SCPI fiscale : comprendre ses avantages et ses inconvénients

Qu'est-ce qu'une SCPI fiscale et comment fonctionne-t-elle ?

La SCPI fiscale fait partie des organismes de placement collectif permettant d’investir dans l’immobilier, sans recourir à un achat direct et sans avoir à gérer le bien.

La SCPI fiscale a vocation à réduire l’impôt sur le revenu des investisseurs. Elle fonctionne comme les autres sociétés de placement immobilier.

• L’organisme collecte auprès de différents investisseurs les fonds nécessaires à l’achat et à la gestion d’un bien immobilier destiné à la location.
• Les investisseurs acquièrent des parts de la SCPI. Ils peuvent percevoir des revenus fonciers au prorata de leurs parts et/ou récupérer leurs capitaux lors de la revente immobilière.

Comme il génère une réduction d’impôt, ce type de placement immobilier est plutôt destiné aux contribuables fortement imposés.

Les types de SCPI fiscales

Il existe quatre types de SCPI fiscales. Celles-ci sont liées à des dispositifs de défiscalisation spécifiques (Pinel, Denormandie, Malraux…).

Les SCPI fiscales acquièrent et gèrent des biens immobiliers différents, qui répondent aux critères d’éligibilité du dispositif de défiscalisation. Ce qui permet aux investisseurs de profiter des avantages fiscaux prévus par le dispositif.

SCPI de déficit foncier

La SCPI de déficit foncier met en application le mécanisme du déficit foncier. À savoir : dans le cadre d’un investissement locatif, si le montant des charges est supérieur à celui des recettes locatives, vous vous trouvez en situation de déficit foncier. Vous pouvez alors déduire de vos revenus fonciers annuels jusqu’à 10 700 € de déficit foncier. L’excédent peut être reporté et déduit les années suivantes (durant six ans de l’ensemble des revenus ou durant dix ans de vos revenus fonciers).

Le déficit foncier s’applique sous certaines conditions.

• Le bien loué est vide.
• L’investisseur doit avoir opté pour le régime d’imposition au réel.
• Les charges qui peuvent se comptabiliser dans le déficit foncier concernent entre autres des frais de gestion, des dépenses de réparation et d’entretien, des charges locatives, des primes d’assurance ou encore des intérêts d’emprunt.

La SCPI de déficit foncier investit donc dans des immeubles nécessitant d’importants travaux de rénovation pour que le mécanisme de déficit foncier puisse opérer.

SCPI Malraux

Liée à la loi du même nom, la SCPI Malraux porte sur des biens anciens à caractère historique ou esthétique faisant l’objet d’une restauration complète, puis d’une mise en location.

• Les immeubles doivent être localisés dans des secteurs sauvegardés (site patrimonial remarquable (SPR), quartier ancien dégradé (QAD)...) des villes françaises.

Les investisseurs d’une SCPI Malraux peuvent déduire de leur impôt sur le revenu un pourcentage des dépenses effectuées. Le taux de réduction est de 30 % pour les immeubles situés sur un SPR avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur ou dans un QAD. Il est de 22 % pour les immeubles localisés sur un SPR avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine.

Le plafond des travaux est fixé à 400 000 € sur quatre ans.

Ce type de SCPI permet une déduction fiscale.

SCPI Pinel

Une SCPI Pinel dépend du dispositif Pinel. Celui-ci impose plusieurs critères.

• Les investissements locatifs concernent des logements neufs ou anciens avec des travaux de rénovation.
• Les biens doivent être situés dans des zones géographiques définies (A, A bis et B1).
• Ils doivent être mis en location pour une durée de six, neuf ou 12 ans.
• Le revenu fiscal de référence du locataire (RFR) ne doit pas dépasser certains plafonds.
• En SCPI Pinel, l’inconvénient est que le montant du loyer est également encadré.

La fiscalité avec une SCPI Pinel est la même que pour un achat immobilier direct. Le dispositif permet d’obtenir une réduction d’impôt de 9 % à 14 % (pour des investissements locatifs réalisés en 2024) étalée sur la durée de location.

SCPI Denormandie

La SCPI Denormandie répond aux exigences du dispositif Denormandie.

• L’investissement doit être réalisé dans l’ancien et doit englober des travaux de rénovation spécifiques (amélioration de la performance énergétique, changement de chaudière, isolation de la toiture…). Ces travaux doivent représenter 25 % du prix du bien.
• Le logement doit se situer dans certaines zones géographiques (dites “cœur de ville” ou dans des communes ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).
• Le bien doit être loué vide en tant que résidence principale pendant six, neuf ou 12 ans.
• Comme pour la SCPI Pinel, il existe des conditions pour le RFR du locataire et pour le montant du loyer. Des plafonds sont à respecter.

La SCPI Denormandie permet une réduction d’impôt sur le revenu lissée sur la durée de location choisie, comprise entre 12 et 21 % du prix du bien et plafonnée à 300 000 €.

Les avantages offerts par les SCPI fiscales

Une réduction d’impôt

En acquérant des parts dans une SCPI fiscale, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu. Celle-ci varie selon le type de SCPI fiscale choisi (Pinel, Denormandie, déficit foncier…).

Un investissement immobilier indirect

Vous investissez dans un bien immobilier sans avoir à vous occuper des travaux, de la location et de la gestion. Vous obtenez des revenus locatifs proportionnels à vos parts.

Un risque locatif moindre

Le risque locatif est mutualisé entre plusieurs types de biens et plusieurs locataires, contrairement à un investissement locatif direct.

Un placement accessible

Acquérir un bien dans l’optique de réaliser un investissement locatif demande des fonds conséquents ou la mise en place d’un emprunt immobilier.

Le ticket d’entrée dans une SCPI fiscale est de 5 000 € en moyenne. Ce qui permet à un public plus large d’investir et de diversifier ses placements.

Les risques des SCPI fiscales

Un capital non garanti et non liquide

Comme pour tout investissement immobilier, le capital investi n’est pas garanti, c’est-à-dire qu’il est possible que l’investisseur perde ses fonds.

Selon les conditions, le capital peut également être bloqué jusqu’à la vente des biens par la SCPI.

Des frais de souscription et de gestion élevés

Les SCPI fiscales facturent des frais (au moment de l’investissement et pour gérer l’immeuble et la location…) qui sont à prendre en compte. En moyenne, selon le site economie.gouv.fr, les frais d’entrée sont de l’ordre de 5 à 12 % de la valeur de la part et les frais de gestion représentent entre 8 et 10 % des dividendes.

Un investissement de longue période

Les avantages fiscaux de ce type de SCPI fonctionnent sur des périodes de location relativement longues entre six et 12 ans. Pour ne pas perdre ces avantages, il convient de conserver les parts durant la période de location déterminée par le dispositif de défiscalisation.

Un rendement faible et une revente complexe

En moyenne, les parts dans une SCPI fiscale s’assortissent d’un rendement de 2 %. La revente des parts, après la période de défiscalisation, peut s’avérer compliquée car celles-ci ne présentent plus d’attrait fiscal.

Comment calculer la réduction d’impôts des SCPI fiscales ?

En fonction du type de SCPI, la réduction d’impôt n’est pas la même (déduction ou réduction, taux variable…). Elle se calcule aussi  différemment selon le dispositif duquel elle dépend.

• Pour la SCPI Pinel : le taux de réduction d’impôt varie selon la durée de l’engagement de location de 9 à 14 % pour des investissements locatifs réalisés en 2024. L’avantage fiscal en SCPI se lisse sur toute la durée de location.
• Pour la SCPI Denormandie : le taux de réduction oscille entre 12 et 21 %.
• Pour la SCPI de déficit foncier : les charges se déduisent des revenus fonciers
• Pour la SCPI Malraux : la réduction peut correspondre à 22 ou 30 % des dépenses de restauration réalisées.

Prenons un exemple :

Vous faites l’acquisition de 100 000 € de parts dans une SCPI Pinel qui propose des locations sur six ans. Dans le cadre du dispositif Pinel 2024, vous disposez d’une réduction d’impôt de 9 %.

Soit 100 000 x 9 / 100 = 9 000 €. Vous pouvez déduire pendant six ans : 1 500 € par an de vos impôts.

Quelles sont les meilleures SCPI fiscales ?

Plusieurs éléments sont à étudier si vous recherchez une SCPI fiscale :

1. la performance de la SCPI (taux de distribution, évolution du prix de la part, taux de rendement interne…) ;
2. la capitalisation (la valeur totale du marché des parts de la SCPI) ;
3. l’ancienneté de la SCPI ;
4. la diversité du patrimoine géré par la SCPI (plus il est diversifié, mieux c’est) ;
5. les frais d’entrée et de gestion ;
6. le taux d’occupation financier (TOF) : (il correspond au rapport entre le montant total des loyers et des indemnités d’occupation facturés et le montant total des loyers facturables si l’ensemble du patrimoine de la SCPI était loué. Cet indice informe sur la qualité de la gestion de la SCPI).

Dans le tableau suivant, nous comparons quelques SCPI fiscales.

SCPI fiscales

SCPI	Type de SCPI fiscale	Ticket d’entrée	Frais de souscription et des gestion	TOF	Capitalisation
Urban Pierre 3	Déficit foncier	5 000 €	Souscription : 12 % Gestion : 0,78 %	94,53 %	61 millions
Kyaneos de Normandie	Pinel	10 000 €	Souscription : 11 % Gestion : 10 %	79,90 %	11 millions
Urban Vitalim 2	Pinel	5 000 €	Souscription : / Gestion : /	/	70 millions
Urban Pierre 5	Déficit foncier	5 000 €	Souscription : 11,80 % Gestion : /	/	20 millions
Reximmo Patrimoine 4	Malraux	5 000 €	Souscription : 9,25 %. Gestion : /	78,42 %	55 millions

Ces chiffres proviennent du site Euodia SCPI.

Comment choisir la bonne SCPI fiscale ?

La sélection de la SCPI va dépendre en grande partie :

• des objectifs fiscaux recherchés (réduction d’impôt immédiate ou progressive par exemple) ;
• et de la durée d’immobilisation du capital souhaitée (6, 9 ou 12 ans).

De manière générale, les professionnels de l’investissement s’entendent pour dire que :

• les SCPI Pinel et Denormandie conviennent aux investisseurs désireux de baisser leur impôt dans le temps et de compléter leur revenu existant ;
• les SCPI de déficit foncier sont plutôt adaptées aux contribuables ayant des revenus fonciers conséquents ;
• les SCPI Malraux s’adressent aux investisseurs à la recherche d’une défiscalisation immédiate.

Il est important aussi de se renseigner sur la société de gestion (SCPI internationale ou française) et d’étudier sa performance et sa stabilité, ainsi que sa politique d’investissement.

Prenez le temps de comparer les organismes et les offres d’investissement proposées pour cibler celle qui correspond le mieux à votre projet.

SCPI fiscale vs SCPI de rendement : quelles différences ?

Ces deux types de SCPI n’ont pas les mêmes objectifs, mais s’ils fonctionnent sur le même principe.

• La SCPI fiscale a pour but de réduire l’impôt sur le revenu.
• La SCPI de rendement a vocation à générer des revenus locatifs complémentaires.

SCPI fiscale VS SCPI de rendement : avantages et inconvénients

	Avantages	Inconvénients
SCPI fiscale	Réduction d’impôt Investissement accessible à partir de 5 000 €	Période de mise en location obligatoire Frais de souscription et de gestion Rendement faible de l’ordre de 2 %
SCPI de rendement	Revenus locatifs au prorata du nombre de parts Rentabilité locative entre 4 et 7 %*	Pas de garantie du capital Investissement à long terme (8 ans minimum) Risque de rendement (performances inférieures à celles prévues)

*Ces chiffres proviennent du portail d’information et de conseil Portail-SCPI.

Comment investir dans une SCPI fiscale ?

Vous vous demandez comment défiscaliser en SCPI ? Pour investir, il convient d’accomplir différentes démarches.

• Sélectionner la SCPI pour réaliser l’investissement

L’achat de parts de SCPI peut se réaliser auprès de banques, de conseillers en gestion de patrimoine, de sociétés de gestion ou de plateformes spécialisées en ligne.

• Préparer son dossier et réunir les documents

Plusieurs pièces vous sont demandées, telles que la copie de la pièce d’identité, un justificatif de domicile de moins de trois mois, un RIB du compte pour le versement des dividendes et un justificatif d’origine des fonds.

• Acheter ses parts

L'engagement se fait pour une durée entre 6 et 12 ans. Période pendant laquelle les bénéfices fiscaux vous seront acquis. 

SCPI fiscale : ce qu’il faut retenir

• La SCPI fiscale permet d’investir dans l’immobilier locatif et d’obtenir une réduction d’impôt.
• Il existe quatre types de SCPI fiscales correspondant à quatre dispositifs de défiscalisation : Pinel, Denormandie, Malraux et déficit foncier.

Avec ce type de SCPI, l’avantage fiscal principal est d’assurer une réduction d’impôt comprise entre 9 et 30 % selon le dispositif choisi. Cependant, ce placement comporte un faible rendement (2 %) et une immobilisation de capital assez longue (minimum six ans).