Créer du déficit foncier : réduire ses impôts par l'investissement immobilier

Créer du déficit foncier : définition et impact fiscal

Définition et fonctionnement du déficit foncier

Le principe du déficit foncier sur une résidence principale est simple : il s’agit de déduire les coûts d'entretien et de rénovation d'un bien immobilier de ses revenus fonciers. Créer du déficit foncier s'applique principalement à l'investissement locatif dans l'ancien, sous un régime de location non-meublée.

Si le total des charges dépasse les revenus fonciers, cela crée un déficit imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an pour une durée maximale de deux ans pendant les travaux. Les charges restantes après cette période peuvent être reportées sur les revenus fonciers des années suivantes jusqu'à épuisement.

Ce mécanisme se distingue par son absence de plafond global de déduction, avec une possibilité de l'étaler sur 6 ans pour les revenus globaux et jusqu'à 10 ans pour les revenus fonciers.

Pour optimiser et créer du déficit foncier, trois conditions clés doivent être respectées :

1. l'acquisition d'un bien immobilier ancien à louer en non-meublé pendant au moins 3 ans, destiné à être la résidence principale ou secondaire du locataire ;
2. la réalisation de travaux d'entretien, de réparation, de rénovation ou d'amélioration déductibles, permettant de couvrir le montant des loyers perçus ;
3. la déclaration des revenus locatifs sous le régime réel d'imposition.

Calcul du déficit foncier : quelles dépenses déduire ?

Il est important de savoir que certaines dépenses ne sont pas éligibles à la déduction fiscale dans le cadre des revenus fonciers. Par exemple, les coûts associés à la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un bien ne sont pas déductibles. En revanche, plusieurs types de charges peuvent être déduits des revenus pour créer du déficit foncier :

• dépenses de travaux de réparation ou d’entretien ;
• dépenses liées à des améliorations du bien ;
• charges de copropriété ;
• primes d'assurance ;
• intérêts d’emprunt relatifs à l'achat du bien ;
• frais de gérance et honoraires de gestion ;
• taxe foncière ;
• charges diverses liées à la propriété ;
• frais de procédure, si applicable ;
• frais de diagnostics obligatoires pour la location du bien.

Processus en 4 étapes pour créer du déficit foncier en immobilier

1. Acheter un logement ancien à rénover

La première option pour créer du déficit foncier, c’est d’acheter un bien immobilier nécessitant des rénovations, dans le but de le mettre ensuite en location. Les loyers perçus viendront compenser les coûts des travaux de rénovation. Ce mécanisme fiscal devient particulièrement bénéfique lorsque le coût des travaux dépasse les revenus locatifs perçus.

Il est alors possible de créer du déficit foncier pour diminuer votre revenu global imposable, jusqu'à un plafond de 10 700 € par an. Vous devez alors respecter une condition : que le bien reste en location pendant au moins 3 ans après avoir bénéficié de cette déduction fiscale. Et si les dépenses excèdent le plafond de 10 700 € et ne peuvent être déduites du revenu global imposable, elles peuvent être reportées et déduites des revenus locatifs pendant les 10 années suivantes.

2. Faire des travaux dans le logement qui seront déductibles des impôts

Il est également possible de créer du déficit foncier en réalisant des travaux éligibles aux déductions fiscales. Ces travaux déductibles incluent principalement les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. Ils doivent permettre de maintenir ou de remettre le bien en état, sans en changer la structure, l’agencement ou l'équipement initial.

Parmi les exemples typiques de travaux déductibles, on trouve :

• la rénovation de la toiture, des façades, des murs de clôture ;
• la mise à jour de l'installation électrique ;
• l'installation d'une nouvelle douche ou d'une cuisine équipée ;
• le remplacement d'une chaudière.

En revanche, les travaux d'agrandissement, de restructuration complète ou de reconstruction du logement ne sont pas considérés comme déductibles aux fins de la réduction d'impôt et ne peuvent pas créer du déficit foncier.

3. Inclure le déficit foncier dans votre déclaration d’impôts

Après avoir financé des travaux de rénovation et mis votre bien en location, vous devez déclarer vos revenus fonciers via le formulaire 2044 dès la première année de location. Pour profiter du déficit foncier, il est nécessaire de choisir le régime réel d'imposition. Ce régime vous permet de déduire les frais et charges liés à votre bien de votre revenu imposable.

Cependant, avec le temps, vous ne pourrez plus créer du déficit foncier une fois celui-ci résorbé, et vous serez alors imposé sur les loyers perçus. Face à cette situation, deux options se présentent :

• Vendre le bien : si vous optez pour cette solution, sachez que la plus-value réalisée sera soumise à une imposition de 34,5 %.
• Réinvestir dans un autre bien nécessitant des rénovations : cette option vous permettra de bénéficier à nouveau d'un déficit foncier, poursuivant ainsi l'avantage fiscal lié à la rénovation de biens locatifs.

4. Déclarer le déficit foncier reportable sur les années suivantes 

Si un propriétaire se retrouve avec un déficit foncier supérieur à 10 700 € sur une année, il n'y a pas de perte sur l'excédent non utilisé : en effet, le déficit foncier est reportable sur 10 ans. Les montants qui n'ont pas pu être déduits du revenu global imposable durant l'année N peuvent donc être reportés sur les années suivantes.

Ces sommes peuvent être déduites des recettes locatives futures de l'investisseur : le fait de créer du déficit foncier est ainsi reportable sur les revenus fonciers des dix prochaines années. Cependant, il est important de noter que les déficits fonciers accumulés les années précédentes ne peuvent jamais être déduits du revenu global !

Créer du déficit foncier : quelques exemples

Exemple n°1 : vos intérêts d’emprunt sont supérieurs aux loyers

• Loyers annuels : 10 000 €
• Intérêts d’emprunt : 12 000 €
• Charges déductibles : 3 000 €

Tout d’abord, il faut calculer le revenu net foncier :

Revenu foncier net = loyers annuels - charges déductibles

Revenu foncier net = 10 000 € - 3 000 € = 7 000 €

Ensuite, pour calculer le déficit foncier, il faut soustraire les intérêts d'emprunt du revenu foncier net :

Déficit foncier = Revenu foncier net - Intérêts d'emprunt

Déficit foncier = 7 000 € - 12 000 € = - 5 000 €

Dans cette situation, vous pouvez créer du déficit foncier de 2 000 €, attribuable aux intérêts d’emprunt, déductible des revenus fonciers sur les 10 années suivantes. Les 3 000 € de déficit provenant des autres charges sont imputables sur le revenu global.

Exemple n°2 : vos intérêts d’emprunt sont inférieurs aux loyers

• Loyers annuels : 10 000 €
• Intérêts d’emprunt : 6 000 €
• Charges déductibles : 6 000 €

En premier lieu, nous devons calculer le revenu foncier net :

Revenu foncier net = loyers annuels - charges déductibles

Revenu foncier net = 10 000 € - 6 000 € = 4 000 €

Maintenant, calculons le déficit foncier en soustrayant les intérêts d'emprunt du revenu foncier net :

Déficit foncier = revenu foncier net - intérêts d'emprunt

Déficit foncier = 4 000 € - 6 000 € = - 2 000 €

Ici, 2 000 € de déficit foncier dû aux intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

Dans un scénario où vous dépasseriez les 10 700 € de déficit lié aux charges non financières imputables sur le revenu global, la somme restant serait reportable sur le revenu global des 10 prochaines années.