Bien remplir la déclaration d'impôt LMNP

Comment déclarer ses revenus LMNP ?

Lorsque vous optez pour le statut LMNP, il est indispensable d’effectuer sa déclaration d’impôt afin de déclarer vos revenus tirés de la location meublée. Il faut savoir que cette activité de loueur en meublé non professionnelle sous LMNP doit être déclarée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

Mais avant toute chose, il ne faut pas omettre de se déclarer auprès de l’administration fiscale. Une démarche simple puisqu’il s’agit de souscrire une déclaration de début d’activité non salariée au moyen de l’imprimé P0i (formulaire CERFA n° 11921*06).

À noter qu’aujourd’hui cette formalité des entreprises se fait facilement et gratuitement par voie dématérialisée. Il suffit de se rendre sur le guichet des formalités d’entreprise à l’adresse formalites.entreprises.gouv.fr.

Cette déclaration doit être effectuée dans les quinze jours suivant le début de votre activité de loueur en meublé et va permettre :

• de faire connaître l’existence de cette activité ;
• de préciser le régime d’imposition choisi (régime micro-BIC ou imposition au réel) ;
• d’obtenir un numéro SIRET.

Grâce à cette démarche, vous pourrez, selon les recettes locatives, sélectionner le bon régime d’imposition :

• régime micro-BIC si les revenus de dépassent pas 72 600 € ou 176 200 € en location de tourisme (chambre d’hôtes et meublés de tourisme classés) ;
• régime réel pour les revenus supérieurs à 72 600 €.

Sous statut LMNP, sachez que le montant des loyers encaissés doit être reporter dans votre déclaration annuelle d’impôts sur les revenus en utilisant le formulaire n° 2042 C-PRO, dans la rubrique nommée « Revenus des locations meublées non professionnelles ».

La déclaration d'impôts sous le régime micro-BIC

Le régime « micro-BIC » est l’option qui s’applique de plein droit si les recettes locatives issues de vos locations meublées sont inférieures à :

• un chiffre d’affaires annuel de 72 600 € ;
• ou jusqu’à 176 200 € s’agissant des logements de tourisme classés.

Concrètement, ce régime micro-BIC (pour bénéfices industriels et commerciaux) permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 50 % au titre des frais et charges supportés en tant qu’investisseur locatif. Vous devez indiquer la somme totale du revenu locatif brut perçu ainsi que le montant des charges payées aux lignes 5ND, 5OD ou 5PD.

L’abattement forfaitaire de 50 % sera alors calculé automatiquement par l’administration fiscale. Le revenu, après abattement, sera soumis au taux marginal de l’impôt sur le revenu qui s’applique.

Concernant la location de meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes, les revenus et charges doivent être indiqués aux lignes 5NG, 5OG, 5PG. Un abattement forfaitaire de 71 % (avec un minimum de 305 €) sera appliqué.

À noter qu’il n’est pas possible de déclarer un déficit issu des revenus locatifs en LMNP dans le cadre du régime fiscal micro-BIC.

La déclaration de revenus LMNP sous le régime réel

Si les loyers tirés de votre activité de loueur meublé non professionnel excèdent le seuil annuel de 72 600 euros (ou 176 200 euros pour une chambre d’hôtes ou un meublé touristique), ils seront alors automatiquement imposés au régime réel et non au micro-BIC. De ce fait, la déduction des frais et charges réellement supportés par le propriétaire loueur remplace l’abattement fiscal de 50 (ou 71 %).

Le régime réel peut également être demandé si vous souhaitez déduire le montant précis de vos charges. Vous devez alors indiquer votre choix pour l’imposition au réel en exerçant votre option. Dans ce cas, il est conseillé de faire le calcul et de s’assurer que vos frais et charges supportés au titre de l’année d’imposition en tant que loueur meublé non professionnel dépassent :

• 50 % des revenus locatifs perçus ;
• ou 71 % s’agissant des chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés.

Cette vérification est indispensable. Il s’agit d’être certain que l’option du régime réel liée à votre activité LMNP soit plus profitable pour la déclaration d’impôt que l’abattement forfaitaire de 50 % du micro-BIC.

Quel formulaire remplir pour la déclaration d'impôts en LMNP ?

Loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous devez déposer une déclaration n° 2042-C-PRO, complémentaire à la déclaration de revenus (n° 2042) consacrée à la déclaration des revenus tirés de professions non salariées. Les revenus locatifs d’un propriétaire en LMNP ne doivent pas être déclarés dans la déclaration des revenus fonciers 2044.

Par ailleurs, pour les contribuables qui souhaitent activer l’option d’imposition au réel, il faudra utiliser le formulaire de déclaration de résultat 2031. Ce dernier, ainsi que ces annexes, doivent être souscrits au plus tard le 2e jour ouvré du mois de mai directement auprès des services des impôts.

Quel que soit le régime fiscal choisi, la rubrique « Identification des personnes exerçant une activité non salariée » en première page de la feuille d’impôt doit être renseignée.

À la fois simple à gérer et avantageuse sur le plan fiscal, la location meublée non professionnelle est un investissement privilégié par un grand nombre de propriétaires locatifs.

Les investisseurs qui optent pour ce statut LMNP peuvent selon les cas bénéficier d’une bonne rentabilité grâce aux avantages fiscaux qui permettent de réduire le montant des impôts à payer. Attention, les déficits provenant de l’activité de LMNP ne peuvent s’imputer que sur des revenus locatifs issus de la même activité. Ces déficits peuvent être reportés au cours des dix années suivantes.

Déclarer les charges en LMNP : comment ça marche ?

 

Vous vous interrogez sur la manière de déclarer les charges locatives pour votre location meublée non professionnelle ? La procédure dépend directement de l'option fiscale que vous avez choisie en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) :

• Dans le cas où vos revenus issus de la location sont imposés selon le régime micro-BIC, vous devez déclarer l'intégralité des montants perçus. Cela inclut donc la totalité des loyers encaissés ainsi que les charges locatives potentielles. À cela s'applique un abattement forfaitaire de 50 % pour les meublés classiques (ou de 71 % pour les gîtes ruraux, les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes), qui est censé représenter l'ensemble de vos charges ;
• Si, en revanche, vos revenus locatifs relèvent du régime réel d'imposition, la marche à suivre consiste à déclarer tous les revenus perçus, y compris les charges. Vous avez la possibilité de déduire toutes les charges réellement supportées par votre activité de location meublée non professionnelle, à condition que ces dépenses soient avérées et justifiées par des pièces comptables et qu'elles aient été engagées durant l'année fiscale concernée.

Il est donc essentiel de bien choisir votre régime fiscal et de tenir compte de ces modalités pour déclarer correctement vos revenus locatifs et les charges associées.

Déclarer les amortissements d’une LMNP : nos conseils

Le loueur en meublé qui est imposé au régime réel peut également déduire l’amortissement lié à son investissement. Grâce à l’amortissement du prix d’achat des biens (immobilier et mobilier) sous statut LMNP, il est possible d’optimiser sa déclaration d’impôt.

D’un point de vue comptable, l’amortissement de votre bien immobilier correspond à la prise en compte de sa perte de valeur au fil des années du fait de son usage et du temps. À la revente, sachez qu’il sera tout à fait possible de mettre le bien au prix du marché. Les amortissements et leurs immobilisations doivent être indiqués en détail dans une liasse fiscale LMNP.

Les amortissements peuvent être reportés si les charges sont supérieures ou égales aux revenus locatifs et génèrent un déficit. Dans ce cas, tant que l’activité en LMNP est déficitaire, les amortissements peuvent être imputés par la suite, sans limitation de durée.

En cas de doute, n’hésitez pas à solliciter votre service des impôts. Par ailleurs, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel qui vous accompagne dans toutes ces formalités de déclaration d’impôt.