Vente immobilière : qui paie les frais d'agence ?

Frais d’agence : que comprennent-ils et comment sont-ils calculés ?

Qu’incluent les frais d’agence ?

Les frais d’agence ne sont ni réglementés, ni encadrés par la loi. Ils sont librement fixés par les professionnels de l’immobilier et peuvent se présenter sous forme d’une commission fixe ou d’un pourcentage sur le prix de vente, celui-ci étant souvent situé en 3 % et 10 % du montant de la transaction.

Les honoraires d’agence sont destinés à couvrir toutes les dépenses qu’engage le consultant immobilier pour vendre le bien. Il s’agit le plus souvent des démarches réalisées pour l’édition et la diffusion de l’annonce, des déplacements liés aux visites du logement en vente et du temps consacré à la transaction (estimation du bien, renseignements des acheteurs potentiels, réalisation du compromis de vente…).

Comment sont-ils calculés ?

Comme il n’existe pas de cadre légal pour les frais d’agence, le calcul varie d’un professionnel à l’autre. Cependant, les honoraires sont déterminés en règle générale en fonction du prix de vente du bien. Ils représentent entre 3 et 10 % du montant total de la transaction. Les agences disposent très souvent d’un barème dégressif en fonction du prix de vente. Plus le prix de vente du bien est élevé, moins les frais sont importants.

Les frais d’agence peuvent aussi prendre la forme d’une commission fixe, dont le montant est indépendant du prix de vente.

Aucune réglementation ne précise qui paie les frais d’agence lors d’une vente entre l’acheteur et le vendeur. Ces dépenses peuvent donc être à la charge de l’un ou de l’autre. D’autant plus, que l’agent immobilier joue le rôle d’intermédiaire entre les deux.

Les frais d’agence sont à la charge du vendeur

Faire payer les frais d’agence au vendeur : c’est la situation la plus fréquente et la plus logique. Car c’est le vendeur qui mandate le professionnel de l’immobilier pour vendre son bien. Lorsque les frais sont payés par le vendeur, l’annonce le précise.

Par exemple, pour une maison en vente au prix FAI de 250 000 €, l’acheteur règle au vendeur le prix global, soit 250 000 €. Seulement le vendeur touche réellement 235 000 € et transfère 15 000 € (soit 6 % du prix de vente du bien) à l’agence immobilière au titre des frais.

Les frais d’agence peuvent parfois être à la charge de l’acheteur

Il est possible que les honoraires d’agence soient supportés par l’acheteur. Dans ce cas-là, l’annonce de vente porte la mention suivante “honoraires à la charge de l’acheteur”. Elle stipule aussi un prix FAI (frais d’agence inclus) ou un prix HAI (honoraires d’agence inclus).

Par exemple, pour un appartement en vente au prix de 200 000 € avec frais à la charge de l’acheteur, celui-ci débourse 188 000 € pour le bien et 12 000 € (soit 6 % du prix de vente du bien) pour l’agence immobilière.

L’impact des frais d’agence immobilière sur les frais de notaire

Pour le vendeur, que les honoraires soient à sa charge ou à celle de l’acheteur, cela n’a aucune incidence. Il obtient dans les deux cas la même somme (le prix net vendeur).

Pour l’acheteur, par contre, régler les frais d’agence immobilière impacte directement les frais de notaire. En effet, ceux-ci sont fixés en fonction de la somme transférée au vendeur.

Prenons l’exemple d’une maison vendue à 200 000 € avec des frais d’agence à 6 % et de frais de notaire à 8 % :

• si le vendeur règle les frais d’agence, l’acheteur paie au total : 212 000 FAI au vendeur + 16 960 au notaire = 228 960 € ;
• si l’acheteur règle les frais d’agence, il paie au total : 200 000 € au vendeur + 12 000 € à l’agence immobilière + 16 000 au notaire = 228 000 €.

Lorsque l’acheteur supporte les honoraires d’agence, il paie moins de frais de notaire.

Peut-on négocier les frais d’agence ?

Comme ils ne sont pas encadrés par la loi, les frais d’agence peuvent se négocier.

• Le vendeur peut discuter leur montant au moment de la signature du mandat de vente, en faisant jouer la concurrence ou en optant pour un mandat exclusif. S’il reçoit une proposition de prix inférieure au prix de vente initial, il peut demander au professionnel de faire un effort pour que l’écart avec le prix de départ soit moindre.
• Si la transaction inclut des frais d’agence à la charge de l’acheteur, celui-ci peut aussi négocier leur montant.

Les agences immobilières sont-elles obligées d’afficher leurs honoraires sur l’annonce ?

En application de la loi Alur pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové de 2017, les agences immobilières doivent se conformer à certaines obligations concernant l’affichage des prix, que ce soit sur des supports physiques, comme une vitrine ou des journaux, ou sur des supports dématérialisés (site internet, site d’annonces…) :

• elles doivent préciser sur l’annonce qui paie les frais d'agence immobilière : le vendeur ou l’acheteur ;
• si les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur, elles doivent préciser sur l’annonce le montant des honoraires TTC en % du prix net vendeur, ainsi que le prix FAI et le prix hors honoraires ;
• si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, elles doivent afficher le prix de vente hors honoraires.