Les meilleures SCPI de capitalisation : nos conseils pour une plus-value optimisée

Qu'est-ce qu'une SCPI de capitalisation et comment fonctionne-t-elle ?

Une SCPI de capitalisation est une société civile de placement immobilier ne distribuant pas de revenus, car elle se focalise sur la création de plus-value en achetant des biens ayant un fort potentiel à la revente. C’est pourquoi on les appelle aussi SCPI de plus-value.

Définition, fonctionnement et objectifs

Comme toute SCPI, la SCPI de capitalisation achète, gère et revend des biens immobiliers. Elle vise à augmenter le plus possible la valeur des actifs immobiliers en achetant des biens à faible prix et au potentiel intéressant. L’objectif est d’effectuer une plus-value importante qui va permettre d’augmenter la valeur des parts de chaque associé.

Ce type de SCPI ne va donc pas distribuer régulièrement des revenus issus de son fonctionnement, c’est plutôt un placement à moyen ou long terme, puisque c’est la valeur des parts qui est revalorisée à chaque transaction.

SCPI de plus-value, SCPI fiscale et SCPI de rendement : quelles différences ?

La SCPI de capitalisation est aussi appelée SCPI de plus-value, du fait de son fonctionnement basé sur les potentielles plus-values des biens acquis. En revanche, elle diffère des SCPI fiscales puisqu’elle ne permet pas de bénéficier d’une réduction d’impôt comme les SCPI Pinel ou Malraux. Pour autant, la fiscalité des SCPI de capitalisation est très intéressante et s’inscrit donc dans une stratégie d’optimisation fiscale.

La SCPI de rendement est quant à elle destinée à distribuer des revenus réguliers aux associés à chaque transaction, alors qu’en SCPI de capitalisation, ces revenus abondent les parts de chaque associé.

Les avantages des SCPI de capitalisation

Un investissement réglementé

Les SCPI de capitalisation sont réglementées par l’AMF (Autorité des marchés financiers) et sans contraintes, puisque la gestion locative est assurée par la société. S’agissant d’une SCPI, l’associé bénéficie de tous ses avantages : risque moindre, bonne rentabilité et mutualisation des risques. Le format de la SCPI rassure aussi les investisseurs.

Des plus-values intéressantes et peu imposées

Même avec une faible mise de départ, l’investisseur peut réaliser des plus-values importantes, puisque le propre de la SCPI de capitalisation est d’augmenter la valeur de la part. De plus, la fiscalité sur les plus-values est particulièrement avantageuse, avec notamment une exonération totale de l’impôt après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans.

Un prix d’acquisition décoté

La plupart des biens acquis par les SCPI de capitalisation sont décotés entre 20 et 45%, parce qu’ils sont situés dans des zones de loyers réglementés ou dans des secteurs en croissance. Cela laisse espérer une forte plus-value à la revente.

Les risques des SCPI de capitalisation

Pas de distribution de revenus

Si votre objectif est de recevoir des revenus fonciers réguliers, la SCPI de capitalisation n’est pas un bon choix. La distribution de revenus est en effet faible, voire inexistante, tous les revenus étant réinvestis dans la revalorisation des parts des associés. Il s’agit donc d’un placement à long terme.

En revanche, lorsque l’associé revend ses parts, les plus-values sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Une forte dépendance de la conjoncture économique

Le fonctionnement de la SCPI de plus-value se basant sur l’achat et la revente de biens immobiliers, son activité dépend fortement de la santé du marché. Il s’agit souvent d’acquérir des biens dans des zones en forte croissance. En période de baisse des prix ou de stagnation, les plus-values peuvent se révéler plus difficiles ou plus longues.

Une faible diversification des produits

Enfin, il existe peu de SCPI de capitalisation sur le marché, ce qui nuit à la diversification. Les biens concernés sont constitués par :

• des biens soumis à la loi de 1948 (protégeant le locataire avec des loyers réglementés) ou à la loi de 1989 ;
• des biens en nue-propriété
• des biens en viager ;
• des commerces ou des bureaux à rénover.

La fiscalité des SCPI de plus-value

L’imposition sur le revenu

Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu comme tous les autres. Cependant, le montant de l’imposition annuelle est généralement peu élevé, puisque la SCPI de capitalisation ne génère pas ou peu de revenus fonciers.

L’imposition sur les plus-value

Lorsque l’associé revend ses parts de SCPI, il génère normalement une plus-value qui est taxée au titre de l’impôt sur le revenu selon le régime des plus-values immobilières au taux de 19%, plus les prélèvements sociaux de 17,2%. À partir de la sixième année, des abattements s’appliquent progressivement jusqu’à l’exonération totale :

• 6% par an d’abattement sur l’impôt et 1,65% par an sur les prélèvements sociaux jusqu’à 21 ans de détention des parts ;
• 4% d’abattement sur l’impôt et 1,60% sur les prélèvements sociaux la 22e année ;
• exonération totale d’impôt sur le revenu et abattement de 9% sur les prélèvements sociaux jusqu’à 29 ans ;
• exonération totale d’impôt et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

La SCPI de capitalisation est donc un placement intéressant à très long terme, mais la plus-value n’est cependant pas toujours garantie.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les parts de SCPI de capitalisation entrent dans l’assiette soumise à l’impôt sur la fortune immobilière (actifs supérieurs à 1,3 millions d’euros). Elles sont prises en compte dans le calcul de la valeur nette du patrimoine immobilier.

En revanche, l’immobilier n’est pas pris en compte si vous possédez moins de 10% du capital de la société.

Comment déclarer ses parts de SCPI ?

La SCPI transmet tous les ans un document récapitulant l’ensemble des revenus fonciers perçus ainsi que la valeur des parts (imprimé fiscal unique). L’associé peut ainsi reporter les sommes concernées sur sa déclaration de revenus. En cas de vente des parts, les montants sont généralement automatiquement déclarés aux impôts grâce à l’informatisation des déclarations fiscales.

Comment calculer la rentabilité des SCPI de plus-value ?

La rentabilité d’une SCPI de plus-value ne s’apprécie pas de la même façon que pour une SCPI de rendement. En effet, on ne s’attarde pas sur le taux de distribution puisqu’il est quasi-nul, mais sur deux autres indicateurs :

• le taux de revalorisation qui renseigne sur la manière dont augmente la valeur de la part dans le temps ;
• le taux de rentabilité interne qui prend en compte les distributions de revenus et les revalorisations de parts.

Quelles sont les meilleures SCPI de plus-value ?

Il existe peu de SCPI de capitalisation sur le marché. Les plus dynamiques sont les suivantes :

• Patrimo Croissance spécialisée dans l’acquisition de nue-propriété ;
• Novapierre Résidentiel (anciennement Pierre 48) qui s’inscrit principalement sur la région parisienne sur des immeubles concernés par la loi de 1948 ;
• Sofiprime, positionnée sur des immeubles haut de gamme sur le grand Paris ;
• Immorente 2 qui s’oriente sur les commerces de centre-ville et en milieu urbain.

Les critères à étudier sont le prix de la part, en fonction de votre budget et le taux de rentabilité interne. Le taux de distribution n’a que peu d’intérêt puisque les revenus fonciers ne sont pas ou peu distribués aux associés.

Exemples de SCPI de plus-value

SCPI (société de gestion)	Capitalisation	Prix de la part	Taux de rentabilité interne	Ticket d’entrée
Immorente 2 (Sofidy)	98,98 millions d’€	320 €	+5,08 sur 10 ans +4.86% depuis la création (2011)	10 parts
Novapierre Résidentiel (Paref Gestion)	350,8 millions d’€	1 664 €	+4.76% sur 15 ans	5 parts
Patrimmo Croissance (Primonial REIM)	205,48 millions d’€	733 €	+5% depuis la création en 2014	10 parts
Sofiprime (Sofidy)	41 millions d’€	280 €	+2,01% sur 5 ans +2,4% depuis la création (2016)	10 parts

Comment choisir la bonne SCPI de capitalisation ?

Pour choisir une SCPI de plus-value adaptée à vos objectifs de capitalisation, il faut tenir compte de certains critères :

• le taux de rendement interne sur le long terme ;
• le niveau de capitalisation (plus il est important et plus le risque est réparti entre tous les associés) ;
• la réputation du gestionnaire et de la façon dont il gère les biens ;
• la typologie de biens concernés en fonction de vos objectifs ou de vos convictions (si vous voulez soutenir l’immobilier commercial, il est préférable de choisir une SCPI dont c’est la spécialité).

Pourquoi l’alternative de la SCPI en nue-propriété est une bonne idée ?

L’investissement en SCPI en nue-propriété est un type de capitalisation très intéressant pour les personnes motivées par la plus-value et les avantages fiscaux de la SCPI de capitalisation. En effet, l’associé ne touche aucun revenu foncier pendant la période de démembrement, ces derniers étant distribués aux usufruitiers : l’associé n’est donc pas soumis à l’impôt sur les revenus fonciers.

En outre, les parts SCPI concernant de la nue-propriété ne sont pas comptabilisées dans le patrimoine immobilier du porteur pendant toute la durée du démembrement. Cela permet éventuellement d’être sous le plafond d’actifs éligibles à l’impôt sur la fortune immobilière.

Comment investir dans une SCPI de capitalisation ?

Pour investir dans une SCPI de capitalisation, il faut compléter un bulletin de souscription auprès de l’organisme de gestion de la SCPI sélectionnée. L’encadrement par l’AMF garantit une transaction très sécurisée. Vous pouvez aussi vous rapprocher de votre banquier ou d’un courtier pour vous accompagner.

SCPI de capitalisation : ce qu’il faut retenir

• La SCPI de capitalisation permet d’investir dans des biens décotés qui prennent de la valeur dans le temps afin d’avoir de bonnes plus-values.
• L’objectif de la SCPI de capitalisation est de générer une plus-value à la revente et non des revenus fonciers réguliers (ce qui allège l’impôt sur les revenus fonciers).
• Cette plus-value est exonérée totalement de l’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans, ce qui en fait un placement de long terme.