Que faire face à un logement insalubre ?

Logement insalubre : définition 

Un logement est considéré comme insalubre lorsqu’il présente des risques pour la santé ou la sécurité des occupants. Selon la loi n°2024-322 du 9 avril 2024, un logement est déclaré insalubre lorsqu’il expose les occupants à des dangers graves pour leur santé physique ou mentale en raison de ses caractéristiques, de ses installations, de son état ou de ses conditions d’occupation. La procédure d’insalubrité est engagée par le préfet, qui peut ordonner des mesures d'urgence telles que l'évacuation ou la démolition du logement, qu’il s’agisse d’une appartement ou d’une maison insalubre.

Quels sont les critères d’un logement insalubre ? 

Les critères d’un logement insalubre incluent :

• la présence de moisissures, d'humidité excessive, de revêtements dégradés contenant du plomb ;
• l'absence de ventilation adéquate ou de systèmes de chauffage fonctionnels ;
• des installations électriques dangereuses ou des fuites de gaz ;
• des pièces sans lumière naturelle ou ventilation suffisante ;
• des structures instables ou en ruine ;
• la surpopulation, où le nombre d'occupants dépasse la capacité du logement.

Que faire si mon logement est insalubre ? Les étapes 

Qui contacter en cas de logement insalubre ? Découvrez la marche à suivre si vous êtes locataire d’un appartement insalubre ⁽¹⁾.

1.Déclarer le logement insalubre 

La première étape consiste à faire un constat d'insalubrité du logement. Contactez le préfet du département par tous moyens pour qu’un rapport soit établi. Ce dernier décidera de la suite à donner, incluant la possibilité de désigner un expert pour une évaluation approfondie réalisée par l'Agence régionale de santé (ARS) ou le Service communal d'hygiène et de santé (SCHC).

2.Contacter le propriétaire 

Informez le propriétaire de la situation par courrier recommandé avec accusé de réception. Tentez de trouver une solution à l’amiable en demandant des réparations urgentes. Conservez systématiquement des copies de tous les échanges. 

3.Contacter des associations 

En cas de logement insalubre, différentes associations peuvent vous accompagner dans vos démarches administratives et juridiques comme la Confédération nationale du logement (CNL) ou encore l’Agence départementale d'information sur logement (Adil). Ces dernières offrent un soutien précieux pour les locataires confrontés à des situations d’habitat indigne.

4.Porter plainte contre le propriétaire du logement 

Dans le cadre d’un logement insalubre, que faire contre le propriétaire ? Si ce dernier ne réagit pas ou refuse de faire les travaux nécessaires, vous pouvez déposer une plainte à la gendarmerie ou auprès de la police. Pour ce faire, il suffit de fournir toutes les preuves de l'insalubrité et des tentatives de résolution amiable, avec des photos, vidéos et témoignages à l’appui. Porter plainte contre son propriétaire pour logement insalubre signifie que vous devez souligner les dangers inhérents à votre logement pour votre santé et votre sécurité. De plus, il convient d'indiquer toute infraction aux normes sanitaires départementales ou aux réglementations en matière de logement.

Quels sont les risques encourus par le propriétaire pour location de logement insalubre ? 

Le propriétaire d'une maison insalubre s'expose à plusieurs types de sanctions administratives, financières et pénales. Ces sanctions visent à protéger les locataires et à garantir que les logements mis en location respectent les normes de décence et de sécurité. Voici les principales conséquences auxquelles s'expose un propriétaire ⁽²⁾.

Amendes

Les autorités peuvent infliger des amendes conséquentes au propriétaire d'un logement insalubre. Le montant de ces amendes peut atteindre plusieurs milliers d'euros, en fonction de la gravité des infractions et du degré d'insalubrité du logement. Ces amendes servent à dissuader les propriétaires de négliger l'entretien et la sécurité de leurs biens.

Obligation de réaliser les travaux nécessaires sous astreinte financière 

Si le logement est déclaré insalubre, le propriétaire est tenu de réaliser les travaux nécessaires pour remédier à la situation. Cette obligation est souvent assortie d'une astreinte financière, pouvant aller jusqu'à 1 000 € par jour de retard. Cette astreinte vise à accélérer la mise en conformité du logement en imposant une pression financière continue tant que les travaux ne sont pas effectués.

Interdiction de louer le logement tant que les travaux ne sont pas effectués 

En cas d’insalubrité avérée, le préfet peut interdire la mise en location du logement. Cette interdiction reste en vigueur jusqu’à ce que les travaux requis soient complètement réalisés et validés par les autorités compétentes. Cela empêche le propriétaire de percevoir des loyers pendant cette période, ajoutant une motivation supplémentaire pour se conformer rapidement aux exigences légales.

Responsabilité pénale en cas de mise en danger de la vie d'autrui 

Le propriétaire peut également être tenu pénalement responsable si l'état insalubre du logement met en danger la vie des occupants. La mise en danger de la vie d'autrui est une infraction grave qui peut entraîner des poursuites judiciaires, avec des peines pouvant aller jusqu’à des peines de prison et des amendes lourdes. Cette responsabilité pénale vise à rappeler l'importance de garantir des conditions de vie sécuritaires et saines pour les locataires.

Réparations et relogement des occupants 

En plus des sanctions financières et pénales, le propriétaire peut être obligé de reloger les locataires dans un logement décent. Si les travaux nécessaires rendent le logement temporairement inhabitable, le propriétaire doit assurer l'hébergement des occupants pendant cette période. En cas d'interdiction définitive d'habiter le logement, le propriétaire est tenu de proposer un relogement permanent aux locataires.

Exécution d'office des travaux 

Si le propriétaire ne respecte pas les obligations de réalisation des travaux, les autorités peuvent prendre des mesures pour faire exécuter les travaux d’office. Les frais de ces interventions seront à la charge du propriétaire, ce qui peut représenter un coût considérable. Cette mesure assure que les conditions de vie des locataires sont rapidement améliorées, même en cas de non-coopération du propriétaire.

Que se passe-t-il pour le locataire en cas d’arrêté d’insalubrité ? 

En cas d’arrêté d’insalubrité, plusieurs mesures peuvent être prises pour protéger les locataires.

Le propriétaire doit reloger le locataire 

Si l’arrêté ordonne une interdiction d’habiter le logement, le propriétaire, à ses frais, est tenu de reloger le locataire dans des conditions décentes.

Le locataire peut quitter le logement sans préavis 

En cas d’insalubrité avérée, le locataire peut résilier le bail sans préavis ni pénalités. Cette mesure vise à permettre au locataire de trouver rapidement un logement salubre sans contrainte administrative.

Le locataire peut demander le remboursement du loyer versé à postériori du constat d’insalubrité 

Une fois l'arrêté d’insalubrité notifié, le locataire peut ne plus verser son loyer. Néanmoins, si le locataire a continué de verser son loyer, ce dernier peut exiger le remboursement desdits loyers dans un délai de trois ans.