Acheter aux enchères à la bougie : on vous explique le principe

Vente à la bougie : qu’est-ce que c’est ?

Les ventes à la bougie prennent la forme d'enchères organisées par les offices notariaux offrant la possibilité à des vendeurs de céder des biens immobiliers de différentes natures. Elles différent ainsi des autres ventes aux enchères, dites au chronomètre, car elles permettent la mise en vente sur une base volontaire contrairement aux ventes aux chronomètres qui ne permettent que des mises en vente judiciaire.

Accessibles à tous, les ventes à la bougie offrent ainsi l'occasion à tout enchérisseur potentiel d'acquérir divers biens immobiliers. Le bien est ainsi attribué à la dernière personne qui a fait l’enchère la plus haute.

Le déroulement d'une vente à la bougie se matérialise par l'utilisation de deux petites bougies dont le temps de combustion (généralement compris entre 15 et 30 secondes) représente la durée maximum pendant laquelle les enchères peuvent être placées après une période de silence faisant suite à la dernière enchère.

S’il n’y a pas de nouvelle enchère, la fumée qui s'élève à l’extinction indique alors que l'enchère est close et que le dernier enchérisseur (et donc le plus offrant) remporte l'attribution du bien au dernier montant prononcé.

Comment se prépare une vente à la bougie ?

La vente à la bougie passe par un processus rigoureux de préparation matérialisé principalement par trois étapes.

La détermination du prix de mise en vente

L'intérêt majeur des ventes aux enchères immobilières réside dans des prix plus bas que pour les ventes traditionnelles, pouvant être inférieurs de 30 % aux prix du marché. Le vendeur doit ainsi fixer un prix de départ attractif pour obtenir des enchères sur son bien. Pour ce faire, il doit alors faire appel à un expert pour procéder à une estimation précise du bien à partir duquel est déterminé un tarif de mise en vente attrayant.

La constitution du cahier des charges

Le notaire doit pour sa part recueillir et consigner tous les documents préliminaires nécessaires pour construire le cahier des charges qui décrit en détail le type de bien mis en vente ainsi que tous les éléments extérieurs s'y rapportant (état du bien, présence de servitudes potentielles, règlement et charges éventuelles de copropriété, dossier de diagnostic technique, frais à la charge du nouvel acquéreur, etc.).

Ce cahier des charges doit permettre à l’acquéreur potentiel d’effectuer une enchère en toute connaissance de cause et d’estimer au mieux la valeur vénale du bien mis en vente. Il doit être disponible pour l’acquéreur trois semaines avant la vente effective.

La préparation du calendrier jusqu’à la vente effective

Les avis de mise en vente immobilière à la bougie ne nécessitent pas de publicité légale, mais il est tout de même préférable de promouvoir un bien au grand public à travers les supports classiques (journaux locaux, magazines immobiliers, sites internet spécialisés, etc.) afin de maximiser l'intérêt pour l'annonce. En raison des délais nécessaires pour la publicité et l'information aux acheteurs, il est ainsi recommandé de s'y prendre à l'avance et de prévoir un délai minimum de 6 semaines à 3 mois pour que l'ensemble du processus soit effectué correctement et efficacement.

Il convient également de planifier l'organisation des visites des clients à des heures et dates fixes afin de susciter l'émulation entre les acquéreurs potentiels. Attention, la dernière visite pour ce type d'opération doit avoir lieu au plus tard 10 jours avant la vente effective.

Comment se déroulent les enchères lors de la vente ?

La vente à la bougie se déroule selon un protocole bien défini, de la préparation des enchères jusqu’à la vente finale.

Avant la séance

Pour pouvoir participer aux enchères, les acheteurs doivent, le jour de la séance, présenter au notaire en charge de la vente une pièce d'identité et un chèque bancaire (ou un chèque certifié), dont le montant fixé dans le cahier des charges ou l'annonce représente généralement 20 % de la mise à prix. Ce chèque est alors consigné jusqu'à la fin de la vente. Le participant se voit remettre en échange une plaquette avec un numéro lui permettant d'enchérir.

La vente à la bougie proprement dite

Après avoir procédé à la criée pour lancer la séance, le notaire allume une bougie qui restera allumée tout au long des différentes enchères. À chaque silence sur une enchère, il allume alors deux autres petites mèches qui se consument en environ 30 secondes chacune.

Si personne ne porte une nouvelle enchère à l'issue de la combustion des deux bougies (soit environ une minute), l'adjudication est prononcée et c'est le dernier enchérisseur qui remporte la mise. En cas de surenchère pendant la combustion, le protocole est interrompu et reprend à chaque nouveau silence jusqu'à ce que les deux bougies aillent au bout de la combustion sans surenchère.

Après la vente

Une fois le processus d'enchères terminé, les participants n'ayant pu s'adjuger la vente se voient restituer leur pièce d'identité ainsi que leur consignation sans aucun frais, la vente à la bougie étant totalement gratuite.

L'adjudicataire, c'est-à-dire l'enchérisseur qui a remporté la vente, doit alors signer un procès-verbal d'adjudication faisant de lui le nouveau propriétaire du bien. Il dispose alors de 45 jours pour s'acquitter du paiement auprès du vendeur ainsi que des frais divers relatifs à la vente (droits d’enregistrement, honoraires du notaire, frais d’adjudication partagés avec le vendeur).

À défaut de paiement dans les délais, le vendeur peut demander des intérêts de retard ou dans le pire des cas remettre en vente le bien. À la différence du processus de vente traditionnel, l'adjudicateur ne bénéficie pas du délai de rétractation prévu dans le cadre de la loi SRU ni d'éventuelles conditions suspensives relatives à l'obtention d’un prêt bancaire. Le financement doit donc être prévu bien en amont de la séance.

Est-ce réellement avantageux d’acheter lors des ventes enchères à la bougie ?

De prime abord, les ventes à la bougie peuvent permettre de réaliser de très bonnes affaires avec un prix de mise en vente beaucoup moins élevé que la valeur vénale du bien immobilier. Au début des enchères, le bien peut ainsi bien souvent être affiché à seulement ⅔ de sa valeur vénale, ce qui peut constituer une différence notoire à mesure que les prix s’élèvent. Bien sûr, les enchères peuvent s’envoler pendant la séance, mais la plupart du temps, elles ne dépassent pas 90 % de la valeur réelle du logement et peuvent concerner des biens atypiques auxquels vous n’auriez peut-être pas pensé à l’origine.

S’il est donc possible de tirer le meilleur parti de ces ventes, il convient cependant d’être méfiant et de bien se renseigner avant de s’y rendre pour la première fois. Les ventes à la bougie nécessitent en premier lieu de disposer d’un financement préalable puisque le paiement doit être réalisé rapidement. La participation aux séances requiert également le dépôt d’un chèque de consignation d’un montant élevé (environ 20 % du bien), une enveloppe conséquente dont il faut disposer avant la vente.

Par ailleurs, ces ventes contiennent parfois une clause de surenchère laissant la possibilité à un acheteur potentiel de surenchérir de 10 % de la valeur de l'adjudication, et ce pendant un délai de 10 jours après la vente. Vous n’êtes donc pas automatiquement propriétaire du bien à la sortie des enchères.

Enfin, ces ventes protègent très peu l’acheteur en cas de problèmes potentiels suite à la transaction puisqu’il n’existe pas de possibilité de rétractation, ni de conditions suspensives et encore moins de garantie des vices cachés. Autant de raisons qui justifient une grande prudence et une bonne préparation avant de se lancer dans ce type d’opération.

Où trouver les ventes enchères à la bougie ?

Les ventes à la bougie peuvent avoir lieu dans les chambres des notaires, les conseils régionaux des notaires, les études notariales, dans des mairies ou encore dans certains grands hôtels, le plus souvent à proximité du bien vendu par adjudication.

Vous pouvez donc vous rapprocher de ces différentes instances pour connaître les dates et les lieux des prochaines séances proches de chez vous. Les vendeurs ont également la possibilité de publier leur annonce sur n'importe quel site internet d'annonces immobilières ou petites annonces locales.