⏱L'essentiel en quelques mots
De nombreux locataires sont tentés de sous-louer leur appartement. À la clé, les gains sont attractifs mais il faut toutefois se méfier. La sous-location est une pratique strictement limitée. Quelles sont les conditions pour sous-louer son logement ? Quels sont les droits du locataire en ce qui concerne la sous-location ? Que risque le locataire en cas de sous-location illicite ? Voici les réponses à toutes vos questions.
- Il y a sous-location lorsqu’un locataire fait payer un tiers pour l’occupation de son logement.
- La sous-location est possible uniquement si le propriétaire a donné son accord.
- Le locataire doit formaliser la situation à travers un contrat de sous-location auquel est annexé l’accord écrit du propriétaire et une copie du bail principal.
- Les logements sociaux peuvent être sous-loués partiellement par le biais d’un contrat d’accueil familial. Le propriétaire doit être informé, mais ne peut pas s’y opposer.
- Une sous-location illicite expose à la résiliation du bail et au paiement de dommages-intérêts.
Sommaire
Sous-location : qu’est-ce que c’est ?
La sous-location consiste, pour un locataire, à louer son logement à un tiers. La sous-location peut concerner tout ou partie de l’habitation.
- Le locataire loue une chambre pour des visiteurs de passage.
- Le locataire sous-loue tout le logement pendant une année, car il part un an à l’étranger.
La sous-location est forcément à titre onéreux. Le fait d’héberger un proche gracieusement ne répond pas aux conditions de la sous-location. C’est une pratique non limitée tant que le locataire occupe lui aussi les lieux et paye son loyer. Il doit dans tous les cas, respecter ses obligations fixées dans le bail, notamment relatives à l’entretien de l’appartement.
La sous-location présente plusieurs avantages. Elle permet au locataire de réduire ses charges de loyer. En sous-louant, il lui est possible de s’absenter de son logement sur une longue durée sans avoir à résilier son bail. Le propriétaire peut aussi y trouver un intérêt. Lorsque le locataire trouve un sous-locataire, le bailleur n’a pas à s’occuper de la recherche d’un nouveau locataire. De plus, cela lui permet de réduire ses périodes de vacances locatives, synonyme de perte de rentabilité.
La sous-location est-elle légale ?
Les règles sur la sous-location sont différentes en fonction du type de bien sous-loué ; location privée ou location sociale.
La sous-location dans le secteur privé
Dans le secteur privé, pour un logement loué vide ou meublé, le locataire doit obtenir l’accord de son propriétaire. L’entente entre les deux parties doit être posée par écrit. Le document doit mentionner la possibilité de sous-louer et le montant du loyer de la sous-location.
La sous-location doit respecter deux limites :
- Le montant de la sous-location ne pourra jamais dépasser le montant du loyer versé par le locataire. Ce dernier n’a pas le droit de gagner de l’argent en louant un bien dont il n’est pas le propriétaire.
- La durée de la sous-location ne peut pas aller au-delà du bail principal.
De manière générale, le sous-locataire n’a aucun droit vis-à-vis du propriétaire du logement. Il ne peut pas continuer à occuper les lieux lorsque le locataire s’en va, par exemple.
Il existe deux exceptions à ces règles applicables au secteur privé. Pour un logement loué selon le régime de la loi de 48, le sous-locataire dispose d’un droit au maintien dans les lieux au départ du locataire.
Pour rappel, un logement loi 1948 obéit à des règles de location spécifiques. Le montant du loyer dépend de la catégorie du bien, par exemple. Ce statut est applicable uniquement dans les communes de plus de 10 000 habitants.
La seconde exception concerne les logements conventionnés Anah (Agence nationale de l’habitat). Les locataires ont ici la possibilité de sous-louer leur habitation à une personne handicapée de dix-huit ans ou plus. La situation doit être officialisée par la signature d’un contrat d’accueil familial. Le locataire doit informer le propriétaire, mais n’a pas à obtenir son autorisation.
Le sous-locataire peut habiter le logement jusqu’à la fin du bail principal, au maximum. Son loyer ne peut pas être supérieur à celui du locataire.
La sous-location dans le secteur social
Dans le cadre d’un logement social, il est interdit de sous-louer son logement en entier.
Il est toutefois possible de sous-louer une partie de son habitation à :
- une personne de plus de 60 ans ;
- une personne majeure en situation de handicap.
Le bailleur social doit être notifié de la situation par courrier recommandé avec accusé de réception. Un contrat d’accueil familial doit être signé entre le locataire et le sous-locataire. Le bail principal et la lettre d’information du bailleur doivent être annexés au contrat.
Le loyer est proportionné à la surface louée. Il est possible de sous-louer pour une durée illimitée.
Comment faire pour sous-louer son appartement légalement ?
La question de la sous-location est traitée à l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
« Le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.
En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. »
Afin de respecter la loi et le contrat de bail, le locataire doit réaliser différentes actions.
La première étape pour commencer à sous-louer son appartement est de demander l’accord de son propriétaire. Pour cela, il est recommandé d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.
Ensuite, s’il a obtenu l’accord du bailleur, le locataire doit formaliser la sous-location. Le sous-locataire doit signer un bail de sous-location. Ce contrat doit comprendre l’accord écrit du propriétaire en annexe. Le contrat de bail principal doit également y être annexé.
Dans le contrat de sous-location, il est intéressant de prévoir des dispositions sur l’assurance logement. Le locataire peut demander au sous-locataire d’en souscrire une. Il est également possible de répartir les charges ou fixer des règles pour la prise en charge des réparations locatives.
Bon à savoir
Sur négociation entre le locataire et le propriétaire, il est possible de prévoir dans le contrat de bail des précisions sur la sous-location. Par exemple, si le locataire sait qu’il doit s’absenter plusieurs mois de son logement, il peut demander au propriétaire d’autoriser la sous-location dans le bail sur cette période. Il est recommandé au bailleur de prévoir des conditions pour encadrer cette possibilité.
Quels sont les risques d’une sous-location sans l’accord du propriétaire ?
Le principal risque de la sous-location sans autorisation est la résiliation du bail et l’expulsion du locataire et du sous-locataire.
De plus, le locataire peut être condamné à payer des dommages-intérêts au propriétaire du bien sous-loué sans autorisation. Il peut également être forcé de rembourser au propriétaire les plus-values réalisées avec la sous-location illégale.
Pour obtenir la résiliation du bail ou les autres mesures citées, le propriétaire doit obtenir une décision judiciaire.
Bon à savoir
Il est possible de prouver la sous-location par différents moyens.
- Témoignages des voisins et du concierge.
- Annonces de sous-location sur Leboncoin, Airbnb ou Booking.
- Nom ajouté sur la boîte aux lettres.
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