Imposition des loyers en LMNP : comment les déclarer ?

Imposition des loyers en LMNP : quel régime fiscal choisir ?

La location d’un bien immobilier meublé génère des revenus sous forme de loyers. Ces derniers sont imposables sous deux régimes fiscaux différents : le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou le régime réel.

Imposition des loyers sous le régime micro-BIC

Le régime fiscal micro-BIC est le plus simple, car il consiste en un abattement forfaitaire de 50 % appliqué sur les loyers perçus. Le montant de votre impôt sera donc calculé sur 50 % des loyers encaissés. Notez que si vous louez un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôte, l’abattement est de 71 %.

Par exemple, si vous percevez 15 000 € de loyers sur une année, sous le régime micro-BIC, vous serez imposé sur 15 000 € - 50 %, soit 7 500 €. Le calcul de votre impôt sur le revenu se fera donc sur 7 500 €.

Cet abattement correspond, pour le fisc, aux charges générées par la location. Mais il s’agit d’un pourcentage forfaitaire qui peut ne pas correspondre aux dépenses réelles. Notez que si les recettes sont inférieures à 305 €, aucun impôt n’est dû.

Imposition sur les loyers perçus sous le régime réel

Les revenus fonciers peuvent aussi être imposés au régime réel. Contrairement au précédent, ce régime permet de déduire le montant réel de vos charges des revenus perçus. Il est donc particulièrement intéressant si vous avez des charges importantes. En revanche, ce régime demande un peu plus de formalités et vous devrez faire appel à un expert-comptable pour certifier les dépenses et votre comptabilité. Vous devrez également déposer une déclaration de résultat et ses annexes chaque année (bilan, compte de résultat…).

Pour donner un exemple, reprenons la personne qui perçoit 15 000 € de loyers sur l’année. Au régime réel, elle pourra déduire ses charges à hauteur de 9 000 €. Son impôt sur le revenu sera donc calculé sur une base de 6 000 €.

Les services fiscaux ont établi une liste de charges déductibles. Il s’agit :

• des intérêts d’emprunts du crédit souscrit pour acheter le bien et de l’assurance emprunteur qui y est liée ;
• de l’assurance propriétaire non-occupant le cas échéant ;
• de la taxe foncière (hors ordures ménagères qui sont à la charge du locataire) ;
• des honoraires de l’expert-comptable ;
• des travaux engagés sur le bien (rénovation, réparation, amélioration…) ;
• de l’amortissement du bien et des meubles, calculé par un expert-comptable.

L’amortissement prend en compte la perte de valeur du bien en fonction du temps.

Le régime réel est donc à privilégier si les charges dépassent les 50 % de l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC. L’autre avantage du régime réel est de pouvoir déduire un déficit des revenus, par exemple si vos charges sont supérieures aux loyers encaissés. Ce déficit peut être reporté pendant dix ans.

Comment calculer l'impôt sur les loyers perçus en location meublé non professionnel ?

Pour savoir s’il est plus avantageux de recourir au régime micro-BIC ou au régime réel, il faut calculer quel serait votre impôt dans les deux cas et comparer le résultat.

Lorsqu’on loue un bien meublé, les revenus perçus sont également soumis aux cotisations sociales. Elles sont calculées sur les loyers imposables (c’est-à-dire une fois les charges ou l’abattement déduit). Si les recettes sont inférieures à 23 000 €, il n’y a pas de prélèvements sociaux. Sinon, le taux des prélèvements sociaux est de 17,2 %.

Reprenons l’exemple de la personne qui perçoit 15 000 € de loyers sur l’année et imaginons que sa tranche d’imposition sur les revenus est de 11 %.

• Au régime micro-BIC, l’abattement forfaitaire de 50 % donne un revenu imposable de 7 500 €. L’impôt sur le revenu (11 %) est de 825 € et les prélèvements sociaux de 1 290 €. Au total, l’impôt s’élève à 2 215 €.
• Au régime réel, vous pouvez déduire 9 000 € de charges, ce qui donne une base d’imposition de 6 000 €. L’impôt sur le revenu est donc de 660 € et les prélèvements sociaux de 1 032 €. Dans ce cas, l’impôt total n’est que de 1 692 €.

On a donc une différence de 423 € en faveur du régime réel.

Récapitulons le comparatif entre les deux régimes dans un tableau :

Comparatif entre régimes fiscaux LMNP

Description	Régime micro-BIC	Régime réel
Montant des loyers perçus	15 000 €	15 000 €
Abattement avant impôt	50 % soit 7500 €	Déduction des charges : 9 000 € (taxe foncière 1000 € / intérêt d’emprunt 500 € / amortissement du bien 5000 € / assurance PNO 1000 € / travaux 1500 €)
Base d’imposition	7 500 € (15 000 - 7 500)	6 000 € (15 000 - 9 000)
Impôt sur le revenu (11%)	825 € (7500 € x 11 %)	660 € (6000 € x 11 %)
Prélèvements sociaux (17,2 %)	1 290 € (7500 € x 17,2 %)	1 032 € (6000 € x 17,2 %)
Total de l’impôt	2 115 € (825 + 1290)	1 692 € (660 + 1 032)

Simulation à titre indicatif réalisée en janvier 2023.

Le calcul montre que le régime réel est plus intéressant fiscalement parlant, mais cela dépend du montant des charges déductibles. Le niveau d’imposition est aussi à prendre en compte.

Est-il possible de changer de régime fiscal ?

Normalement, vous devez choisir votre régime fiscal lors de la première déclaration de revenus fonciers. Il est possible de choisir l’un ou l’autre de manière libre, mais certaines conditions sont à respecter.

• Vous ne pouvez choisir le régime micro-BIC que si les loyers encaissés sont inférieurs à 72 600 € par an. S’ils sont plus élevés, vous êtes automatiquement soumis au régime réel.
• Si vous choisissez le régime réel, vous devez le conserver pendant au moins deux ans. Il se renouvelle de manière automatique chaque année.
• Pour passer du micro-BIC au réel, vous devez informer le service des impôts avant le 1er février de l’année d’imposition.

Attention, si les recettes annuelles de la location du meublé sont supérieures à 23 000 € et que ces recettes sont supérieures aux revenus du foyer fiscal, l’activité passe du statut non-professionnel au statut professionnel. Les conditions d’imposition sont dans ce cas différentes.