⏱L'essentiel en quelques mots
Pourquoi et comment calculer la surface utile ? La surface utile se différencie de la surface privative ou encore de la surface de plancher. C’est le calcul au m2 le plus adapté et le plus précis pour estimer la valeur des prestations offertes par un logement, c’est pourquoi il est privilégié par les experts immobiliers.
- La surface utile est égale à la surface habitable d’un bien immobilier, à laquelle on ajoute 50 % de la surface des annexes éligibles.
- Les annexes incluses dans le calcul de la surface utile doivent être réservées à l’usage exclusif de l’habitant avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre.
- Calculer la surface utile permet d’estimer un bien avec précision, mais aussi de déterminer l’éligibilité aux subventions de l’État, le montant des prêts accordés, ou encore le montant des loyers réglementés dans l’immobilier neuf défiscalisé.
Sommaire
Quelle est la définition de surface utile ?
La notion de surface utile d’un logement désigne la surface habitable d’un bien immobilier, surface augmentée de la moitié de la surface des annexes. Elle se distingue donc de la surface habitable puisqu’elle inclut des pièces en plus.
L'article R 331-10 du Code de la construction et de l’habitation définit officiellement la surface utile comme ceci : "La surface utile à prendre en compte est égale à la surface habitable du logement telle que définie à l'article R. 111-2 du présent code augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement”.
Lors d’une estimation d’un bien immobilier, comment calculer la surface utile ?
Le calcul de la surface utile revient à la formule suivante : surface habitable + 50 % de la superficie des annexes privatives.
Calculer la surface utile d’une maison ou d’un appartement permet de déterminer sa valeur utile pour les occupants. On la détermine généralement dès la construction du logement : le promoteur ou le gestionnaire immobilier la communique avec toutes les autres informations liées au bien.
Bon à savoir
Dans le cadre d’une surface utilisée pour appliquer ou non un encadrement des loyers, le total des annexes comptabilisées dans le calcul de la surface utile est plafonné à 16 m² avant application des 50 %.
Exemple de calcul d’une surface utile
Il est aussi possible de calculer la surface utile soi-même. Voici un exemple :
Nous voulons estimer la surface utile d’une maison individuelle de 80 m² de surface habitable. Elle possède un terrain de 600 m² et un atelier extérieur de 44 m² offrant une hauteur sous plafond de 1,90m. La surface utile est alors égale à :
- 80 m² + 22 m² = 102 m²
- ou bien à 80 m² + (16 m²/2) = 88 m² pour un logement assujetti à l’encadrement des loyers.
Que faut-il savoir sur la surface habitable ?
Il ne faut pas confondre surface utile et surface habitable. Selon l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, la surface habitable est définie comme suit : “la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres”.
Le calcul de la surface habitable tient alors compte de l’espace disponible entre les murs (1,80 m de hauteur minimum en loi Carrez) et au-dessus des plinthes, ce qui nécessite de soustraire un certain nombre de surfaces. Par exemple, il faut exclure tous les m² des combles non aménagés, cave, sous-sol, garage, terrasse, balcon, véranda et autres dépendances (laverie, cuisine extérieure, local technique, atelier, etc.).
La hauteur d'une pièce est mesurée verticalement depuis le sol jusqu'au plafond, ou bien jusqu'à la face interne de la toiture pour une pièce qui se situe sous les toits pour ne pas pénaliser les logements bien isolés.
La formule pour calculer la surface habitable est donc la suivante = surface de plancher - surfaces occupées par le moyen œuvre.
La surface utile est généralement égale ou supérieure à la surface habitable. Vous pouvez trouver cette information grâce aux plans de construction ou bien réaliser vous-même vos propres mesures.
Bon à savoir :
On recommande d’avoir recours à un professionnel pour mesurer la surface habitable : la marge d’erreur acceptée est seulement de 5 % et la responsabilité engagée en cas d’erreur sera celle de la personne ayant effectué les mesures.
Les annexes privatives
Pour être intégrée dans le calcul de la surface utile, il est nécessaire que les annexes soient réservées à l’usage exclusif de l’habitant, avec une hauteur sous plafond de 1,80 mètre minimum. Les annexes de la surface utile incluent :
- combles et greniers aménageables ;
- caves et sous-sols ;
- balcons, loggias et vérandas ;
- remises et ateliers extérieurs ;
- garages pour les maisons individuelles uniquement ;
- etc.
Bon à savoir
Les jardins, remises, cours, garages en appartement et emplacements de stationnement n’entrent pas dans le calcul de la surface utile. Concernant les annexes intérieures au logement (buanderies, débarras, séchoirs et celliers), elles sont déjà comptabilisées dans la surface habitable. Enfin, uniquement les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou semi-enterré sont considérées comme des annexes.
Quel est l'intérêt du calcul de la surface utile ?
Le calcul de la surface utile permettait initialement aux organismes de logement social de faciliter l’évaluation du montant des Habitations à Loyers Modérés (HLM). Il remplace ainsi le calcul de la surface corrigée, qui était beaucoup plus complexe.
Au fur et à mesure, le concept de surface utile s’est démocratisé et sert à présent de référence à de nombreux dispositifs liés à la politique du logement :
- les subventions de l’État ;
- le montant des prêts aidés (PLUS, PLA-I, PLUS-CD, PLS et PLI) ;
- les plafonds de loyers pour les logements neufs en régime de défiscalisation (loi Pinel, loi Scellier, Duflot, etc.).
Actuellement, la principale utilisation de la surface utile reste d’obtenir une idée plus précise des prestations offertes par un logement. Par exemple, il est possible de valoriser un petit appartement avec une loggia ou une maison de campagne avec une grande dépendance (ce qui n’est pas possible avec la seule surface habitable). Dans le cadre de l’estimation d’une maison ou d’un appartement, c’est une donnée essentielle pour vendre au juste prix !
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