La vente aux enchères immobilières pour acheter son bien

Vous souhaitez acquérir un nouveau logement mais vous éprouvez des difficultés à trouver le bien qui vous correspond du fait de la forte concurrence ? Vous recherchez un bien immobilier atypique ? Vous disposez de peu de temps pour vous installer dans votre nouvelle résidence ? Et si vous vous tourniez vers les ventes aux enchères immobilières pour votre acquisition ? Celles-ci peuvent en effet faire figure de véritable aubaine à plusieurs égards pour certains investisseurs. Découvrez le fonctionnement et tous les avantages de la vente aux enchères immobilières pour acheter son bien.

Comment trouver un bien immobilier grâce à la vente aux enchères ?

Certains biens immobiliers sont vendus en-dehors du réseau de ventes classique que constitue le marché immobilier traditionnel. Plusieurs raisons expliquent et justifient ces transactions effectuées à des conditions différentes. Il s’agit notamment du type de bien proposé à la vente ou encore des conditions de vente. Les ventes aux enchères immobilières constituent ainsi des opportunités très intéressantes pour de potentiels acheteurs, qui peuvent, sous certaines conditions, avoir accès à des produits spécifiques ou à certains biens à des conditions particulièrement avantageuses.

Quelles sont les typologies de vente immobilière aux enchères ?

Il existe principalement trois types de vente immobilière aux enchères, chacune faisant référence à des situations différentes et/ou à des types de biens différents.

Les ventes immobilières notariales

Elles répondent à la volonté d’un vendeur de mettre son bien en vente directement par l’intermédiaire d’un notaire sans avoir à recourir à un intermédiaire immobilier (agence notamment) afin d'accélérer la procédure de vente.

Également qualifiées de “ventes à la bougie”, ces séances de vente se déroulent au sein de chambres notariales et nécessitent au préalable le dépôt d’un chèque de consignation de l’ordre de 10 à 20 % de la mise à prix pour pouvoir enchérir, chèque restitué à la fin de la séance en cas non-acquisition.

Le vendeur fixe, en concertation avec le notaire, un prix plancher et le notaire publie une date de séance officielle avec un délai permettant à de potentiels acheteurs d’effectuer des visites préalables avant le jour J. Le jour de la séance, la mise en vente débute avec l’allumage de 2 petites mèches (d’où le terme “vente à la bougie”) qui donne le coup d’envoi des enchères. Les acheteurs peuvent alors surenchérir jusqu’à l’extinction des mèches. Le dernier acheteur à avoir fait une offre avant l’extinction, appelé l’adjudicateur, devient alors propriétaire du bien sous réserve qu’un autre acheteur n’effectue pas une offre supérieure de 10 % au montant de l’enchère définitive dans les 10 jours suivant la séance. Sans offre supérieure, l’acheteur dispose alors de 45 jours pour s’acquitter de la totalité du montant de l’offre.

Les ventes aux enchères immobilières de l’Etat

Également appelées ventes immobilières domaniales, elles consistent à mettre en vente des biens appartenant directement ou indirectement à l’Etat. Les biens mis en vente peuvent être traditionnels (maison, appartement) mais également relativement atypiques comme notamment des casernes de pompiers, des écoles, des terrains à bâtir, des gares ou toute autre infrastructures mobilières ou immobilières du domaine public.

Ils sont souvent le fruit de structures publiques non-utilisées et mises à l’abandon par l’Etat. Ces ventes peuvent également comprendre des biens privés issus de successions non-réclamées et laissées vacantes. Les séances de vente sont ouvertes à tous et organisées dans les préfectures ou les centres des impôts avec des publications informatives dans les journaux locaux plusieurs semaines auparavant.

Les acheteurs potentiels doivent cette fois s’acquitter d’un chèque de consignation moins important de l’ordre de 5 % de la mise à prix du bien visé. L’attribution des biens se fait là encore par adjudication mais également à la suite d’appels d’offres ou de cessions amiables.

Les ventes immobilières judiciaires :

Elles sont le fruit, comme leur nom l’indique, de décisions judiciaires ayant donné lieu à une saisie de bien ou à une mise en liquidation judiciaire. Elles peuvent aussi résulter d’un divorce en cas de mésentente du couple sur le partage des biens. Les ventes immobilières judiciaires émanent d’une volonté d’un créancier de se faire rembourser une somme d’argent à la suite de dettes non-honorées (remboursement d’emprunt notamment) ou de charges non-régularisées. C’est donc le créancier qui fixe le montant de la vente.

Les séances se déroulent au Tribunal de Grande Instance (TGI) et sont là encore annoncées plusieurs semaines à l’avance dans les journaux locaux ou sur Internet. Une publicité est également sur le bien mis en vente. Ce type de vente a la particularité de ne pas être ouverte au public puisque l’acheteur potentiel doit obligatoirement se faire représenter par un avocat. La consignation est cette fois d’environ 20 % de la mise à prix.

L’acquéreur doit par ailleurs s’acquitter de frais d’avocat, qu’il parvienne à obtenir le bien ou non. Malgré des mises à prix potentiellement attractives (30 % moins chères que le prix du marché environ), les enchères finales se terminent bien souvent au prix du marché voire au-delà du fait de la concurrence et des frais engagés.

Quels sont les avantages ?

Même si les ventes aux enchères immobilières ne garantissent pas toujours de réaliser une bonne affaire, elles sont néanmoins attractives à plusieurs égards et suscitent un intérêt grandissant des acheteurs ou des investisseurs. Cela s’explique notamment par :

• Des mises à prix généralement bien moins élevées que sur le marché traditionnel (entre 20 et 30 %). Attention toutefois, les enchères peuvent rapidement s’envoler pour des biens considérés comme des bonnes affaires ;
• Un élargissement du vivier de recherche potentiel dans sa zone géographique ;
• L’accès à des biens atypiques plus difficiles à trouver en temps normal (entrepôts, écoles, gares, hangars) pouvant donner lieu à des aménagements intéressants parfois dans le cadre d’une exploitation commerciale notamment ;
• Un nombre d’acheteurs moins important que sur le marché classique bien qu’il existe malgré tout une concurrence avec des acquéreurs spécialisés sur ce créneau spécifique ;
• Une procédure simplifiée avec des délais d’acquisition et de règlement raccourcis ainsi que des frais d’agence économisés.

Quelles sont les obligations d’un acheteur dans une vente aux enchères immobilière ?

Malgré les opportunités offertes par les ventes immobilières, ce type de transactions n’est pas sans contraintes pour l’acquéreur potentiel. En premier lieu, l’obligation de consignation représentant un certain pourcentage de la mise à prix qui fait office de caution pendant les enchères et qui sera restituée à l’issue de la vente si aucune enchère n’a été remportée.

De plus, l’adjudication suppose pour l’acheteur le respect de son engagement initial à savoir le règlement de l’intégralité du montant de l’enchère gagnante, et ce, quand bien même il n’aurait pas obtenu l’emprunt sollicité auprès de sa banque. Les ventes aux enchères immobilières sont en effet sans condition suspensive et supposent un règlement après la signature de l’acte de vente. Il est donc beaucoup plus prudent pour un futur acquéreur de prévoir en amont l’enveloppe budgétaire pouvant être potentiellement investie.

Par ailleurs, l’adjudication ne suppose pas nécessairement l’attribution définitive du bien puisque l’adjudicateur peut encore se voir privé du bien remporté jusqu’à 10 jours après la vente si une offre supérieure à 10 % du montant de l’enchère gagnante est effectuée

En outre, dans le cas d’une vente judiciaire, l’acquéreur doit alors s’enquérir d’un avocat pour le représenter en séance moyennant donc des frais juridiques parfois élevés, et ce, que l’issue soit positive ou non pour lui.

Enfin, des frais additionnels peuvent s’ajouter par rapport aux transactions classiques (droits d’enregistrement, frais de notaire). C’est le cas notamment  des frais d’huissier, des frais de recherche hypothécaire, des frais de vente ou encore des frais de publicité qui viennent parfois minimiser sensiblement l’avantage retiré d’un prix d’achat préférentiel. A noter toutefois qu’il n’y a pas de frais de notaire dans le cas des ventes domaniales ainsi que dans celui des ventes judiciaires.

Comment se déroule une vente aux enchères ? 

Quelle qu’en soit la forme, la vente aux enchères immobilières commence par la publication de la date de la tenue de la séance dans les journaux locaux, sur Internet et sur le bien en question dans le cas d’une vente judiciaire.

Une fois que l’acheteur a repéré le bien qu’il souhaite acquérir, il doit alors prendre rendez-vous avec le notaire pour participer à l’une des sessions de visites prévues. Les créneaux sont généralement limités et les visites sont la plupart du temps organisées collectivement. Un cahier des conditions de vente est également mis à disposition des potentiels acheteurs.

Si, à l’issue de la visite, l’acquéreur est toujours intéressé, il doit ensuite prendre contact avec sa banque pour obtenir un accord de principe sur un emprunt potentiel afin de se constituer une enveloppe d’achat hypothétique déterminant le montant de son enchère maximale.

Le jour de la vente, l’acquéreur doit présenter une pièce d’identité et s’acquitter par chèque du montant de la consignation dont le pourcentage varie selon le type de vente (un chèque de consignation par bien sollicité). Celle-ci lui sera restituée en cas d’enchère infructueuse ou viendra en déduction en cas de vente conclue. Une autorisation et un numéro d’enchérisseur lui seront alors remis (ou à l’avocat dans le cas d’une vente judiciaire).

Une fois la séance ouverte, chacun des acquéreurs effectue des enchères à la hausse dans un temps imparti, l’enchère la plus importante remportant le bien. Son auteur devient alors l’adjudicateur mais n’est pas pour autant encore propriétaire du bien. Pendant une période de dix jours, d’autres acheteurs peuvent encore surenchérir et obtenir le bien pour une offre de 10 % supérieure à l’enchère gagnante. Si aucune surenchère suffisante n’est présentée, l’enchérisseur vainqueur devient alors officiellement propriétaire après qu’il ait pris rendez-vous avec le notaire et se soit acquitté du montant total de l’enchère.

Il dispose alors de 30 jours pour une vente domaniale, 45 jours dans le cas d’une vente notariale et de 60 jours pour une vente judiciaire. Au-delà, des pénalités de retard s’appliquent. Si l’acquéreur potentiel n’est pas en mesure d’honorer son enchère, le bien est remis en vente et l’ancien acquéreur