Achat immobilier entre particulier : les 10 étapes pour réussir votre acquisition

1.Budget d’achat : bien définir votre capacité d’achat

Avant d'entamer vos recherches pour trouver le bien immobilier de vos rêves, vous devez en premier lieu commencer par définir le budget qui correspond à votre projet. Comme pour la très grande majorité des acheteurs, il vous faudra normalement recourir à l'emprunt bancaire pour financer l'acquisition.

Évaluez votre capacité d’emprunt

Pour déterminer l'enveloppe budgétaire pouvant être obtenue auprès des établissements financiers, il convient de mettre en parallèle vos revenus mensuels fixes (salaires, pensions, revenus locatifs à hauteur de 70 %) et vos charges mensuelles fixes (loyer, remboursement d'emprunt). Les banques estiment en effet que vos mensualités de crédit ne peuvent excéder 35 % de vos charges fixes mensuelles.

En déterminant cette mensualité maximum, vous pouvez estimer le montant total pouvant être emprunté en la multipliant par le nombre de mensualités correspondantes (15, 20 voire même 25 ans selon votre profil d'emprunteur). Attention toutefois, ce calcul doit également prendre en compte le coût de l'emprunt comprenant les intérêts et le coût de l'assurance emprunteur. Pour obtenir une évaluation précise et rapide, vous pouvez utiliser des simulateurs en ligne comme la calculette de prêt immobilier proposée gratuitement par Empruntis.

Prévoyez votre apport personnel

Au-delà de l'emprunt, il vous faut aussi considérer l'apport personnel que vous pouvez mobiliser pour l'achat. Celui-ci doit en effet s'élever à au moins 10 % du prix d'achat principalement afin de prendre en charge les frais annexes du projet (notaire, agence, garantie etc.). Vous devez donc vérifier au préalable si vous êtes en capacité de présenter cette somme.

2.Recherche du bien : soyez opportuniste et réactif

Une fois que votre capacité d’emprunt a été déterminée, commencez à analyser les annonces immobilières et fixez les critères les plus importants : maison ou appartement, présence d'un extérieur ou non, achat en ville, en proche banlieue ou à la campagne, etc.

Vos critères définis, des sites spécialisés d’annonces entre particuliers peuvent alors vous permettre d'accéder à une variété de choix parmi la liste des biens immobiliers disponibles sur le marché. Parmi les plus connus, on peut citer notamment SeLoger, PAP ou encore Leboncoin. Il vous faudra cependant être disponible et réactif pour les visites et les offres compte tenu de la concurrence importante sur ces plateformes.

En plus de ce canal, diversifiez vos sources de prospection en contactant les agences immobilières locales afin qu’elles pensent à vous immédiatement au moment de rentrer un bien dans leur portefeuille. Ne négligez pas non plus le bouche-à-oreille en informant votre famille, vos amis ou même vos connaissances professionnelles de votre volonté d’achat.

Vous pourrez alors parfois bénéficier des offres off-market sur lesquelles vous aurez beaucoup moins de concurrence. Vous pouvez également déposer des papiers faisant montre de votre intérêt d’achat dans les boîtes à lettres des habitants du quartier. Vous pouvez dans certains cas avoir une bonne surprise.

Pensez enfin aux ventes aux enchères ou aux ventes à la bougie qui permettent parfois de réaliser de très bonnes affaires.

3.Estimer le prix du logement : est-il vendu à son juste prix ?

Vous avez repéré un bien qui vous plaît mais comment être sûr de faire une bonne affaire ? L’achat entre particuliers n’est en effet pas sans risques et le vendeur, bien conscient que vous évitez les frais d’agence, peut être tenté d’augmenter le prix de vente pour réaliser une importante plus-value. Il peut également surévaluer son bien de bonne foi compte tenu du lien affectif qui le lie au logement.

Pour limiter les risques, il vous faut alors apprécier le bien au plus près de sa valeur réelle. Vous devez ainsi vous renseigner sur les prix au mètre carré pratiqués dans le quartier. Vous pouvez par exemple obtenir une estimation rapide selon la localisation et les caractéristiques du bien sur certains sites internet. Vous pouvez également accéder à l’historique des ventes dans un secteur auprès des bases de données mises à disposition par les pouvoirs publics ou par les notaires (DVF, Patrim).

Outre l’emplacement, renseignez-vous également sur les caractéristiques propres du logement (superficie habitable, nombre de pièces, espace extérieur, état du bien, travaux à prévoir, etc.), ainsi que sur son environnement (proximité des transports et des services, projets à venir) pour juger de la valeur réelle et à venir du logement.

4.L’offre d’achat : n’hésitez pas à négocier

La visite du bien concluante, il va vous falloir faire pour adresser au vendeur une offre d’achat. Pour autant, ne vous précipitez pas à donner votre accord à n’importe quelle condition. Comme nous venons de le voir, l’absence d’intermédiaire professionnel pour fixer le prix d’achat peut conduire à des prix éloignés de la réalité du marché. Vous avez donc très certainement une marge de négociation possible sur le prix fixé.

Lorsque vous négociez avec un particulier pour l'achat d'un logement, assurez-vous de bien préparer vos arguments à l'avance. Vous devez notamment vous servir d'éléments factuels comme la date de construction du bien, les travaux à effectuer ou encore la vétusté potentielle des installations.

N'oubliez pas que le vendeur a très probablement passé de nombreuses années dans ce logement et peut y être attaché pour diverses raisons. Soyez donc prudent dans votre approche.

5.Les documents fournis par le vendeur : soyez vigilant

Pour acheter en toute connaissance de cause, la législation prévoit que l’acquéreur doit disposer de l’ensemble des informations relatives au logement. Le vendeur a donc en premier lieu l'obligation de fournir à l’acheteur un dossier contenant certaines de ses informations personnelles (copie de sa pièce d'identité, preuves de sa situation familiale, etc.) ainsi que des informations sur le bien concerné (titre de propriété, un document répertoriant les principales caractéristiques du bien).

Les différents diagnostics

Le vendeur doit également impérativement transmettre un dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant le diagnostic de performance énergétique (DPE), l'état des risques et pollution (ERP) et selon les circonstances les diagnostics de présence de plomb, d'amiante, de termites ou de mérules. L'état de l'installation de gaz, d'électricité et du réseau assainissement ainsi qu'une information sur les nuisances sonores aériennes peuvent également être mentionnés.

Le cas des copropriétés

Pour les biens situés dans une copropriété, le vendeur doit en plus fournir un document attestant de la surface exacte du logement, appelé métrage loi Carrez. La loi Alur de 2014 a ainsi rendu les obligations du vendeur plus strictes dans le cas d'une copropriété.

Celui-ci doit à présent fournir des documents complémentaires portant sur l'organisation de la copropriété, tels que le règlement intérieur, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, la fiche synthétique de la copropriété ou encore le carnet d'entretien de l'immeuble.

En outre, l'acheteur doit être informé de la situation financière de la copropriété et notamment du montant des charges courantes, du montant des travaux éventuellement votés en assemblée générale ou encore des impayés ou dettes fournisseurs potentielles.

Étudiez bien tous ces documents susceptibles d’impacter plus ou moins fortement le montant de votre offre d’achat et dans le pire des cas de vous inciter à exercer votre droit de rétractation.

6.La signature du compromis de vente : privilégiez la signature devant notaire

Une fois que le propriétaire aura accepté votre offre, vous serez prêt à signer le compromis de vente (aussi appelé promesse de vente). Celui-ci fait figure d’engagement contractuel à acquérir le bien sous réserve de conditions suspensives qui se rapportent principalement à l’impossibilité d’obtenir un financement.

Il n'est pas forcément impératif de disposer d'un notaire pour cette étape qui peut être effectuée entre particuliers, sous seing privé, à condition de faire mention de certains éléments indispensables (définition du bien et des parties, conditions suspensives, droit de préemption ou encore délai de validité).

Toutefois, le recours à un professionnel assermenté comme le notaire est particulièrement conseillé pour l'acompte. C'est en effet lors de l'étape du compromis de vente que vous allez devoir verser un premier acompte en guise d'engagement à acheter le bien. Son montant est généralement compris entre 5 et 10 % de la vente soit une somme relativement importante qu'il est préférable de déposer devant un notaire qui la gardera en séquestre jusqu'au moment de la vente finale.

7.Le financement : ne perdez pas de temps

Une fois la promesse de vente signée, vous aurez entre 45 et 60 jours pour trouver le financement nécessaire. Ce délai est relativement court compte tenu du temps nécessaire à la constitution du dossier puis à sa présentation devant les différentes banques sollicitées.

Il est donc préférable d'anticiper à l'avance cette étape en testant votre capacité de financement au préalable pendant la recherche de votre bien et en rassemblant toutes les pièces justificatives pour votre dossier.

Tentez d'étendre autant que possible le délai maximum fixé dans les conditions suspensives si vous n'êtes pas sûr de pouvoir obtenir un financement rapidement. N'hésitez pas enfin à consulter plusieurs organismes même après avoir obtenu un accord de principe pour sécuriser l'emprunt et négocier le meilleur taux d'intérêt possible.

8.La garantie et l’assurance de prêt immobilier : vous y êtes presque

Après avoir obtenu l'accord de principe pour votre prêt immobilier, vous devrez encore recevoir la validation de l'assurance et de la garantie pour obtenir effectivement votre prêt.

L’assurance emprunteur

Concernant l’assurance emprunteur, vous devez remplir un questionnaire médical confidentiel auprès de l'assurance emprunteur choisie. Si votre situation est simple et que vous décidez d'adhérer à celle-ci le jour du rendez-vous de signature, un accord instantané peut généralement être obtenu.

Quant à la garantie, celle-ci doit également s'assurer que vous avez les moyens de rembourser le prêt immobilier dans son intégralité à partir des éléments de votre dossier.

Une fois la validation de l'assurance et de la garantie reçues, vous pouvez contacter le vendeur et le notaire pour fixer une date de signature et solliciter la banque prêteuse pour finaliser l’offre de prêt.

9.La signature de l’offre de prêt : des délais à respecter

Pour finaliser la souscription de l'emprunt, la banque transmet à l'acquéreur une offre de prêt par lettre recommandée. Vous devez alors lire attentivement ce document, et s'il vous convient, le renvoyer signé également en recommandé en respectant obligatoirement un délai de 10 jours correspondant au délai de réflexion. Dans le cas contraire, le document ne sera pas recevable et l'offre sera annulée.

Dans le cadre d'une transaction entre particuliers, prenez soin d'être encore plus attentif aux échéances établies entre chaque phase de la transaction car vous ne bénéficiez pas des conseils et du suivi d'un agent immobilier.

10.La signature de l’acte de vente : bienvenue chez vous

L’acte de vente scelle la fin du processus. Elle doit cette fois obligatoirement être effectuée devant un notaire qui réunit l'acheteur et le vendeur. L'acte authentique se concrétise par le paiement effectif du bien mais aussi des frais de notaire et des frais de garantie. L'achat entre particuliers vous permet en revanche de ne pas avoir à vous acquitter de frais d'agence.

À cette occasion, le notaire vous informe enfin de toutes les conséquences légales et les sanctions juridiques qui pourraient s'appliquer dans le cas où l’une des parties ne respecte pas ses engagements (vices cachés notamment). À la signature de l'acte authentique, le vendeur vous remet les clés et vous êtes officiellement propriétaire de votre nouveau logement. Il ne vous reste plus qu'à célébrer et à emménager !