Vendre ou louer son bien immobilier ?

Quels sont les critères à prendre en compte avant de choisir de vendre ou louer ?

De nombreux propriétaires hésitent entre louer et vendre leur bien immobilier. Ce choix difficile est influencé par de multiples facteurs. Ils sont généralement financiers, sentimentaux ou plus simplement conjoncturels. Ainsi, il convient de faire le point sur différents aspects avant de mettre votre maison en vente ou en location :

• votre situation financière actuelle : besoin de liquidités pour financer un nouvel achat par exemple ;
• vos projets à mener dans les années à venir : départ à la retraite, agrandissement de la famille, etc. ;
• la situation géographique de votre bien : est-il amené à prendre ou perdre de la valeur, est-ce que la ville attire de nouveaux habitants, etc. ;
• l’évolution du marché immobilier local : si vous êtes dans une zone dite « de tension », vous avez par exemple l’opportunité de céder votre bien à un prix très intéressant ;
• l’encadrement des loyers ainsi que des prix pratiqués : selon votre zone géographique, louer peut s’avérer plus rentable que de vendre et inversement ;
• le lien affectif qui vous unit à votre bien immobilier : céder une maison familiale remplie de souvenirs n’est pas une mince affaire et peut créer des tensions avec certains membres de la famille ;
• l’état de l’appartement ou de la maison : travaux importants à entreprendre notamment.

Que faut-il savoir avant de vendre un bien immobilier ?

Vendre sa maison est un acte irrémédiable. La place au doute n’est donc pas permise.

Dans la grande majorité des cas, la vente d’un bien immobilier a pour but de financer l’achat d’un nouveau logement. Ce besoin de liquidités ne doit cependant pas prendre le pas sur une vente au prix juste. En effet, en tant que vendeur, céder son bien dans la précipitation est rarement synonyme de bonne affaire.

Au plus vous êtes en mesure d’anticiper la vente de votre bien dans le temps, au plus vous gagnez en sérénité. En ce sens, n’attendez pas la dernière minute pour faire évaluer votre appartement ou votre maison par un professionnel. En ayant rapidement une idée de la valeur de votre bien immobilier, vous pouvez plus facilement ajuster votre offre et multiplier les visites pour espérer le céder au meilleur prix.

Pour ce faire, vous pouvez estimer votre bien par vous-même, utiliser des services en ligne ou plus simplement solliciter un professionnel de l’immobilier. Si l’état général de votre logement est un élément essentiel de son estimation, ne négligez pas tous les à-côtés.

Ici, on peut notamment mentionner :

• l’état du marché immobilier local : rapport entre l’offre et la demande, les prix pratiqués au m², etc. ;
• la réputation de votre ville et de votre quartier ;
• les projets à venir dans votre zone d’habitation : construction d’une école, d’une rame de tram, de commerces, etc.

Enfin, il est important d’évoquer également la question des taxes. C’est la taxe sur la plus-value qui nous intéresse ici. Si vous réalisez une plus-value immobilière sur le bien que vous vendez, alors vous êtes potentiellement éligible à une taxe sur l’impôt sur le revenu. Toutefois, rassurez-vous, cette taxe ne concerne pas les résidences principales.

Sachez aussi qu’il est possible d’éviter cette taxe si vous mettez en vente une résidence secondaire. C’est par exemple le cas si :

• le bien en question vous appartient depuis plus de 22 ans ;
• le bien est situé dans une zone dite tendue ;
• la vente du bien a pour objectif de financer l’achat d’une résidence principale dans les deux ans à venir.

Que faire avant de mettre en location un logement ?

Si vous êtes plutôt dans l’optique de mettre votre logement en location, encore faut-il vous assurer que l’opération soit rentable. Or, fixer le prix du loyer n’est pas forcément chose aisée.

Sans surprise, au plus le coût d’acquisition de la maison ou de l’appartement a été élevé, au plus le loyer le sera également. Si vous avez réalisé des travaux conséquents dans votre logement, tenez-en compte également.

Pour vous aider à définir le juste loyer, n’hésitez pas à observer les tendances actuelles du marché immobilier local. Que ce soit directement auprès d’une agence immobilière ou en épluchant les annonces, vous avez tout intérêt à vous aligner sur les prix pratiqués pour un bien équivalent.

En tant que propriétaire, votre objectif est bien évidemment de dégager des bénéfices le plus vite possible. Toutefois à vouloir devenir rentable trop rapidement, vous risquez de décourager certains locataires avec des loyers trop élevés. Tâchez donc de trouver le juste équilibre.

Cette notion de rentabilité est par ailleurs plus complexe qu’on peut le croire. Pour l’évaluer, on entend souvent parler de taux de rentabilité. Ce taux diffère selon la profondeur du niveau d’analyse  du rendement. De manière générale, on fait état de trois types de rendement.

Le rendement brut

Il s’agit de la forme la plus simple de calcul. Pour définir le taux de rentabilité du bien mis en location, on se base exclusivement sur le rapport entre le coût total de l’acquisition du logement et les loyers perçus. On a donc un modèle similaire à celui-ci :

Calcul du rendement brut de la location d'un bien immobilier

Dépenses et revenus	Coût et rendement
Montant du bien immobilier à l’achat	300 000 €
Frais de notaire	15 000 €
Frais d’agence	9 500 €
Travaux réalisés	18 500 €
Loyer pratiqué	1 150 € mensuel (soit 13 800 € annuel)
Rendement brut	(13 800 / 343 000) x 100 = 4,02 %

Le rendement net

Pour affiner le rendement brut et se rapprocher un peu plus de la réalité économique de la mise en location d’un bien, on va cette fois prendre en considération de nouveaux facteurs. Ici, on entend notamment les diverses charges, mais aussi les travaux et l’entretien à réaliser d’une manière générale. Si l’on se base sur le même exemple, on obtient alors :

Calcul du rendement net de la location d'un bien immobilier

Dépenses et revenus	Coût et rendement
Montant du bien immobilier à l’achat (travaux, frais de notaire et d’agence compris)	343 000 €
Assurance propriétaire non occupant (PNO)	225 € mensuel (soit 2 700 € annuel)
Entretien et réparations diverses	450 € annuel
Charges de copropriété	120 € mensuel (soit 1 440 € annuel)
Loyer pratiqué	1 150 € mensuel (soit 13 800 € annuel)
Rendement net	(13 800 / 347 590) x 100 = 3,97%

Le rendement net-net

Pour aller plus loin et tendre toujours plus vers la rentabilité réelle d’un investissement locatif, il convient de prendre en compte de nouveaux critères. En l’occurrence, toutes les taxes auxquelles est soumis le propriétaire. On a donc :

Calcul du rendement net-net de la location d'un bien immobilier

Dépenses et revenus	Coût et rendement
Montant du bien immobilier à l’achat (travaux et frais de notaire et d’agence compris)	343 000 €
Charges annuelles diverses (entretien, réparation, assurance, etc.)	4 590 €
Impôt sur le revenu	4 230 €
Contribution sociale généralisée (CSG)	389 €
Prélèvement de solidarité	317 €
Contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS)	21 €
Loyer pratiqué	1 150 € mensuel (soit 13 800 € annuel)
Rendement net-net	(13 800 / 352 547) x 100 = 3,91 %

Vendre un bien immobilier : quels sont les avantages et les inconvénients ?

Vendre ou louer son bien immobilier n’implique pas les mêmes tenants et aboutissants. Dans le cas d’une vente, vous devez avoir conscience des avantages, mais aussi des inconvénients que vous pouvez rencontrer.

Les avantages

En premier lieu, on peut évoquer le besoin de liquidités. En vendant votre bien immobilier, vous dégagez une somme importante pour financer un autre projet (généralement l’achat d’un nouveau logement). C’est donc la solution la plus commune et la plus logique à adopter si vous souhaitez changer de logement.

Vendre votre bien est également l’occasion de réaliser une plus-value immobilière. Si ce dernier a pris de la valeur depuis que vous en êtes le propriétaire, vous pouvez réaliser une très belle opération financière. En effet, s’il s’agit de votre résidence principale, vous n’êtes pas soumis à la taxe sur la plus-value immobilière.

À souligner que si, à l’inverse, vous estimez que votre bien va perdre de sa valeur dans les années à venir, privilégiez une vente à court terme.

Enfin, la vente de votre logement peut aussi s’avérer intéressante selon diverses situations. Si l’on imagine le cas de travaux conséquents à entreprendre dans les mois ou les années à venir, céder votre bien peut vous alléger d’un certain poids. Attention cependant, la vente d’une maison ou d’un appartement qui nécessite une rénovation importante a forcément un impact sur son prix de vente.

Les inconvénients d’une vente d’un bien immobilier

Cela peut sembler évident, mais il est essentiel de le rappeler. Vendre votre bien immobilier est un acte irréversible. Autrement dit, mieux vaut être sûr et certain de votre choix avant de signer un compromis de vente !

Qui dit vente du bien immobilier, à défaut d’une mise en location, implique forcément l’absence de revenus réguliers. Vous avez donc tout intérêt à céder votre logement au meilleur prix pour dégager la plus grande plus-value possible.

Louer son bien immobilier : les avantages et les risques

Si louer sa maison ou son appartement offre bien des avantages, l’opération n’est toutefois pas sans risques. Une fois encore, il convient de peser le pour et le contre avant de vous lancer dans l’investissement locatif.

Les avantages de la location d’un bien

Contrairement à la vente, les avantages de la location d’un bien immobilier se voient sur le long terme. Qui dit location dit rentes. Vous vous assurez donc des revenus réguliers tant qu’un locataire occupe les lieux. Plutôt pratique pour gagner en sérénité, notamment à l’approche de la retraite.

Si vous possédez déjà une résidence principale, l’investissement locatif sur une résidence secondaire est souvent plus intéressant qu’une vente. En effet, vous êtes ainsi assuré d’être exonéré de la taxe sur les plus-values immobilières.

Louer votre bien peut se révéler plus ou moins intéressant selon son emplacement. S’il se situe au cœur d’une ville dynamique qui connaît une forte activité économique, vous avez l’assurance de trouver des locataires à tout moment.

Gardez aussi à l’esprit que contrairement à une vente, vous pouvez à nouveau jouir de votre logement une fois le dernier locataire parti. En d’autres termes, les loyers perçus tout au long de la période de location servent à financer un bien immobilier dont vous prenez pleinement possession à la fin.

Les risques

Louer son bien immobilier n’est malheureusement pas dénué de risques.

Tout d’abord, on peut penser à des difficultés liées à un non-versement du loyer. Bien qu’il s’agisse d’un cas plutôt rare (environ 2 % des propriétaires y sont confrontés), se retrouver face à des impayés n’a rien d’une partie de plaisir. Et obtenir gain de cause prend souvent des allures de parcours du combattant.

Sachez aussi que certains propriétaires font face à une problématique tout autre. L’absence de locataires. Difficile alors de vivre de ses rentes quand celles-ci sont aux abonnées absentes. Assurez-vous donc de proposer un loyer adapté au marché local pour éviter les déconvenues.

On peut aussi mentionner les risques liés à la dégradation de votre logement. Certains locataires peuvent vous jouer de vilains tours. Si une usure naturelle est tout à fait logique, il arrive que le bien immobilier soit rendu dans un état peu flatteur. Des travaux de rénovation sont alors parfois nécessaires.

Enfin, il convient d’évoquer la gestion du bien en elle-même. Contrairement à ce que l’on pourrait croire, mettre son bien en location ne dispense pas de tâches administratives et chronophages. On peut citer entre autres :

• la mise en ligne et le suivi des annonces pour trouver un locataire ;
• les visites ;
• l’étude des dossiers des candidats ;
• la gestion des contrats de location ;
• l’état des lieux ;
• le suivi des loyers ;
• les interventions en cas de problèmes (changement de chauffe-eau, fuites diverses, etc.) ;
• les diverses réunions et assemblées générales liées à la copropriété.

En bref, ce n’est pas un travail de tout repos. Pour vous aider dans cette tâche, vous avez bien entendu la possibilité de passer par un professionnel de la gestion locative.

Pour résumer, voilà ce qu’il faut savoir sur les différences entre vendre ou louer son bien immobilier :

Différence entre vendre et louer son bien

Décision	Avantages	Inconvénients
Vendre	Plus-value « immédiate » en cas de besoin de liquidités Absence de taxe pour la vente d’une résidence principale Possibilité de laisser la charge de travaux conséquents au nouveau propriétaire	Acte irréversible Risque de vendre à un moment défavorable et de ne pas tirer la meilleure plus-value Bénéfices moins importants sur le long terme
Louer	Perception de rentes régulières Investissement rentable sur le long terme Possibilité d’obtenir une réduction d’impôts grâce à la loi Denormandie Le bien peut être récupéré et habité après départ du dernier locataire Le logement est « autofinancé » par les différentes locataires	La gestion du bien peut s’avérer chronophage et stressante Risques d’impayés Le bien peut se retrouver vacant durant un certain temps Des dégradations peuvent survenir en fonction des locataires