Tout savoir sur le prix net vendeur

Découvrez la définition du prix net vendeur

Le prix net vendeur constitue le montant réellement perçu à l’issue de la transaction par le vendeur. Ce prix net vendeur ne correspond toutefois pas au montant total réglé par l’acheteur qui, pour sa part, doit s’acquitter d’un montant dit FAI pour “frais d’agence inclus”. Si le prix FAI est affiché sur l’annonce, c’est bien le prix net vendeur qui est inscrit à la fois sur le compromis de vente et sur l’acte authentique de vente.

En théorie, la majeure partie du temps, les frais d’agence sont dits comptablement à la charge du vendeur mais en réalité, ils sont intégrés, de façon invisible et par un jeu d’écriture comptable, au prix affiché sur l’annonce pour lequel l’acheteur doit s’acquitter. L’acheteur ne voit ainsi pas le détail de la commission d’agence puisqu’il règle le montant FAI. Le produit total de la vente (FAI) est alors transmis au notaire qui va ensuite redistribuer le montant net vendeur au vendeur et les commissions d’agence à l’intermédiaire en ayant pris soin au préalable de prélever les frais de notaire sur le montant total.

Il existe néanmoins des cas de figure où les frais d’agence sont mentionnés comme à la charge de l’acheteur. On parle alors de commission d’agence charges acquéreur qui sont cette fois distinguées du prix net vendeur sur l’annonce.

Pour quelle raison le prix net vendeur est-il important ?

Le prix net vendeur est important à plusieurs égards. C’est tout d’abord, pour le vendeur, le prix à partir duquel sont calculés les frais d’agence lorsque celui-ci fait le choix de recourir à une agence immobilière pour faciliter la transaction.

La commission de l’intermédiaire chargé de concrétiser la vente prend donc la forme soit d’un pourcentage fixe sur le montant de la vente (par exemple 8 %) soit d’une commission fixe calculée par tranche en fonction du prix de vente (par exemple 15 000 euros de 200 000 à 250 000 euros et 20 000 euros entre 250 000 et 300 000 euros). Quel que soit le moyen de rétribution, c’est alors toujours le prix net vendeur qui sert de base de calcul pour déterminer le montant de ces frais.

Le prix net vendeur correspond donc à la somme qui revient exclusivement au vendeur après s’être acquitté des différentes charges. Celui-ci doit ainsi être suffisamment élevé pour qu’il puisse, d’une part, honorer le remboursement du capital restant dû de son emprunt en cours et, qu’il obtienne, d’autre part, une plus-value sur la revente par rapport au prix d’achat, s’il s’agit d’un objectif.

L’évaluation du prix net vendeur est également nécessaire lorsque le vendeur envisage de racheter un nouveau bien immobilier par la suite, ce qui est bien souvent le cas. Il s’agit ainsi d’une base importante pour le calcul du budget du futur investissement. Il est alors régulièrement conseillé de faire appel à un expert (agent immobilier ou notaire) pour réaliser une estimation de prix net vendeur du bien et se positionner le mieux possible en termes de prix avant de le mettre sur le marché.

Le calcul du prix net vendeur

Le prix net vendeur correspond ainsi au montant réellement retiré de la vente après déduction des frais d’agence, de la quote-part de taxe foncière ou encore de régularisations de charges de copropriété.

À titre d’exemple, pour un bien vendu à un prix net vendeur de 250 000 euros par l’intermédiaire d’une agence prenant une commission fixe de 7 % (moyenne des agences), le montant des frais d’agence s’élève alors à 17 500 euros qui viennent s’ajouter pour déterminer le prix FAI soit :

250 000 + 17 500 = 267 500 euros

Les 267 500 euros sont à verser par l’acquéreur et le vendeur ne touchera lui que le prix net vendeur de 250 000 euros.

L’acheteur, pour sa part, en plus du montant FAI devra également s’acquitter des frais de notaire qui sont toujours à sa charge. Dans notre exemple, pour des frais de notaire à 8 %, leur montant calculé sur le prix FAI s’élève alors à 21 400 euros. Le montant total de la transaction pour l’acheteur est ainsi le suivant :

250 000 + 17 500 + 21 400 = 288 900 euros

Que faut-il savoir sur les frais de notaire ?

L’acheteur, en plus du prix de vente FAI doit également s’acquitter des frais de notaire (ou frais administratifs) comprenant la rémunération de ce dernier (honoraires), les frais et débours relatifs aux démarches administratives liées à la vente ainsi que les droits de mutation qui correspondent aux taxes versées à l’Etat et aux collectivités.

Le notaire est en effet l’officier public chargé de la réalisation officielle de certains actes juridiques relatifs à la transmission de patrimoine et notamment aux transactions immobilières. Il est ainsi tenu de respecter des règles strictes et d’agir en toute impartialité dans l’intérêt de toutes les parties prenantes et conformément aux dispositions réglementaires. Le notaire est notamment tenu d’informer l’acquéreur sur les différents impôts et taxes à payer lors de l'achat d'un bien immobilier. Il se charge également de la rédaction du contrat de vente et du transfert de propriété.

Au moment d’acquérir un bien immobilier, c’est donc à l’acheteur de régler les frais de notaire en plus du prix du bien et de potentiels frais d’agence (soit parce qu’ils sont à sa charge soit parce qu’ils sont indirectement inclus dans le prix FAI). Ces frais de notaire sont calculés en fonction du prix de vente du bien mais également de la nature du bien acheté. Ils varient ainsi de 7 à 8 % pour un bien acheté dans l’ancien et de 2 à 3 % pour un bien neuf. Ce pourcentage s’applique sur le prix de vente FAI et non pas sur le prix net vendeur.

Il est possible dans certains cas de négocier ces frais de notaire à la marge pour les transactions d’un montant élevé (une remise de 10 % maximum peut être obtenue au-delà de 150 000 euros) ou en déduisant la valeur du mobilier dans la limite de 5 % du bien notamment pour les logements loués meublés. Les frais de notaire et plus globalement les frais d’acquisition peuvent enfin être déductibles des impôts sur le revenu dans certains cas, notamment lorsque le bien est acheté pour être loué dans le cadre d’un logement meublé en LMP ou LMNP.

Que faut-il savoir sur les frais d’agence ?

Les frais d’agence correspondent à la commission à verser à un intermédiaire (l’agence immobilière) chargé de finaliser l’achat ou la vente d’un bien immobilier en rétribution de ses services. Contrairement aux frais de notaire, les frais d’agence ne sont pas réglementés et sont généralement calculés en fonction du prix net vendeur du bien, soit par un pourcentage par une commission fixe.

Les tarifs sont du coup relativement hétérogènes et s’élèvent généralement de 4 à 10 % du prix de vente avec une moyenne allant de 6 à 7 % du prix net vendeur. Si vous vendez votre bien pour 200 000 €, le montant moyen de la commission est alors généralement compris entre 12 000 et 14 000 euros. Le montant des frais d’agence est là encore négociable même s’il convient d’être précautionneux et de prendre garde à ne pas démotiver l’agent immobilier dans sa recherche qui est lui commissionné.

Le montant des frais d’agence est la plupart du temps inversement proportionnel au prix de vente. Le pourcentage de la commission tend ainsi à diminuer à mesure que le prix de vente augmente. La majorité des agences fixent toutefois des montants planchers (généralement de 5 000 euros) pour garantir la rétribution du travail de recherche, de constitution de dossier ou encore de visites.

Enfin, si vous souhaitez vendre votre bien sans passer par une agence, vous n’aurez évidemment pas à payer de frais d’agence. Cela nécessite en revanche plus de temps et d’investissement pour se charger seul de l’ensemble des démarches. Le processus peut ainsi se révéler plus long et plus complexe. Les agents immobiliers disposent en effet généralement d’un large réseau de contacts et peuvent donc faciliter la vente de votre bien, notamment si vous êtes relativement pressés.