flexibilité fiscale significative. Concrètement, si le montant de vos charges et de vos amortissements dépasse vos revenus locatifs dans une année donnée, créant un déficit, ce dernier peut être reporté.

Ce mécanisme de report vous permet de compenser les années de faibles revenus locatifs par les déficits d'autres années. Vous optimisez ainsi votre charge fiscale sur le long terme. Cette possibilité de report du déficit LMNP est un élément clé de la stratégie d'investissement en LMNP. Cela offre un levier important pour la gestion fiscale de ce type de location.

Comment est calculé le déficit en LMNP ?

Le calcul du déficit en LMNP s'effectue en soustrayant les charges et amortissements des revenus locatifs annuels. Dans le régime réel, ces charges peuvent inclure les frais de gestion, les intérêts d'emprunt, les dépenses d'entretien, les taxes foncières, les frais d’assurance, les travaux et les rénovations, et surtout l'amortissement du bien et du mobilier.

Prenons un exemple : si un propriétaire LMNP perçoit 10 000 € de revenus locatifs annuels, mais paie des charges et amortissements qui s'élèvent à 12 000 €, le déficit pour l'année est de 2 000 € (10 000 € - 12 000 €). Son montant ne peut être plus élevé que 10 700 € par an. Si le montant est supérieur à cette somme, l’excédent se reporte l’année suivante.

Exemple de déficit en LMNP

Revenu locatif annuel	Charges	Amortissements	Total des dépenses	Déficit LMNP
15 000 €	7 500 €	9 000 €	16 500 €	1 500 €

Comment reporter le déficit sur les années suivantes ?

Une fois un déficit LMNP établi, il peut être reporté sur vos bénéfices de locations meublées des années suivantes, pour une durée maximale de dix ans. Cela signifie que si vous générez un déficit en année N, ce déficit peut être déduit des bénéfices locatifs des années N+1 à N+10, jusqu'à épuisement du montant du déficit. Cette capacité de déficit reportable LMNP est essentielle pour gérer vos variations de revenus locatifs et optimiser votre fiscalité sur le long terme.

Optimisation fiscale : utiliser le déficit LMNP à votre avantage

Le déficit LMNP, bien géré, peut devenir un outil efficace d'optimisation fiscale.

• Planification de travaux de rénovation : réaliser des travaux d'amélioration peut augmenter les charges déductibles, augmentant de fait le déficit.
• Frais de gestion et intérêts d'emprunt : inclure tous les frais de gestion légitimes et les intérêts d'emprunt pour augmenter les charges déductibles.
• Renouvellement régulier du mobilier : le remplacement du mobilier et des équipements, nécessaire pour maintenir la qualité du bien, contribue également au déficit.

Ces stratégies doivent être mises en œuvre dans le respect des réglementations fiscales. Il est conseillé de consulter un expert pour une optimisation adaptée à chaque situation.

Le déficit LMNP peut-il réduire les prélèvements sociaux ?

Le déficit généré dans le cadre d'une LMNP n'a pas d'impact direct sur les prélèvements sociaux. En effet, les prélèvements sociaux, calculés sur les revenus locatifs, sont dus au titre du résultat fiscal de l'activité LMNP. Même si un déficit est reporté et vient réduire le revenu imposable, les prélèvements sociaux restent calculés sur la base des recettes brutes.

Cela signifie que, contrairement à l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux ne sont pas diminués par le déficit LMNP. Vous devez donc prendre en compte cette spécificité lorsque vous évaluez la rentabilité et la fiscalité de vos investissements en LMNP.