Comment vendre sa maison rapidement ?

Les conseils pour savoir comment vendre sa maison rapidement

La manière la plus simple de vendre sa maison rapidement est probablement de faire appel à une agence immobilière rompue à tous les rouages des transactions immobilières. Celles-ci gèrent du début à la fin le processus de vente, de la création de l’annonce jusqu’à la vente finale en passant par l’organisation des visites. Elles connaissent de plus parfaitement les tarifs sur le marché et vous conseillent donc en toute connaissance de cause sur le prix à fixer pour maximiser vos chances de vente. Le vendeur a la possibilité de confier son bien à une agence à travers deux types de mandat :

• le mandat exclusif pour lequel la vente du bien est confiée à une seule agence de façon exclusive pendant une durée convenue par contrat ;
• le mandat simple où le vendeur peut proposer son bien à différentes agences de façon concomitante et peut même poursuivre les recherches de son côté.

Si le résultat est très souvent garanti en passant par l’une ou l’autre de ces solutions, le recours à cet intermédiaire a un coût qui peut s’élever relativement rapidement.

Dans le cas où le propriétaire souhaite vendre vite sans passer par un intermédiaire pour économiser la commission, il doit alors faire preuve de rigueur, de disponibilité et entreprendre certaines démarches. Il doit ainsi disposer de temps et connaître un tant soit peu le fonctionnement du marché de l’immobilier pour rendre attractif son bien aux yeux de potentiels acheteurs et fixer un prix de vente cohérent au regard du type de bien et du marché local.

Vendre seul ou passer par une agence : que choisir ?

Pour vendre rapidement sa maison, un propriétaire peut choisir de passer par une agence immobilière pour déléguer l’intégralité du processus ou faire le choix de vendre seul s’il estime en avoir la capacité et qu'il souhaite réduire les frais de vente. Voici les avantages et les inconvénients de chaque solution.

Vendre avec une agence : avantages et inconvénients

Pour un propriétaire très occupé, sans connaissance particulière de l’immobilier et qui a besoin de vendre son bien très rapidement, la vente avec une agence constitue certainement l’option la plus simple. Passer par une agence vous évite en effet la réalisation de toutes les formalités de mise en vente ainsi que la production des documents légaux.

L’intermédiaire prend ainsi en charge toute la procédure liée à la vente de la maison :

• réaliser une annonce attractive ;
• répondre aux messages et appels entrants ;
• organiser les visites et contre-visites ;
• vérifier la solvabilité des futurs acquéreurs ;

préparer l’ensemble des documents qui doivent être mis à disposition de l’acheteur.

En tant que professionnelle du domaine et experte du marché local, l’agence conseille au vendeur le prix idéal pour ce type de bien et de surface au regard des ventes déjà réalisées à proximité. Autant d’éléments qui permettent au bien d’être très bien positionné dans les annonces immobilières et d’attirer rapidement l’attention de potentiels acheteurs.

L’agence accompagne également le vendeur sur la présentation du bien au moment des visites avec un discours commercial bien rodé et des réponses préparées aux questions les plus techniques. Une fois l’acheteur trouvé et le compromis de vente signé, elle se charge enfin de la finalisation de la vente jusqu’à l’organisation de la signature chez le notaire

Revers de la médaille, ces prestations de conseil et d’accompagnement ont un coût qui peut parfois s’avérer particulièrement élevé puisque les frais d’agence sont généralement compris entre 5 et 10 % du prix de vente.

Cela représente donc un budget conséquent qui n’est pas à la portée de tous les propriétaires. Ces frais d’agence augmentent en effet le prix de vente et le vendeur est alors bien souvent obligé de rogner sur sa plus-value pour maintenir un tarif compétitif.

Par ailleurs, vendre avec un intermédiaire contraint quelque peu le vendeur à suivre les préconisations et le carnet de route fixé par l’agence. Il perd ainsi en liberté quant à la fixation du prix de vente ainsi qu’au niveau de l’organisation des visites. Son choix doit alors dépendre du temps qu’il a à consacrer à la mise en vente du bien et à sa capacité à convaincre par lui-même de potentiels acheteurs.

Vendre sans agence : avantages et inconvénients

Pour réaliser des économies, de plus en plus de propriétaires sont tentés de vendre leur maison sans agence. Le développement des outils numériques et l’émergence de plateformes web gratuites d’intermédiation facilitent désormais grandement la mise en contact entre vendeurs et acheteurs. Économiser d’importants frais d’agence est donc la motivation première des propriétaires souhaitant revendre leur bien par eux-mêmes. Elle n’est pas la seule puisque certains d’entre eux souhaitent également pouvoir conserver totalement la maîtrise du processus en organisant les visites selon leur emploi du temps, en fixant librement leur prix de vente et en menant les négociations sans que le rythme ne soit dicté par un intermédiaire.

La conservation de cette liberté a toutefois un prix, pas vraiment financier cette fois, mais plutôt organisationnel. Le propriétaire doit en effet se montrer très disponible pour planifier les visites et répondre à toutes les sollicitations des prospects. Il doit en outre réaliser une annonce accrocheuse et professionnelle pour se démarquer des autres vendeurs. Il lui faut effectuer de lui-même toutes les démarches réglementaires que ce soit en termes de réalisation de diagnostics (plomb, amiante, DPE, etc.) ou de production des documents administratifs (mentions légales, compromis de vente, pré-état daté, etc.). Il s’agit donc d'une tâche particulièrement énergivore et qui nécessite soit des connaissances préalables en la matière soit un travail de recherche approfondi.

Les démarches pour vendre une maison sans agence

Pour les propriétaires qui ont fait le choix de vendre leur maison sans agence, un long processus s’engage pour parvenir à leurs fins. Ils doivent ainsi entreprendre différentes démarches et respecter certaines règles pour maximiser leurs chances de succès.

Le descriptif de la maison à vendre

En premier lieu, le vendeur doit réaliser lui-même l’annonce immobilière qui sera diffusée sur les différents sites web de mise en relation entre acheteurs et vendeurs (Leboncoin, SeLoger, PAP, etc.). Même si la démarche est désormais relativement simple avec ces plateformes, l’annonce se doit de contenir une description sobre mais impactante, attrayante sans pour autant survendre le bien. La syntaxe et l'orthographe doivent également être irréprochables pour renvoyer une image sérieuse et professionnelle.

Sur son annonce, le vendeur mentionne l’ensemble des caractéristiques du bien afin que l’acheteur puisse visualiser rapidement les éléments qui l’intéressent. Doivent notamment figurer sur l’annonce :

• le type de bien ;
• la superficie intérieure et extérieure ;
• l’étage ;
• le nombre de pièces ;
• la situation géographique du bien (proximité des commerces ou des transports) ;
• les éventuels travaux à prévoir ;
• tout atout supplémentaire pouvant justifier le prix de vente du bien ou déclencher un achat “coup de cœur (présence d’un extérieur, cuisine équipée, dépendances ou servitudes, garage, cave, etc.).

En complément de toutes les informations sur le logement, la présence de photographies du bien est indispensable pour attirer immédiatement l'œil des prospects. Elles permettent de plus de crédibiliser l’annonce. Comptez généralement entre 5 et 10 photos du logement permettant de montrer les différentes pièces. Celles-ci doivent être de bonne qualité, réalisées sous le bon angle et avec la bonne luminosité. Compte tenu de leur importance, il peut être tout à fait opportun de faire appel à un professionnel ou à une connaissance ayant de bonnes notions de photo et du matériel relativement pointu. Des photos de qualité multiplient les chances d’obtenir des visites potentielles.

Fixer le prix par rapport au marché local

La définition du prix du bien est un élément déterminant lorsqu’on souhaite vendre son bien par soi-même. D’une part, il est difficile d’estimer la valeur d’un immobilier pour un non-spécialiste ainsi que de connaître la réalité du marché local. Le vendeur doit alors se renseigner autant que possible au préalable sur les dernières ventes réalisées dans le quartier ou consulter les vitrines des agences immobilières locales pour comparer son bien avec ceux mis en vente actuellement.

La définition du prix de vente peut d’autre part s’avérer délicate par manque d’objectivité. Un propriétaire peut en effet surévaluer sa maison du fait de son histoire, de son vécu à l’intérieur ou de son attachement au logement. La grande difficulté est alors d’être réaliste quant à la valeur actuelle du bien. Il est possible pour cela de se faire assister, à moindre frais, par un agent immobilier, un notaire ou un spécialiste des estimations.

Préparer la mise en vente du bien

Avant de mettre votre bien immobilier en ligne, préparez-le pour la vente. Les futurs acheteurs doivent pouvoir se projeter dans ce nouveau lieu de vie. Ils sont à la recherche d’une résidence bien entretenue où ils peuvent s’installer sans encombre. Aussi, n’hésitez pas à effectuer toutes les petites réparations qui pourraient nuire à la vente. Il ne s’agit pas de se lancer dans un gros chantier de rénovation, mais simplement de procéder à quelques petits travaux comme :

• rafraîchir une peinture qui s’écaille ;
• changer un revêtement de sol trop vétuste ;
• réparer les équipements cassés ;
• veiller à présenter un espace extérieur entretenu avec soin (pelouse tondue, arbres élagués, haie taillée, etc.).
• dépersonnaliser l’espace : ranger les objets trop personnels et créer un décor neutre ;
• alléger l’espace intérieur et au besoin enlever les meubles encombrants afin que l’acheteur puisse mieux percevoir les volumes.

Vous pouvez également tout à fait redécorer légèrement votre résidence afin de mettre en valeur les atouts du logement et faire immédiatement une bonne première impression.

Préparer la maison pour les visites

Une fois les potentiels acheteurs appâtés grâce à une annonce efficace, vient le délicat moment des visites. Le vendeur effectue alors le travail de l’agence immobilière en répondant aux demandes et aux sollicitations par téléphone et en planifiant les visites. Pour augmenter ses chances de vente, il est là encore fondamental de bien se préparer aux différentes entrevues. Cela passe bien entendu  par le nettoyage et le rangement complet de la maison avec, comme évoqué plus haut, une dépersonnalisation intégrale des lieux.

Mais il est aussi important de se préparer à toutes les questions du futur acheteur. Pour cela, pensez à recueillir toutes les informations utiles sur le bien comme :

• la date de construction ;
• la possibilité de faire des travaux (consulter le Plan local d’urbanisme, PLU, de la commune) ;
• l’état des installations d’électricité et de gaz ;
• les différents raccordements.
• Le vendeur a également l’obligation d’effectuer tous les diagnostics immobiliers au préalable à remettre dans un dossier de diagnostic technique (DDT).

La négociation avec l’acheteur

Phase finale du processus de vente immobilière, la négociation n’en est pas pour autant la moins complexe. Après leur visite, de nombreux acheteurs décident en effet d’effectuer une offre en-dessous du prix de vente. Le vendeur peut alors l’accepter comme la refuser ou même effectuer une contre-proposition. Cet élément est donc à prendre en compte au moment de fixer le prix de vente du bien. Il est ainsi possible de gonfler légèrement le prix (tout en restant raisonnable) par rapport au montant que l’acheteur souhaite en retirer en prévision de la potentielle négociation à suivre. C’est d’autant plus possible que l’acheteur n’a alors pas à s’acquitter des frais d’agence et se trouve donc plutôt bien positionné en termes de tarifs.

Dans ce cas de figure, le vendeur ne peut en revanche pas bénéficier de l’expertise d’un agent immobilier rompu à ce type de négociation et à même de le conseiller sur la stratégie à adopter.

Établir un compromis de vente

Une fois l’offre d’achat réceptionnée et acceptée par le vendeur, c’est le moment d’établir un compromis de vente (appelé aussi promesse de vente). Ce document permet de formaliser l’accord et de fixer les termes de la transaction. Normalement établi par l’agence immobilière, il est tout à fait possible, en tant que propriétaire, de rédiger seul un compromis de vente.

Pour être conforme, le compromis de vente doit mentionner :

• les coordonnées de chacune des parties ;
• les informations spécifiques sur le bien (type, surface, nombre de pièces, étage, etc.) ;
• les conditions de vente (date, date butoir, conditions suspensives comme la non-obtention d’un crédit immobilier).

À partir de la signature de cette promesse de vente, l’acheteur a dix jours pour exercer son droit de rétractation.

Signer l’acte de vente

Après avoir trouvé un acheteur, le compromis de vente doit être signé pour formaliser l’accord et fixer les termes de la transaction. Cet accord est suivi, quelques mois plus tard, par la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire. Ce dernier officialise la vente la transaction en s’assurant que tous les diagnostics et documents sont conformes.

Vendre sa maison : quelles sont les obligations avant la vente ?

Le processus de vente se termine par la signature du contrat de vente chez le notaire environ trois mois après le compromis de vente, le temps que l’acheteur obtienne son prêt immobilier. Avant cela, le dossier de diagnostic immobilier complet doit être transmis à l’acheteur. Ces diagnostics concernent notamment l’amiante, le plomb, les installations d’électricité et de gaz, les termites ou encore le diagnostic de performance énergétique (DPE). L’acheteur peut ainsi acheter son nouveau bien en toute connaissance de cause sans pouvoir se prévaloir de vices cachés en cas de problème ultérieur.

Les erreurs à éviter lors de la vente d’une maison

Certaines erreurs peuvent retarder ou même compromettre la vente de votre maison. Voici les plus fréquentes et comment les éviter.

Sous-estimer l’importance de la présentation

La présentation est capitale pour séduire les acheteurs. Une maison en mauvais état ou insuffisamment mise en valeur peut rebuter les acheteurs. En investissant du temps et un peu d’argent dans le nettoyage, la réparation ou encore la décoration, vous maximisez vos chances de laisser une bonne impression et de vendre votre maison rapidement.

Fixer un prix irréaliste

Si un prix trop élevé dissuade les acheteurs, un prix trop bas risque également d’alerter. Dans les deux cas, un mauvais allonge la durée de vente et peut nuire à la transaction. C’est pourquoi il est important de prendre le temps de bien estimer votre bien immobilier en fonction de ses caractéristiques, mais aussi des prix du marché.

Ne pas être disponible pour les visites

La réactivité aux demandes de visite est un atout. Des acheteurs potentiels peuvent rapidement se tourner vers d’autres biens si vous n’êtes pas disponible. Organisez votre planning pour faciliter les visites, même à des horaires inhabituels.

Négliger la négociation

La négociation est une étape déterminante. Une trop grande rigidité ou une précipitation dans les concessions peuvent être néfastes. Pour conclure la vente dans les meilleures conditions, veillez à :

Préparer vos arguments ;

Mettre en avant les points forts qui valorisent votre bien (exposition sud, agencement, qualité des matériaux, présence d’espaces extérieurs, commodités, proximité des transports, écoles et commerces, etc.)

Rester ouvert à la discussion.