⏱L'essentiel en quelques mots
Si vous achetez un appartement ou une maison, vous avez forcément entendu parler de la loi Carrez. Cette norme a fixé les règles de calcul pour le métrage de la superficie d’un bien immobilier. L’information fait partie du DDT, le dossier des diagnostics techniques devant être fournis par le propriétaire vendeur. C’est une très bonne indication pour estimer de manière fiable le prix d’un bien. Qu’est-ce qui est défini dans la loi Carrez ? Comment faire le calcul de la superficie ? Voici tout ce que vous devez savoir.
- La loi Carrez concerne uniquement les maisons et appartements en copropriété.
- Elle prend en compte la surface de plancher disponible, c’est-à-dire celle où une personne peut se tenir debout normalement.
- Les surfaces occupées par des murs, des cages d’escaliers ou des embrasures de porte ne sont pas prises en compte.
- Les parties dont la hauteur de plafond est inférieure à 1,80 mètres sont exclues du calcul loi Carrez.
Sommaire
- Qu'est-ce que la surface loi Carrez ?
- Dans quels cas parle-t-on de loi Carrez ?
- Comment calculer la surface en loi Carrez ?
- Surface habitable et superficie loi Carrez : quelles différences ?
- À quel moment faut-il faire un diagnostic de superficie en loi Carrez ?
- En cas de litige sur la surface loi Carrez, quelles sont les démarches ?
- Combien coûte un diagnostic de superficie pour la loi Carrez ?
Qu'est-ce que la surface loi Carrez ?
La loi Carrez n° 96-1107 du 18 décembre 1996 a amélioré la protection des lots de copropriété. Elle a modifié l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
L'évaluation définie dans la loi Carrez sert à calculer la surface privative d’un bien en copropriété.
Communiquer la surface d’un bien est un critère obligatoire lors d’une vente car le prix repose essentiellement sur cette information. Il est notamment intéressant de le connaître pour pouvoir demander un crédit immobilier adéquat. Afin de vous projeter, il est possible de réaliser une simulation de prêt immobilier.
Cette loi Carrez oblige ainsi de mentionner la superficie privative des lots de copropriété dans tout avant contrat (compromis de vente, notamment) et dans tout acte de vente. L’information doit aussi figurer dans les annonces de vente affichées par les agents immobiliers ou de particulier à particulier.
L'exigence de l'indication de la superficie est assortie d'une double sanction au bénéfice exclusif de l'acquéreur.
- Une action en nullité de l'acte en cas d'omission de la mention exigée ; elle doit être intentée au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique de vente.
- Une action en réduction du prix si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle exprimée dans l'acte ; elle doit être intentée dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente.
Deux observations importantes :
- l'obligation de calcul Carrez ne concerne que les lots de copropriété et non les maisons individuelles (attention toutefois aux maisons formant des lots de copropriété dite horizontale) ;
- le vendeur n'a pas l'obligation de recourir aux services d'un professionnel pour faire procéder au mesurage de son bien, même si cela est fortement conseillé du fait de la complexité du calcul.
Bon à savoir
Le propriétaire peut de bonne foi indiquer la superficie existant sur des plans en sa possession. Le mesurage loi Carrez est spécifique. Dans ces situations, des différences ont été constatées et des actions en diminution du prix ont été intentées. Le recours à un professionnel est conseillé pour sécuriser le calcul mais de manière plus globale la transaction finale. L’expert intervenant pour les analyses amiante, plomb, termites est aussi compétent pour réaliser le métrage Carrez.
Dans quels cas parle-t-on de loi Carrez ?
On parle de loi Carrez lorsque la vente immobilière en copropriété concerne un lot résidentiel, commercial ou d’activité.
Le cas d’un appartement
La loi Carrez concerne les biens en copropriété d’une surface au moins égale à huit mètres carrés. Elle permet de mesurer leur surface privative. Pour le cas des appartements, la loi Carrez mesure les superficies des planchers du bien après déduction des :
- cloisons ;
- murs ;
- marches ;
- gaines ;
- cage d’escalier ;
- embrasures des portes et fenêtres.
Le cas d’une maison
La loi Carrez s’applique également aux maisons, mais seulement celles en lotissements, ce que l’on appelle également « copropriété horizontale ».
Les maisons individuelles ne sont pas concernées par la loi Carrez. De même pour les biens en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) qui sont soumis à une autre législation.
Comment calculer la surface en loi Carrez ?
La surface loi Carrez se calcule de cette manière :
Surface loi Carrez = superficie des planchers des locaux clos et couverts – surface occupée par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Ne sont pas tenus compte dans le calcul :
- les surfaces où la hauteur du local est inférieur à 1,80 mètre ;
- les lots ou fractions dont la superficie est inférieure à 8 m².
La surface de plancher correspond à la somme de toutes les surfaces closes et couvertes. Elle est différente de l’emprise au sol qui correspond à la surface occupée par le bâtiment au sol.
Bon à savoir
Pour faciliter le calcul de la superficie loi Carrez, le site service-public.fr met à votre disposition un formulaire d’aide au calcul. Toutes les mesures à prendre y sont listées. Il suffit de compléter chaque cas puis d’additionner ou soustraire les mesures prises.
Surface habitable et superficie loi Carrez : quelles différences ?
La surface habitable (loi Boutin) et la superficie loi Carrez sont différentes à plusieurs niveaux. Tout d’abord, la surface habitable est calculée pour toutes les ventes immobilières. La surface loi Carrez est calculée uniquement pour les biens en copropriété.
La méthode de calcul de la surface habitable et de la superficie loi Carrez repose sur le même principe à quelques exceptions près sur les espaces pris en compte.
|
|
Cave / Parking / Garages |
Autres types de sous-sol |
Combles aménagés |
Combles non aménagés |
Balcons / Terrasses |
Vérandas |
Greniers / Réserves / Remises |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
Superficie habitable |
Non |
Non |
Oui |
Non |
Non |
Non |
Non |
|
Superficie Loi Carrez |
Non |
Oui |
Oui |
Oui |
Non |
Oui |
Oui |
S’agissant de la loi Carrez, les surfaces prises en compte doivent faire au minimum huit mètres carrés. Ce n’est parfois pas le cas des réserves ou des sous-sols, par exemple.
À quel moment faut-il faire un diagnostic de superficie en loi Carrez ?
Le diagnostic de superficie en loi Carrez doit être réalisé et présenté dès la publication de l’annonce de vente. Il doit ensuite être indiqué dans le compromis de vente et l’acte final de vente.
Cette obligation permet de s’assurer que l’acquéreur a bien pris connaissance de la surface privative d’un lot. Elle permet aussi de favoriser la fixation d’un prix de vente juste.
La loi tolère une marge de 5 % d’erreur. Si la superficie est inférieure à plus de 5 % que la surface communiquée, l’acheteur peut se retourner contre le vendeur dans l’année qui suit la signature de l’acte de vente. Une diminution du prix de vente proportionnelle à la superficie manquante peut être demandée. Il est également possible d’annuler la vente. Les frais de notaire sont eux aussi calculés à nouveau en fonction du nouveau prix de vente.
A l’inverse, si la superficie loi Carrez est supérieure à celle annoncée dans l’acte de vente, le vendeur n’a aucun recours.
Le bon conseil d’Empruntis
Du fait des conséquences importantes liées à un mauvais calcul de la superficie Carrez, il est recommandé de faire appel à un professionnel pour la mesurer.
En cas de litige sur la surface loi Carrez, quelles sont les démarches ?
En l’absence de mention de la superficie ou si une erreur de superficie Carrez est mise à jour, l’acheteur a la possibilité de demander :
- une révision du prix ;
- une annulation de la vente.
Cette action en justice doit être demandée dans l’année de la finalisation de la vente.
Voici les différentes étapes à suivre en cas de litige sur la surface Carrez.
- Étape 1 : réaliser un nouveau calcul de la surface Carrez. Pour disposer de chiffres incontestables, il est fortement recommandé de passer par un professionnel.
- Étape 2 : envoyer un courrier recommandé au vendeur pour lui indiquer la différence de mètres carrés et lui demander le remboursement d’une partie du prix en conséquence. Il est important d’essayer d’obtenir un règlement amiable du litige.
- Étape 3 : saisir le juge pour obtenir le droit de modifier l’acte notarié de vente.
- Étape 4 : faire réviser l’acte de vente par le notaire.
Combien coûte un diagnostic de superficie pour la loi Carrez ?
Le prix d’un diagnostic de superficie Carrez dépend de plusieurs critères.
- Votre région.
- Du type de logement, maison ou appartement.
- Du prestataire sollicité (les prix sont fixés librement par les professionnels, ils ne sont pas encadrés).
Il est donc important de demander plusieurs devis avant de choisir l’expert.
En moyenne, il faut compter entre 60 € et 150 € pour une prestation de mesure de la superficie loi Carrez, selon plusieurs sites spécialisés.
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