Comment vendre sa maison ?

Arrivée d’enfants, déménagement professionnel ou opportunité de marché, nombreuses sont les raisons qui peuvent vous pousser à revendre rapidement votre maison pour acheter plus grand, bénéficier de meilleures prestations ou tout simplement changer de région. Certaines de ces situations nécessitent ainsi une vente du bien dans les plus brefs délais. Deux possibilités s’offrent alors aux propriétaires selon leurs aptitudes et leurs disponibilités  : vendre le bien seul ou passer par une agence. Comment vendre sa maison rapidement ? Faut-il ou non passer par un intermédiaire ? Quelles sont les démarches à accomplir pour vendre sans agence ? Tout savoir sur comment vendre sa maison dans les meilleurs délais.

Comment vendre sa maison rapidement ?

La manière la plus simple de vendre sa maison rapidement est probablement de faire appel à une agence immobilière rompue à tous les rouages des transactions immobilières. Celles-ci gèrent du début à la fin le processus de vente, de la création de l’annonce jusqu’à la vente finale en passant par l’organisation des visites. Elles connaissent de plus parfaitement les tarifs sur le marché et vous conseille donc en toute connaissance de cause sur le prix à fixer pour maximiser vos chances de vente. Le vendeur a la possibilité de confier son bien à une agence à travers deux types de mandat :

• le mandat exclusif pour lequel la vente du bien est confiée à une seule agence de façon exclusive pendant une durée convenue par contrat ;
• le mandat simple où le vendeur peut proposer son bien à différentes agences de façon concomitante et peut même poursuivre les recherches de son côté.

Si le résultat est très souvent garanti en passant par l’une ou l’autre de ces solutions, le recours à cet intermédiaire a un coût qui peut s’élever relativement rapidement.

Dans le cas où le propriétaire souhaite vendre vite sans passer par un intermédiaire pour économiser la commission, il doit alors faire preuve de rigueur, de disponibilité et entreprendre certaines démarches. Il doit ainsi disposer de temps et connaître un tant soit peu le fonctionnement du marché de l’immobilier pour rendre attractif son bien aux yeux de potentiels acheteurs et fixer un prix de vente cohérent au regard du type de bien et du marché local.

Que choisir ? Vendre seul ou passer par une agence ?

Pour vendre rapidement sa maison, un propriétaire peut choisir de passer par une agence immobilière pour déléguer l’intégralité du processus ou faire le choix de vendre seul s’il estime en avoir la capacité et qu'il souhaite réduire les frais de vente. Voici les avantages et les inconvénients de chaque solution.

Vendre avec une agence : avantages et inconvénients

Pour un propriétaire très occupé, sans connaissance particulière de l’immobilier et qui a besoin de vendre son bien très rapidement, la vente avec une agence constitue certainement l’option la plus simple. Passer par une agence vous évite en effet la réalisation de toutes les formalités de mise en vente ainsi que la production des documents légaux.

L’intermédiaire prend ainsi en charge toute la procédure. Il se charge de réaliser l’annonce, répond aux messages et appels entrants, organise les visites et contre visites et prépare l’ensemble des documents devant être mis à disposition de l’acheteur. En tant que professionnelle du domaine et experte du marché local, l’agence conseille au vendeur le prix idéal pour ce type de bien et de surface au regard des ventes déjà réalisées à proximité. Autant d’éléments qui permettent au bien d’être très bien positionné dans les annonces immobilières et d’attirer rapidement l’attention de potentiels acheteurs.

L’agence accompagne également le vendeur sur la présentation du bien au moment des visites avec un discours commercial bien rodé et des réponses préparées aux questions les plus techniques. Une fois l’acheteur trouvé et le compromis de vente signé, elle se charge enfin de la finalisation de la vente jusqu’à l’organisation de la signature chez le notaire

Revers de la médaille, ces prestations de conseil et d’accompagnement ont un coût qui peut parfois s’avérer particulièrement élevé puisque les frais d’agence sont généralement compris entre 5 et 10 % du prix de vente. Cela représente donc un budget conséquent qui n’est pas à la portée de tous les propriétaires. Ces frais d’agence augmentent en effet le prix de vente et le vendeur est alors bien souvent obligé de rogner sur sa plus-value pour maintenir un tarif compétitif.

Par ailleurs, vendre avec un intermédiaire contraint quelque peu le vendeur à suivre les préconisations et le carnet de route fixé par l’agence. Il perd ainsi en liberté quant à la fixation du prix de vente ainsi qu’au niveau de l’organisation des visites. Son choix doit alors dépendre du temps qu’il a à consacrer à la mise en vente du bien et à sa capacité à convaincre par lui-même de potentiels acheteurs.

Vendre sans agence : avantages et inconvénients

Pour réaliser des économies, de plus en plus de propriétaires sont tentés de vendre leur maison sans agence. Le développement des outils numériques et l’émergence de plateformes web gratuites d’intermédiation facilitent désormais grandement la mise en contact entre vendeurs et acheteurs. Économiser d’importants frais d’agence est donc la motivation première des propriétaires souhaitant revendre leur bien par eux-mêmes. Elle n’est pas la seule puisque certains d’entre eux souhaitent également pouvoir conserver totalement la maîtrise du processus en organisant les visites selon leur emploi du temps, en fixant librement leur prix de vente et en menant les négociations sans que le rythme ne soit dicté par un intermédiaire.

La conservation de cette liberté a toutefois un prix, pas vraiment financier cette fois, mais plutôt organisationnel. Le propriétaire doit en effet se montrer très disponible pour planifier les visites et répondre à toutes les sollicitations des prospects. Il doit en outre réaliser une annonce accrocheuse et professionnelle pour se démarquer des autres vendeurs. Il lui faut effectuer de lui-même toutes les démarches réglementaires que ce soit en termes de réalisation de diagnostics (plomb, amiante, DPE etc.) ou de production des documents administratifs (mentions légales, compromis de vente, pré-état daté etc.). Il s’agit donc d'une tâche particulièrement énergivore et qui nécessite soit des connaissances préalables en la matière soit un travail de recherche approfondi.

Les démarches pour vendre une maison sans agence

Pour les propriétaires qui ont fait le choix de vendre leur maison sans agence, un long processus s’engage pour parvenir à leurs fins. Ils doivent ainsi entreprendre différentes démarches et respecter certaines règles pour maximiser leurs chances de succès.

Le descriptif de la maison à vendre

En premier lieu, le vendeur doit réaliser lui-même l’annonce immobilière qui sera diffusée sur les différents sites web de mise en relation entre acheteurs et vendeurs (LeBonCoin, SeLoger, PAP etc.). Même si la démarche est désormais relativement simple avec ces plateformes, l’annonce se doit de contenir une description sobre mais impactante, attrayante sans pour autant survendre le bien. La syntaxe et l'orthographe doivent également être irréprochables pour renvoyer une image sérieuse et professionnelle.

Sur son annonce, le vendeur mentionne l’ensemble des caractéristiques du bien afin que l’acheteur puisse visualiser rapidement les éléments qui l’intéressent. Doivent notamment figurer sur l’annonce :

• le type de bien ;
• la superficie intérieure et extérieure ;
• l’étage ;
• le nombre de pièces ;
• la situation géographique du bien (proximité des commerces ou des transports) ;
• les éventuels travaux à prévoir ;
• tout atout supplémentaire pouvant justifier le prix de vente du bien ou déclencher un achat “coup de cœur” (présence d’un extérieur, cuisine équipée, dépendances ou servitudes, garage, cave, etc.).

En complément de toutes les informations sur le logement, la présence de photographies du bien est indispensable pour attirer immédiatement l'œil des prospects. Elles permettent de plus de crédibiliser l’annonce. Comptez généralement entre 5 et 10 photos du logement permettant de montrer les différentes pièces. Celles-ci doivent être de bonne qualité, réalisées sous le bon angle et avec la bonne luminosité. Compte tenu de leur importance, il peut être tout à fait opportun de faire appel à un professionnel ou à une connaissance ayant de bonnes notions de photo et du matériel relativement pointu. Des photos de qualité multiplient les chances d’obtenir des visites potentielles.

Fixer le prix par rapport au marché local

La définition du prix du bien est un élément déterminant lorsqu’on souhaite vendre son bien par soi-même. D’une part, il est difficile d’estimer la valeur d’un immobilier pour un non-spécialiste ainsi que de connaître la réalité du marché local. Le vendeur doit alors se renseigner autant que possible au préalable sur les dernières ventes réalisées dans le quartier ou consulter les vitrines des agences immobilières locales pour comparer son bien avec ceux mis en vente actuellement. La définition du prix de vente peut d’autre part s’avérer délicate par manque d’objectivité. Un propriétaire peut en effet surévaluer sa maison du fait de son histoire, de son vécu à l’intérieur ou de son attachement au logement. La grande difficulté est alors d’être réaliste quant à la valeur actuelle du bien. Il est possible pour cela de se faire assister, à moindre frais, par un agent immobilier, un notaire ou un spécialiste des estimations.

Préparer la maison pour les visites

Une fois les potentiels acheteurs appâtés grâce à une annonce efficace, vient le délicat moment des visites. Le vendeur effectue alors le travail de l’agence immobilière en répondant aux demandes et aux sollicitations par téléphone et en planifiant les visites. Pour augmenter ses chances de vente, il est là encore fondamental de bien se préparer aux différentes entrevues. Cela passe d’abord par un nettoyage et un rangement complet de la maison avec une dépersonnalisation intégrale des lieux afin que le potentiel acheteur puisse se projeter immédiatement à l’intérieur du bien. Des petits travaux de rénovation peuvent également être effectués pour améliorer l’aspect intérieur ou extérieur de la propriété (peinture, papier peint, coffrage, nettoyage extérieur, etc.) et faire immédiatement une bonne première impression.

La préparation passe également par le fait de recueillir toutes les informations utiles sur le bien qui peuvent être demandées par l’acheteur. Cela peut notamment concerner la date de construction, la possibilité de faire des travaux, l’état des installations d’électricité et de gaz ou encore les différents raccordements. Le vendeur a également l’obligation d’effectuer tous les diagnostics immobiliers au préalable en prévision d’une potentielle demande de l’acheteur.

La négociation avec l’acheteur

Phase finale du processus de vente immobilière, la négociation n’en est pas pour autant la moins complexe.  Après leur visite, de nombreux acheteurs décident en effet d’effectuer une offre en-dessous du prix de vente. Le vendeur peut alors l’accepter comme la refuser ou même effectuer une contre-proposition. Cet élément est donc à prendre en compte au moment de fixer le prix de vente du bien. Il est ainsi possible de gonfler légèrement le prix (tout en restant raisonnable) par rapport au montant que l’acheteur souhaite en retirer en prévision de la potentielle négociation à suivre. C’est d’autant plus possible que l’acheteur n’a alors pas à s’acquitter des frais d’agence et se trouve donc plutôt bien positionné en termes de tarifs.

Dans ce cas de figure, le vendeur ne peut en revanche pas bénéficier de l’expertise d’un agent immobilier rompu à ce type de négociation et à même de le conseiller sur la stratégie à adopter.

Vendre sa maison : quelles sont les obligations avant la vente ?

Une fois l’offre d’achat réceptionnée et acceptée par le vendeur, ce dernier s’engage à vendre le bien aux conditions mentionnées et doit alors établir un compromis de vente (appelé aussi promesse de vente) pour entériner juridiquement la transaction. Normalement établi par l’agence immobilière, c’est donc cette fois le vendeur qui doit rédiger ce document s’il décide de se passer d’intermédiaire.

Le compromis de vente doit alors mentionner toutes les informations spécifiques sur le bien (type, surface, nombre de pièces, étage etc.) ainsi que les coordonnées de chacune des parties ou encore les conditions d’application (date, date butoir, conditions suspensives). Il s’agit donc d’un acte sous-seing privé qui peut également être entériné devant un notaire pour plus de sécurité. A partir de la signature de cette promesse de vente, l’acheteur a 10 jours pour exercer son droit de rétractation.

Le processus de vente se termine par la signature du contrat de vente chez le notaire environ trois mois après le compromis de vente, le temps que l’acheteur obtienne son prêt immobilier. Avant cela, les différents diagnostics doivent également être effectués pour être transmis à l’acheteur. Ils concernent notamment l’amiante, le plomb, les installations d’électricité et de gaz, les termites ou encore le diagnostic de performance énergétique (DPE). L’acheteur peut ainsi acheter son nouveau bien en toute connaissance de cause sans pouvoir se prévaloir de vices cachés en cas de problème ultérieur.