Comment bien calculer son déficit foncier pour optimiser ses impôts ?

Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Le principe

Le déficit foncier est un dispositif fiscal applicable dans le cadre d’un investissement locatif. Il permet de diminuer le montant des revenus globaux (et donc l’imposition) en créant un déficit.

En effet, lorsque les charges sont supérieures aux recettes, le contribuable se trouve alors en situation de déficit foncier. Il peut déduire ce déficit de ses revenus globaux imposables et ainsi réduire son impôt sur le revenu.

Les conditions d’application

Pour que le mécanisme du déficit foncier soit validé, il convient de respecter certaines modalités.

• Le bien loué doit être vide.
• Le propriétaire du logement doit avoir opté pour le régime réel d’imposition.
• Il doit continuer à louer le bien pendant les trois ans qui suivent l’imputation du déficit foncier.

Quelles sont les charges à déduire pour calculer le déficit foncier ?

Toutes les dépenses liées à la location ne sont pas à prendre en compte lors du calcul du déficit foncier.

Liste des charges déductibles

 Les charges que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers sont les suivantes :

• les frais de gestion et d’administration du bien ;
• les impôts liés au logement ;
• les dépenses d’amélioration, de réparation et d’entretien ;
• les provisions pour charge ;
• les charges locatives ;
• l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire ;
• les primes d’assurance ;
• les intérêts et frais d’emprunt.

Aucun liste exhaustive recensant toutes les charges déductibles n’est mise à disposition par les textes de loi.

Précision sur certaines charges déductibles des revenus fonciers

Type de dépenses	Précisions et exemples
Frais de gestion et d’administration du bien	Les frais d’une agence immobilière Les frais de comptable Les frais de copropriété La rémunération d’un concierge...
Impôts afférents au bien loué	La taxe foncière La redevance des ordures ménagères si elle n’est pas réglée par le locataire
Dépenses d’amélioration, de réparation et d’entretien	Les travaux permettant l’usage normal du bien, améliorant le confort ou facilitant sa location. Les dépenses d’entretien Exemple : installation d’une cuisine, le remplacement d’un chauffage central… Sauf les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement qui ne peuvent pas être pris en compte dans les dépenses déductibles.

Le cas particulier des intérêts d’emprunt

Les intérêts d’emprunt ne se traitent pas de la même façon que les autres charges déductibles. Ils sont à déduire seulement de vos revenus fonciers.

Lorsque vous calculez le déficit foncier, vous devez d’abord déduire les intérêts d’emprunt, s’il y en a,  des revenus fonciers pour connaître la part du déficit liée aux intérêts d’emprunt et celle provenant des autres charges. Car les deux sommes s’abordent différemment.

Quel est le plafond de la déduction du déficit foncier ?

Le déficit foncier que vous pouvez déduire de vos revenus globaux est plafonné à 10 700 € par an (ou 15 300 € pour les immeubles concernés par l’amortissement dit “Périssol”).

Excédent et report

Lors du calcul du déficit foncier, il faut distinguer les intérêts d’emprunt des autres charges.

Les intérêts d’emprunt se déduisent en premier des revenus fonciers.

• La part du déficit inhérente aux charges (autres que les intérêts d’emprunt) est à déduire de votre revenu global dans la limite de 10 700 €. Si le revenu est insuffisant pour absorber le déficit, il est possible de le reporter sur le revenu global des six années suivantes.
• La part du déficit liée aux intérêts d’emprunt et celle qui dépasse le plafond de 10 700 € se déduisent des revenus fonciers des dix années suivantes.

Doublement du plafond pour les travaux de rénovation énergétique

Dans l’optique de favoriser et d'accélérer la rénovation énergétique des logements, l’État a doublé le plafond du déficit foncier à 21 400 € pour des travaux réalisés avant 2026 sur des locations dites “passoires énergétiques” possédant un DPE (diagnostic de performance énergétique) E, F ou G.

Pour bénéficier de ce plafond, il convient d’engager certains travaux de rénovation énergétique :

• les travaux d’isolation thermique des toitures, des murs extérieurs et des planchers bas ;
• les travaux de remplacement des menuiseries extérieures ;
• les travaux de ventilation, de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.

Il est nécessaire également que ces dépenses de rénovation énergétique :

• aient fait l’objet d’un devis signé avant le 5 novembre 2022 et aient été payées entre le 1^er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ;
• permettent l’obtention d’une classe énergétique A, B, C ou D.

Pour justifier du changement d’étiquette énergétique, le propriétaire devra réaliser deux DPE : un avant les travaux et l’autre après. En cas de non présentation ou si le nouveau classement ne permet pas d’atteindre un A, B, C ou D, ce sont les conditions du premier plafond du déficit foncier qui seront appliquées.

Exemples de calcul de déficit foncier

Premier scénario

Un propriétaire loue un appartement vide et obtient 2 500 € de revenus fonciers. Après calcul, il a réglé 3 000 € d’intérêts d’emprunts et 3 500 € de charges.

Le déficit foncier se chiffre de cette façon :

• 500 € pour les intérêts d’emprunt (3 000 - 2 500 = 500 €)
• 3 500 € pour les autres charges déductibles

Soit 4 000 € au total.

Le propriétaire applique le mécanisme du déficit foncier sur la somme des 3 500 € correspondant aux autres charges et déduit celle-ci de ses revenus globaux (puisque le déficit foncier est inférieur au plafond de 10 700 €). Si ces revenus globaux ne suffisent pas à absorber le déficit de 3 500 €, il peut reporter le restant sur les revenus globaux des six prochaines années.

Le déficit de 500 € au titre des intérêts d’emprunt sera quant à lui déduit des revenus fonciers des dix années suivantes. Il ne pourra pas la prendre en compte la même année que celle du déficit lié aux autres charges.

Exemple de calcul de déficit foncier avec intérêts d’emprunt et sans dépassement du plafond

Charges et revenus	Montant
Revenus fonciers	+ 2 500 €
Intérêts d’emprunt	- 3 000 €
Autres charges	- 3 500 €
Déficit foncier	- 4 000 €

Deuxième scénario

Dans le cadre d’une location sans emprunt, un propriétaire perçoit 5 000 € de loyers en 2020 et a payé 20 000 € de charges. Son déficit foncier est de 15 000 € (5 000 - 20 000 = 15 000 €).

• Le déficit foncier étant plafonné à 10 700 €, il déduit la somme maximale de ses revenus globaux. Il dispose d’un excédent de déficit foncier de 4 300 € (15 000 - 10 700 = 4 300 €) reportable pendant dix ans.
• L’année suivante, il perçoit 3 000 € de loyer. Il reporte une partie de l’excédent et le déduit de ses revenus fonciers (car celui-ci est issu d’un dépassement du plafond de 10 700 €) pour descendre à zéro leur montant. Et il reste encore un excédent de 1 300 € (4 300 - 3 000 = 1 300 €).
• La troisième année, il perçoit 3 500 € de loyer. Il reporte l’excédent, ce qui descend ses revenus fonciers à 2 200 € (3 500 - 1 300 = 2 200 €).

Exemple de calcul de déficit foncier sans intérêts d’emprunt et avec dépassement du plafond

Charges et revenus	Montant
Revenus fonciers	5 000 €
Charges déductibles	20 000 €
Déficit foncier	15 000 €

 

Exemple de report de l’excédent du déficit foncier sur trois ans

Lignes budgétaires	Année 1	Année 2	Année 3
Revenus fonciers	5 000 €	3 000 €	3 500 €
Charges déductibles	20 000 €	/	/
Déficit foncier	15 000 €	/	/
Déduction des revenus globaux	10 700 €	/	/
Déduction des revenus fonciers	/	3 000 €	1 300 €
Revenus fonciers imposables	0 €	0 €	2 200 €
Excédent reportable	4 300 €	1 300 €	0 €

Déficit foncier ou LMNP : lequel est le plus avantageux ?

Déficit foncier et LMNP : quelles différences ?

Le déficit foncier et la LMNP (location meublée non professionnelle) sont deux dispositifs bien distincts avec des caractéristiques propres.

Différences entre déficit foncier et LMNP

	Déficit foncier	LMNP
Type de location	Il s’applique à une location nue	Il concerne une location meublée
Régime d'imposition	Régime réel d’imposition	Régime micro-BIC ou réel simplifié
Types de revenus	Les loyers sont des revenus fonciers	Les loyers sont des BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
Conditions	Revenus fonciers supérieurs à 15 000 €	Revenus fonciers inférieurs à 23 000 € ou inférieurs à 50 % de l’ensemble des revenus du foyer fiscal
Fiscalité	Déduction du déficit foncier des revenus globaux (ou des revenus fonciers en cas d’excédent dû au dépassement du plafond ou si le déficit est lié aux intérêts d’emprunt). Plafonné à 10 700 € par an ou 21 400 € jusqu’en 2026 si des travaux de rénovation énergétique sont engagés.	Abattement forfaitaire sur les revenus imposables de 50 % pour les meublés classiques et de 71 % pour les meublés de tourisme en régime micro-BIC Déduction des frais et des charges réels avec le régime réel simplifié, y compris l’amortissement du bien et du mobilier

Le déficit foncier est-il plus intéressant que le régime réel d’une LMNP ?

Tout dépend du projet immobilier et des objectifs patrimoniaux.

• Le déficit foncier est intéressant pour les locations requérant d’importants travaux de réparation, de rénovation ou d’amélioration ou bien occasionnant des charges conséquentes. Car plus son montant est élevé, plus les revenus globaux sont diminués. Il permet une réduction d’impôt jusqu’à 10 700 € avec excédent reportable.
• Il n’est bien sûr applicable que si les charges sont plus élevées que les recettes. Il est donc nécessaire d’anticiper et de bien calculer afin d’obtenir un déficit foncier.
• Il permet de réaliser des travaux et d’optimiser la valeur d’un bien locatif.
• Il est accessible à tout contribuable car les recettes locatives sont des revenus fonciers.
• Il est cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux par exemple).
• Il est obligatoire de louer le bien pendant trois ans après application du déficit foncier.

• Une LMNP en régime réel permet de déduire l’ensemble des dépenses afférentes au logement. L’amortissement du bien et du mobilier s’intègre aux charges déductibles.
• Le statut de LMNP est cumulable avec d’autres mécanismes d’optimisation fiscale, comme le Censi-Bouvard.
• Pour bénéficier du statut de LMNP, il faut s’inscrire au tribunal de commerce afin d’obtenir un numéro de SIRET. Les recettes locatives sont considérées comme des BIC.
• Le bien doit être meublé pour être loué et offrir des conditions décentes au locataire.