Comment investir dans un EHPAD ?

Qu'est-ce qu’un EHPAD ?

Un EHPAD est un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Il s’agit en fait d’une maison de retraite médicalisée qui assure en interne des soins et des services spécifiques à ses résidents.

La structure s’adresse principalement aux aînés dépendants qui ont besoin d’un suivi médical quotidien et de soins longue durée.

La France compte plus de 7 000 EHPAD en métropole, dont près de la moitié sont des structures publiques.

Comment investir dans un EHPAD avec le statut LMNP ?

Il est possible d’acquérir une chambre ou un appartement dans un EHPAD avec le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP). Pour cela, il faudra mettre à la disposition de l’occupant l’ameublement nécessaire à son quotidien et à son confort. Le renouvellement du mobilier incombe également au propriétaire-bailleur du fait de son statut. Les conditions du renouvellement sont précisées dans le bail commercial.

En investissant dans un EHPAD, vous établissez un bail commercial avec l’exploitant de l’établissement, et non un bail locatif avec l’occupant, comme pour une location classique.

Ce contrat d’une durée de neuf à douze ans stipule toutes les conditions et toutes les modalités de la location, telles que le montant du loyer, la répartition des charges entre le propriétaire-bailleur et l’exploitant ou encore les meubles mis à disposition.

En contrepartie de votre investissement, vous percevez un loyer soit tous les mois, soit tous les trimestres, selon les modalités prévues. Comme il s’agit d’un bail commercial, vous ne vous occupez pas de la gestion locative, qui revient à l’exploitant de la résidence de services pour personnes âgées.

Le statut de LMNP dépend par ailleurs de certaines conditions. Les recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 € ou représenter moins de 50 % des revenus du foyer fiscal. En cas de dépassement de l’un de ces plafonds, le propriétaire bascule dans le statut de LMP (loueur de meublé professionnel).

Quels sont les avantages à investir dans un EHPAD ?

Investir dans un logement en résidence pour seniors avec le statut de LMNP peut être un projet avantageux pour plusieurs raisons : la demande est forte, la vacance locative quasi nulle et la rentabilité attractive.

Des avantages fiscaux

Le statut de LMNP vous permet de bénéficier d’une fiscalité intéressante, différente selon le régime fiscal pour lequel vous optez.

Avec le régime fiscal micro-BIC, vous pouvez disposer d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus imposables. Avec le régime fiscal réel simplifié, vous pouvez déduire vos charges locatives et vos frais (intérêts d’emprunt, travaux…) de vos revenus imposables.

Ces deux régimes sont soumis à des plafonds de recettes locatives spécifiques :

• 72 600 € pour le régime micro-BIC ;
• plus de 72 600 € et moins de 247 000 € pour le régime réel simplifié.

Un marché en croissance

L’allongement de l’espérance de vie des Français accroît la demande dans des structures d’accueil pour personnes âgées.

L’INSEE (Institut national des sondages et des études économiques) estime :

• qu’en 2040, une personne sur trois aura plus de 60 ans ;
• qu’en 2050, la France comptera 25 millions de seniors, dont 4 millions en situation de perte d’autonomie.

L’offre des hébergements pour personnes âgées dépendantes s’avère dès lors primordiale pour l’avenir de la population. Elle passe par la construction régulière de nouvelles résidences de services afin de répondre à la demande constante et par l’amélioration des structures existantes.

Le marché des EHPAD est non seulement en plein développement, mais aussi à fort potentiel.

Des revenus réguliers et rentables

La demande pour les résidences de services influe sur le taux d’occupation des logements, qui avoisine les 98 %. Cette vacance locative quasiment nulle assure des revenus réguliers aux investisseurs, désireux de se constituer un patrimoine et/ou d’avoir un complément de retraite.

Par ailleurs, investir dans un EHPAD suppose un financement de départ parfois moins important qu’un investissement classique (appartement, maison…). En effet, le prix d’une chambre dans un établissement médicalisé neuf pour seniors se situe entre 100 000 et 300 000 €.

Enfin, l’investissement en EHPAD offre souvent un bon rendement net et des revenus stables pendant une période déterminée (durée du bail commercial entre neuf et douze ans).

Quels sont les critères à prendre en compte avant d’investir dans un EHPAD ?

Pour réussir un investissement dans un EHPAD, plusieurs paramètres sont à étudier et à appréhender :

1. La gestion et la réglementation particulières des EHPAD qui dépendent souvent des instances publiques : les structures doivent se conformer en permanence aux normes et aux lois en vigueur. Ce marché est donc plus contraignant que le marché immobilier classique ;
2. La santé financière de l’exploitant est un critère indéniable car le bail commercial vous lie pendant au minimum neuf ans : nous vous recommandons de vous renseigner sur les résultats des exercices précédents. Nous vous conseillons aussi de regarder les budgets prévisionnels pour connaître les principaux postes de dépenses à venir ;
3. Le bail commercial : ce contrat précise toutes les modalités de la location. Il est crucial de le lire en détail pour connaître toutes les répercussions d’un investissement en résidence pour seniors et pour éventuellement modifier certains points. Car, en plus de l’investissement initial (achat de la chambre ou de l’appartement), il faut ajouter des charges d’exploitation, d’entretien, voire des travaux en prévision à régler tout au long du bail commercial. Il est essentiel pour vous, en tant qu’investisseur, de savoir qui va payer quoi pour définir précisément la rentabilité de votre projet. Vous intéresser aux clauses du bail commercial est également indispensable car en cas de revente, si celles-ci s’avèrent défavorables, il vous sera plus difficile de trouver un repreneur ou de récupérer votre investissement initial (décote sur le prix de vente) ;
4. Le rendement : Il convient de rester prudent si l’établissement assure un indice plus élevé que celui du marché actuel (même si les opportunités existent, il est préférable de bien calculer la rentabilité de votre investissement) ;
5. La localisation de la résidence pour seniors (et son offre de soins et de services) : le choix de l’emplacement est fondamental car plus le territoire sera attractif, plus le logement sera demandé. De la même façon, une structure bien entretenue sera plus intéressante pour les locataires (et pour de futurs acheteurs) qu’un établissement vieillissant ou nécessitant d’importants travaux de rénovation.

Que faut-il savoir sur les problématiques liées aux travaux en EHPAD ?

En règle générale, les travaux, qu’ils soient courants (entretien des espaces verts, réparation d’une fuite d’eau…) ou plus importants (réfection de toiture, changement d’ascenseur…) sont à la charge du gestionnaire de la résidence pour seniors. Cependant le bail commercial peut inclure certaines spécificités, d’où l’importance pour le futur investisseur de bien analyser le contrat avant de signer.

Ainsi le bail commercial peut indiquer une temporalité de prise en charge des travaux, à savoir “durant le premier bail” (soit les neuf premières années par exemple). Or les travaux de gros œuvre ou d’importance ont lieu le plus souvent après les dix premières années d’exploitation.

Pour établir le bail commercial, le gestionnaire de la résidence et le propriétaire-bailleur peuvent s’appuyer et se référer aux articles 605 et 606 du Code civil.