⏱L'essentiel en quelques mots
Les investissements locatifs constituent des placements très intéressants, surtout si vous bénéficiez du régime de la location meublée non professionnelle (ou LMNP). Ce n’est pas sans raison que le dispositif rencontre un franc succès auprès des Français.
Pour augmenter la rentabilité de votre placement, vous pourriez avoir avantage à acquérir des logements en résidence de services, et particulièrement en résidence de tourisme. Vous voulez en savoir plus sur ce type de location et sa fiscalité ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur les investissements de résidences de tourisme en LMNP.
- Le LMNP est un régime fiscal s’appliquant aux propriétaires dont les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an.
- Le LMNP en micro BIC permet d’obtenir un abattement de 71 % de ses revenus.
- Au bénéfice réel, le LMNP permet de déduire toutes vos charges.
Sommaire
Que faut-il savoir sur la résidence de tourisme ?
La définition d’une résidence de tourisme
La résidence de tourisme est définie à l’article D 321-1 du Code du tourisme. C’est un établissement commercial d’hébergement classé proposant des locaux d’habitations meublés à des touristes. La location peut être journalière, hebdomadaire ou mensuelle. Elle ne pourra jamais dépasser 90 jours.
La résidence de tourisme doit proposer une liste d’équipements minimum, comme le matériel de cuisine ou la literie. Les logements saisonniers doivent contenir tous les meubles nécessaires à la vie quotidienne.
La résidence doit également proposer des services, comme l’entretien des logements ou la fourniture des draps et des serviettes de toilette. La différence entre un hôtel et une résidence de tourisme est l’indépendance des clients. Dans la seconde, ils ont une cuisine et une salle de bain privée.
Il peut y avoir des résidences de tourisme notamment à la mer, à la montagne ou dans une station de ski.
Quels sont les différents types de résidences de tourisme ?
La définition de résidence de tourisme peut recouvrir différents types de logements saisonniers.
Les chambres d’hôtes
Une chambre d’hôte consiste à accueillir des clients dans la maison du gérant. Ce dernier loue donc des chambres meublées dans son habitation. Les hôtes doivent avoir accès à une salle d’eau et à des toilettes. Le matin, le gérant fournit un petit déjeuner.
La capacité d’accueil d’une chambre d’hôte est de cinq chambres maximum ou quinze clients en même temps. Au-delà, il s’agit soit d’un hôtel soit de chambres chez l’habitant. Il est alors nécessaire de respecter la réglementation sur les ERP (établissements recevant du public) sur l’accessibilité des personnes handicapées.
Le gérant d’une chambre d’hôte doit fournir le linge de lit. Il s’occupe du ménage des chambres et doit accueillir ses hôtes à leur arrivée.
Les meublés de tourisme classés
Les meublés de tourisme classés sont des logements offerts à la location exclusive de locataires saisonniers. Ce dernier y passe un séjour et ne peut pas y établir sa résidence principale. Ce type d’hébergement se distingue par le fait que l’entièreté du logement est réservée à l’usage des hôtes. Il n’y a pas d’accueil ou de hall de réception. Le propriétaire n’est pas présent dans les lieux.
Les meublés de tourisme peuvent avoir un classement pour indiquer leur niveau de confort. Il existe cinq catégories et leur attribution est valable cinq ans. La catégorie 5 est la plus prestigieuse. Il existe 133 critères répartis en trois parties :
- les services aux touristes et l’accessibilité ;
- les équipements ;
- le développement durable.
Les résidences de tourisme
Les résidences de tourisme sont un ensemble de logements « prêt-à-vivre ». Elles peuvent être constituées d’appartements ou de maisons individuelles. Chaque logement doit être équipé pour recevoir des hôtes sur un court séjour.
Un gérant unique exploite l’ensemble des logements. Il mutualise les locaux à usage commun, comme une piscine, une salle de jeux ou une laverie.
Les résidences de tourisme peuvent obtenir un classement de cinq catégories (de 1 à 5 étoiles ; 5 étoiles étant la catégorie la plus haut de gamme). La classe est attribuée par l’organisme Atout France. Seuls les établissements pouvant justifier des critères suivants y sont éligibles :
- d’une location de 70 % de leurs locaux ;
- pour une durée minimum de neuf ans ;
- avec un minimum de 50 lits.
Le succès des résidences de tourisme
Les résidences de tourisme ont le vent en poupe auprès des Français. Ce type d’hébergement permet d’être au plus près de la culture locale tout en profitant de services intéressants (piscine ou ménage par exemple) et d’un confort supérieur aux campings. Ils plaisent à tous les profils de touristes : les familles, les seniors, les couples, les groupes d’amis, les célibataires, etc.
Les clients apprécient la tranquillité des résidences de tourisme et les garanties offertes. Le service est très encadré, le risque de mauvaise surprise à l’arrivée est très faible.
Il existe des résidences de tourisme dans toute la France. Elles représentent 26 % de l’offre d’hébergement touristique professionnel en dur. Le Syndicat national des résidences de tourisme et appart’hôtels recense plus de 19 millions de clients par an.
Quels sont les avantages d’investir dans une résidence de tourisme en LMNP ?
Le régime LMNP
Les résidences de tourisme peuvent être exploitées sous le régime de la location meublée non professionnelle. Le propriétaire doit toutefois répondre à des conditions pour y prétendre :
- louer son bien en meublé ;
- toucher des loyers annuels globaux inférieurs à 23 000 €.
- les autres revenus du foyer fiscal du propriétaire doivent être supérieurs de 50 % au montant des loyers.
Le régime de la LMNP est un dispositif très flexible. Il suffit de remplir un formulaire P0i pour y souscrire quinze jours après le début de l’activité.
Attention, seuls les biens d’une superficie supérieure à neuf mètres carrés y sont éligibles. La loi n° 2015-992 du 17 août 2015 fixe également des critères de performance énergétique.
La fiscalité
La fiscalité de la location d’une résidence de tourisme en LMNP est son atout essentiel. Elle permet d’optimiser les gains de son investissement. Les propriétaires peuvent choisir entre deux régimes.
Les avantages du régime micro-BIC
Le régime micro-BIC possède des règles très simples. Le bailleur peut gérer seul son budget sans faire appel à un comptable. Le régime est éligible aux propriétaires soumis à l’impôt sur le revenu. Il permet de profiter d’un abattement de 71 % des revenus appliqués automatiquement par l’administration fiscale.
Les pouvoirs publics estiment que c’est le pourcentage de charges moyen pour les résidences de tourisme. C’est un bénéfice considérable si vos charges effectives sont inférieures à 71 % des revenus bruts de la résidence de tourisme.
Le propriétaire en LMNP n’est pas professionnel. Il ne verse donc pas de cotisations sociales.
Les atouts du régime du bénéfice réel
Le régime réel permet de déduire ses charges réelles des revenus de la résidence de tourisme. Voici quelques exemples de charges déductibles :
- les charges de copropriété ;
- les honoraires de l’agence immobilière ;
- les intérêts d’emprunts ;
- les frais de comptables ;
- les coûts de l’assurance ;
- les dépenses de ménage, d’entretien et de réparation ;
- les taxes (taxe foncière ou d’habitation).
Le propriétaire a aussi la possibilité d’amortir le prix d’achat de la résidence de tourisme, le coût de l’ameublement et ceux des travaux. Il est nécessaire de recourir aux services d’un expert-comptable pour réaliser les amortissements.
Se constituer un revenu complémentaire
En réalisant un investissement locatif dans une résidence de tourisme, vous préparez votre avenir. En effet, les revenus de ce placement pourront constituer une rente à court ou moyen terme.
Si vous avez une épargne personnelle, vous pouvez la consacrer dans l’achat de tout ou partie d’une résidence de tourisme. Vous toucherez alors des revenus tous les mois. Ces derniers seront très peu imposés grâce aux régimes fiscaux avantageux applicables aux résidences de tourisme en LMNP.
Vous pouvez aussi décider d’emprunter pour réaliser votre investissement. Dans cette situation, vos revenus seront dans un premier temps essentiellement consacrés à rembourser le crédit.
La délégation de la gestion locative
L’investissement en LMNP dans une résidence de tourisme offre un avantage indéniable par rapport à au placement dans un logement d’habitation. Les résidences de tourisme sont exploitées par un gérant. Ce dernier se charge de toutes les tâches liées à la location. Vous n’avez donc pas à vous préoccuper de :
- la recherche de locataire ;
- les états des lieux ;
- les vacances locatives ;
- les impayés.
Bien sûr, vous devez consacrer une partie de vos revenus locatifs pour payer le gérant. Vous gagnez toutefois un temps précieux pour vous consacrer à vos autres activités.
La possibilité d’un crédit sans apport pour investir
Dans la plupart des situations, les établissements bancaires demandent un apport en contrepartie de leur accord sur un emprunt. Toutefois, lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif, les conseillers bancaires sont parfois plus arrangeants.
Ils savent en effet que le placement doit rapporter rapidement de l’argent. Les risques pris par la banque sont donc réduits par rapport à l’achat d’une résidence principale. Ils sont donc plus susceptibles d’accepter un crédit sans apport. Vous n’avez pas à consacrer votre épargne personnelle pour acquérir des logements en résidences secondaires.
Le remboursement de la TVA
Si vous décidez d’investir dans un programme d’immobilier neuf de résidence de tourisme, vous aurez la possibilité d’être remboursé de la TVA. Tout achat immobilier auprès d’un promoteur comprend une taxe de 20 %. Cette dernière peut vous être restituée sous six mois. En contrepartie, vous devrez vous engager à conserver le bien pendant 20 ans.
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