Le guide pour investir dans une résidence d'affaire en LMNP

Une résidence d’affaires est un logement de type chambre d’hôtel qui s’accompagne de services de location de très courte durée. Dédiée à l’hébergement de professionnels, ce type de résidence se situe, en règle générale, dans des endroits stratégiques des grandes villes. Un investissement dans une résidence d’affaire en LMNP répond au dispositif Censi-Bouvard. Il permet alors bénéficier d’avantages fiscaux intéressants pour un investisseur.

Dans les grandes lignes, investir dans une résidence d’affaires en LMNP c’est :

• faire un investissement locatif dans une résidence de services dédiée à l’hébergement de professionnels dans le cadre de leur travail (réunions, formations, séminaires, etc.) ;
• bénéficier d’avantages tels que la sécurité d’un loyer garanti, la délégation de toute la gestion administrative et locative à un exploitant professionnel, ou encore le dispositif Censi-Bouvard (avantages fiscaux) ;
• devoir être vigilant quant au choix de l’investissement : exploitant, emplacement et prix du marché.

Que faut-il savoir sur la résidence d’affaires ?

La résidence d’affaires est un investissement locatif dans du neuf dédié notamment à :

• augmenter son patrimoine immobilier ;
• disposer de revenus complémentaires.

Il s’agit d’un investissement dit en LMNP : location meublée non professionnelle. Cela signifie que l’acquéreur propose une location en tant que particulier et non professionnel de l’immobilier. Les revenus qu’il va en tirer ne seront pas majoritaires dans les revenus de son foyer. Il exerce une activité professionnelle autre, lui procurant des revenus plus importants que le ou les loyers perçus de ses investissements locatifs.

La résidence d’affaires s’apparente à un hôtel. Les logements proposés sont de l’ordre du studio ou du T2 permettant à un professionnel (dirigeant ou salarié) de venir passer une ou deux nuits dans le cadre d’un déplacement de travail : conférence, séminaire, formation, réunions de travail, etc.

Pour être considérée comme une résidence d’affaires, l’infrastructure doit proposer certains services tels que le wifi, un service de restauration (a minima pour le petit-déjeuner), la fourniture du linge, des salles de réunion, etc. L’objectif est de proposer un service tout confort à ceux qui viennent y séjourner. Il s’agit d’une clientèle de moyennes et grandes sociétés de France ou de l’étranger. La résidence d’affaires permet à l’entreprise de bénéficier d’un coût d’hébergement moins important qu’en hôtellerie classique.

En général, on trouve ce type de résidences dans les grandes villes attractives professionnellement à l’instar de Paris, Lyon, Bordeaux ou encore Nantes. Elles peuvent être proches d’un aéroport, d’une gare, d’une autoroute ou d’un centre de formation par exemple. L’emplacement est un élément déterminant dans le choix de son investissement.

Lors d’un investissement en résidence d’affaires, le particulier acquéreur émet un contrat de bail à un prestataire professionnel. Celui-ci se charge de la gestion des locataires ainsi que des services fournis et des éventuels travaux à réaliser. Le bail s’effectue pour une durée de 9 ans. Il s’agit du dispositif fiscal Censi-Bouvard.

Quels sont les avantages à investir dans un bien d’une résidence d’affaires en LMNP ?

Investir dans un bien LMNP en résidence d’affaires procure de nombreux avantages.

Gestion du logement par un professionnel

Tout d’abord, le fait de déléguer la gestion totale du logement confère une grande sérénité. En tant qu’acquéreur, il n’y a rien à faire si ce n’est percevoir ses loyers, garantis par le prestataire dans le contrat de bail. C’est ensuite ce dernier qui se charge de sous-louer chaque logement de la résidence d’affaires à des professionnels.

Il s’agit alors d’un investissement clé en main où l’investisseur est allégé de toutes les tâches que nécessite une location, par exemple :

• recherche de locataire ;
• bon paiement du loyer par celui-ci ;
• accueil ;
• gestion administrative ;
• gestion d’éventuels travaux de réparation ou de rénovation.

Une revente rentable

Les résidences d’affaires, comme indiqué précédemment, se situent en général dans les grandes agglomérations, répondant à un réel besoin. Les prix évoluent alors régulièrement du fait de leur attractivité. En ce sens, une revente est souvent rentable du fait d’une situation géographique dynamique (centre-ville, proche d’un pôle économique, etc.). En fonction de cela, il peut donc être possible de réaliser une plus-value.

Un marché en développement

Le marché des résidences d’affaires est en plein développement. Avec l’augmentation du télétravail, de nombreuses sociétés font le choix de réunir leurs collaborateurs pour se retrouver lors de séminaires ou de réunions de travail. Les résidences d’affaires permettent ainsi de répondre à un besoin grandissant de retrouver du présentiel dans le quotidien des salariés et des chefs de certaines entreprises.

Par ailleurs, étant plus économiques qu’un hôtel pour les professionnels, les résidences d’affaires se sont adaptées aux besoins et répondent alors à un rapport qualité/prix attrayant : confort, services, restauration, etc.

Les avantages fiscaux grâce au dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard incitait les investisseurs à se tourner vers les résidences de services neuves en faisant bénéficier d’avantages fiscaux.

L’idée est d’investir dans des logements neufs en garantissant la perception d’un loyer notifié dans le contrat de bail, et ce pour une durée de neuf ans au moins (minimum du contrat de bail pour une résidence d’affaires).

Ce dispositif vaut pour toutes les résidences de services :

• résidences d’affaires ;
• résidences seniors ;
• résidences étudiantes.

Pour bénéficier de ce dispositif, la résidence doit être neuve, proposer les services suivants (et l’investissement doit avoir eu lieu entre le 01/01/2009 et le 31/12/2022) :

• accueil et réception ;
• fourniture du petit-déjeuner ;
• fourniture du linge de maison (draps et serviettes) ;
• ménage des locaux.

Le logement doit être loué dans les douze mois qui suivent la livraison de la résidence.

Voici les avantages de la réduction Censi-Bouvard :

• La réduction d’impôt sur le revenu : le dispositif fait bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % de la valeur du bien, linéaire sur neuf ans, avec un plafond de 300 000 € (soit 3 667 € par an au maximum). La différence peut être amortie si l’investissement ne dépasse pas le plafond autorisé.

• Le report de la réduction d’impôt : si la réduction d’impôt est supérieure au montant d’impôt à payer, elle est reportable pendant six ans. La seule condition est que le logement soit toujours proposé à la location l’année de l’utilisation du report.

• L’acquisition de plusieurs logements en résidence d’affaires : le dispositif Censi-Bouvard permet d’acquérir plusieurs biens par an dans la limite de 300 000 € hors taxe. Cela n’est pas le cas avec les autres dispositifs fiscaux en vigueur. Ainsi, les avantages fiscaux du dispositif sont cumulables pour l’ensemble des logements détenus, dans la limite du plafond des niches fiscales de 10 000 € par an.

• La récupération de la TVA : si l’investisseur s’engage à conserver le bien acquis pendant au moins 20 ans, il peut récupérer la TVA à hauteur de 20 % du prix du bien neuf.

• La sécurité de la perception d’un loyer garanti : en signant un bail commercial de neuf ans avec un exploitant, c’est l’assurance d'encaisser un loyer garanti pendant toute la durée du bail, versé par l’exploitant, que le logement soit occupé ou non. Cela apporte par ailleurs une sérénité de gestion puisque c’est l’exploitant qui s’occupe de tout.

Investissement dans logement d’une résidence d’affaires en LMNP : quels sont les risques ?

Investir en résidence d’affaires en LMNP apporte de nombreux avantages. Toutefois, il est important de prendre conscience de certains risques, comme pour tout investissement en général.

Tout d’abord, il est fondamental d’investir dans un programme de confiance. Le promoteur ainsi que le futur exploitant doivent être connus et reconnus. Construction de l’infrastructure et exploitation de la résidence sont totalement déléguées. Il est alors essentiel que les prestataires soient compétents en la matière et reconnus pour leur qualité et leur sérieux.

Ensuite, l’emplacement est un critère déterminant pour réussir son investissement. C’est d’ailleurs souvent le maître-mot en immobilier. La situation géographique doit être stratégique et répondre à un besoin d’hébergement évident pour les professionnels qui en ont besoin. Un investissement en résidence d’affaires dans une petite ville ou loin d’un point stratégique est donc souvent un investissement plus risqué.

Enfin, il est important d’étudier en amont la rentabilité du bien. Au-delà de la constitution d’un patrimoine immobilier, un investissement LMNP en résidence d’affaires doit être suffisamment rentable pour être intéressant. Attention cependant à ce que cette rentabilité reste raisonnable. Un trop fort loyer peut dissuader les potentiels locataires. Les prix proposés par l'exploitant doivent être cohérents et répondre aux prix du marché.

En étant vigilant sur ces points, un investissement LMNP en résidence d’affaires peut être intéressant et rentable. Il est dans tous les cas essentiel de se faire accompagner pour ce type de projet. Les professionnels en la matière savent orienter et conseiller sur les bons programmes.