Vétusté et location : comprendre l'usure normale d'un bien

Qu’est-ce qu’un logement vétuste dans le cas d’une location ?

La vétusté désigne “l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps et de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipements dont est constitué un logement”, d’après le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale. 

On parle de logement vétuste par contraste avec logement neuf pour désigner un logement qui a déjà servi et qui présente des signes d’usure normale au niveau des matériaux et des équipements mis à disposition (chauffe-eau, évier, réfrigérateur…).

Dégradation d’un logement et vétusté : quelles différences ?

Vous souhaitez en savoir plus sur les obligations et les droits du locataire et du propriétaire en matière de vétusté et de dégradation ? Voici ce qu’il faut retenir. 

Les dégradations, ou détériorations, résultent d’un manque d’entretien ou d’une négligence, alors que la vétusté d’un appartement ou d’une maison est due à l’usure naturelle liée au temps et à l’usage.

Les dégradations

Parmi les dégradations, se retrouvent par exemple :

• des taches sur les murs ;
• des lames de parquet abîmées ;
• une tapisserie arrachée ;
• une porte cassée ou enfoncée… 

Le locataire est responsable des détériorations dues à un manque d’entretien ou à une négligence. En effet, il s’est engagé en signant le contrat de location à effectuer l’entretien courant et les réparations locatives.

La vétusté

Sont considérés comme dommages causés par vétusté :

• les peintures à la couleur passée ;
• les revêtements de sol usés… 

Le propriétaire est responsable des dommages liés à la vétusté. 

Pour définir clairement les responsabilités de chaque partie, le propriétaire et le locataire peuvent choisir d’appliquer une grille de vétusté, au moment de la signature du contrat de location et de l’état des lieux d’entrée.

Comment mesurer la vétusté d’un logement ?

Pour mesurer la vétusté et distinguer les détériorations des dommages causés par l’usure naturelle dans une location, il existe une grille de vétusté.

Comprendre la grille de vétusté

La grille de vétusté est un document qui définit une durée de vie théorique pour les principaux matériaux et équipements du logement (peintures, parquet, robinetterie, papier peint…) et qui précise un coefficient de réduction annuel lié à l’usure naturelle. Elle est annexée à l'état des lieux du logement.

Le propriétaire et le locataire peuvent convenir d’appliquer une grille de vétusté au moment de la signature du bail. Ils doivent sélectionner une grille parmi celles qui ont fait l’objet d’un accord collectif conclu conformément à l’article 41 ter ou à l’article 42 de la loi du 23 décembre 1986. 

La grille de vétusté n’est pas obligatoire. Cependant, elle joue un rôle important. Elle permet de :

• de savoir si les détériorations constatées lors de l’état des lieux de sortie proviennent d’une usure normale ou d’une usure rapide résultant d’un mauvais entretien ou d’une négligence du locataire ;
• de calculer la somme à retenir du dépôt de garantie du locataire.

Exemple de calcul

Pour calculer la vétusté d’un matériau ou d’un équipement, plusieurs éléments de la grille de vétusté sont à prendre en considération :

• le taux d’abattement annuel :
• la franchise (période durant laquelle aucune détérioration naturelle ou normale n’est constatée et prise en compte);
• la part résiduelle qui correspond à la participation aux frais du locataire, quand la durée de vie théorique est dépassée. 

Voici un exemple portant sur la vétusté des peintures d’une location. 

Les peintures des murs ont été entièrement refaites dans le logement avant l’entrée du locataire. Celui-ci décide de déménager après six ans.

Selon la grille de vétusté, les peintures ont :

• une durée de vie théorique de sept ans ;
• une franchise de un an ;
• un taux d’abattement annuel de 15 % ;
• une part résiduelle de 10 %. 

• Les travaux de réfection des peintures du logement coûteraient 1 000 €. Comme le locataire est resté six ans, mais que la première année ne compte pas en tant que franchise, le taux d’abattement lié à l’usure naturelle atteint 75 % (5 x 15 %). 

• Le montant des travaux s’élevant à 1 000 €, le coût à la charge du locataire est de 250 € (1 000 - 75 % = 250 €). Celui à la charge du propriétaire est de 750 €. 

• Si le locataire avait déménagé après les sept ans (durée de vie théorique de la peinture), il aurait conservé à sa charge les 10 % correspondant à la part résiduelle, soit 100 €.

Locataires et propriétaires : qui est responsable de quoi ?

L’état des lieux de sortie permet de faire le point sur l’état du logement et des équipements. Il est à comparer avec l’état des lieux d’entrée. 

Si des différences entre les deux sont constatées, le propriétaire et le locataire se basent alors sur la grille de vétusté pour déterminer le niveau d’usure (normale ou rapide) et pour calculer les frais incombant au locataire et au propriétaire.

Les obligations du locataire

Le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant et les réparations locatives (à savoir les menues réparations). Il est aussi responsable en cas d’usage anormal du logement (par exemple, si les dégradations proviennent d’un mauvais entretien ou si la location n’est pas utilisée comme prévu dans le contrat, c’est-à-dire si un logement sert de bureau ou de local de stockage). 

Le locataire est également tenu de prévenir le propriétaire en cas détérioration ou de panne nécessitant des travaux.

Les obligations du propriétaire

Le propriétaire doit prendre en charge les réparations (entretien, gros travaux…) permettant de maintenir le logement en état. Il est aussi responsable des dommages causés par la vétusté.