Quel est le mode de calcul de la surface pondérée d'un bien immobilier ?

Quelle est la définition d’une surface pondérée ?

La surface pondérée d’un logement désigne la mesure de la superficie d’un bien selon des critères non métriques et abstraits, par exemple l’étage, la vue, la hauteur sous plafond ou encore l’exposition. C’est une notion très utilisée dans le règlement interne des copropriétés pour préciser la valeur réelle d’un logement.

Elle permet en effet de préciser la superficie d'un appartement selon des critères supplémentaires pour attribuer les quotes-parts des charges de copropriété de manière plus juste grâce à un coefficient de pondération.

Comment calculer la surface pondérée d’un bien immobilier ?

1. Définir les coefficients de pondération

Pour commencer, le calcul de la surface pondérée d’un bien immobilier exige d’estimer les coefficients de pondération, exprimés en pourcentage. Le regroupement de ces coefficients permet d’obtenir un coefficient global de pondération à appliquer à la surface de référence de l’appartement. Il en existe plusieurs pour chaque caractéristique non métrique spécifique au logement :

• étage ;
• vue ;
• hauteur sous plafond ;
• facilité d’accès ;
• proximité des annexes ;
• entretien ;
• etc.

2. Mesurer la surface

Il est ensuite nécessaire d’expliciter la surface de référence à utiliser. C’est de nouveau à l’assemblée de copropriété de la définir librement entre la surface utile, la surface habitable, la surface loi Carrez ou la surface de plancher. Deux limites doivent toutefois être respectées :

• les logements de la copropriété doivent être évalués sur la base des mêmes critères ;
• la méthode de calcul de la surface pondérée est clairement mentionnée dans le règlement de copropriété.

Si on opte pour la surface habitable, il s’agit de la surface de plancher moins les surfaces occupées : murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, combles non aménagés, caves et garages, terrasses, et toute autre surface avec une hauteur de plafond inférieure à 1,80 m.

La surface loi Carrez désigne quant à elle la superficie des planchers des pièces closes et couvertes, à laquelle on enlève les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines, les embrasures de portes et fenêtres. On ne comptabilise également pas toutes les surfaces avec une hauteur sous plafond de moins de 1,80 m et les surfaces de moins de 8 m2.

Quel est l'intérêt de la surface pondérée ?

Réaliser le calcul de la surface pondérée permet tout d’abord d’estimer les quotes-parts de parties communes pour les propriétaires de biens en copropriété. En précisant la valeur de chaque lot, il devient possible de répartir les charges de copropriété de manière plus équitable en fonction des prestations réelles de chaque bien. Ainsi, le propriétaire d’un appartement au 5e étage paiera plus de charges pour l’entretien de l’ascenseur que le propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée.

C’est aussi une donnée utilisée par les promoteurs immobiliers pour estimer la valeur exacte d’un bien au moment de sa livraison ou comparer les différents logements d’une même copropriété grâce à des ratios comparatifs.

Enfin, pour tous les commerces en location dans un centre commercial, la surface pondérée permet également d’évaluer la valeur locative de chaque emplacement : la superficie est associée à d’autres éléments, comme une situation en rez-de-chaussée ou une position d'angle.