SCI (Société Civile Immobilière) : définition et fonctionnement

Société Civile Immobilière SCI : définition

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui doit être composée d’au moins deux personnes, appelées des associés. Comme son nom l’indique, il s’agit d’une société civile. Celle-ci a pour objet la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers.

À travers la création d’une SCI, il est peut être plus simple de réaliser l’acquisition d’un logement ou d’un immeuble, notamment en raison des apports multiples fournis par les associés. La répartition du patrimoine immobilier est ensuite définie proportionnellement entre les membres de la SCI selon l’importance de ces apports.

Un autre élément important définir une SCI concerne sa gestion. En effet, un gérant doit être désigné à la tête de la société. C’est à lui que revient la charge de la gestion courante. Pour les décisions les plus importantes, une assemblée générale est organisée en présence de l’ensemble des associés. Par ailleurs, il est bon de mentionner que plusieurs gérants peuvent être désignés à la tête d’une SCI.

En bref, une société civile immobilière se distingue par :

• son statut de société civile ;
• la présence d’au moins deux associés ;
• l’acquisition à plusieurs de biens immobiliers ;
• la nomination d’un gérant.

Quel est l’intérêt de créer une SCI ?

La création d’une SCI présente de nombreux intérêts. Il existe différents cas de figure pour lesquels une société civile immobilière peut s’avérer intéressante lorsqu’il est question de se constituer un patrimoine immobilier.

Acheter à plusieurs

C’est généralement la réponse qui vient en premier quand il est question de l’intérêt principal de constituer une SCI. Une société immobilière, impliquant nécessairement au moins deux associés, conduit à ce que l’acquisition d’un bien soit réalisée à plusieurs. Cela peut, par exemple, être le cas pour un couple, mais également pour une famille, des amis, voire tout simplement un groupe d’individus souhaitant investir. 

En toute logique, acheter à plusieurs permet d’accéder plus facilement à la propriété. Qui plus est, il peut s’agir d’un gage de confiance supplémentaire auprès des établissements bancaires quant à la bonne tenue des remboursements. Néanmoins, acheter à plusieurs au travers d’une SCI implique un partage du bien en fonction des apports de chaque associé. Il s’agit d’un point de vigilance important selon ce qui est prévu pour le bien (investissement locatif, jouissance partagée du logement, etc.).

Simplifier la succession

Lorsqu’une famille constitue une SCI pour faire l’acquisition d’un bien, elle s’assure de simplifier la succession de ce dernier. L’achat via une société civile immobilière permet effectivement d’éviter certains inconvénients liés au régime d’indivision.

Pour rappel, l’indivision est une situation juridique qui intervient, par exemple, lors de la transmission d’un logement suite à un décès. Chaque héritier disposera alors d’une quote-part durant une période de transition qui s’achève une fois le patrimoine partagé.  En cas de désaccord sur la répartition ou l’avenir dudit bien, la situation peut se révéler délicate. 

En tant qu’associés au sein de la SCI, les héritiers disposent cette fois de parts sociales.
Celles-ci peuvent évoluer au fil des années pour simplifier la transmission du bien. Ainsi, chaque parent est autorisé à réaliser une donation allant jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans avec une exonération des droits de mutation. Cela permet de faciliter la succession et de limiter les taxes liées à la transmission d’un bien.

Faciliter la gestion du logement

La gestion d’un logement par une société civile immobilière est largement facilitée par la désignation d’un ou de plusieurs gérants. Celui-ci est choisi lors de la création de la SCI et accepte une responsabilité supplémentaire par rapport aux autres associés. C’est une personne de confiance à qui l’on confie la gestion des tâches courantes.

Pour éviter tous conflits, son rôle et l’étendue de ses missions sont définis d’un commun accord avec le reste des membres lors de la constitution de la société. Ainsi, un gérant peut avoir un poids plus ou moins important d’une SCI à une autre. Toutefois, pour les décisions qui comptent le plus, l’accord des associés est requis, sauf clauses particulières lors de l’élaboration des statuts et des pouvoirs du gérant.

Privilégier l’impôt sur les sociétés

Lors de la constitution du dossier, il faut passer par l’étape du choix du régime fiscal de votre SCI. Il est en effet possible de choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Dans le cas de l’impôt sur le revenu, ce dernier est calculé sur la quote-part possédée par chaque associé. Plus les revenus constatés sont élevés, plus l’imposition l’est également.

Il est néanmoins possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Ici, le taux d’imposition est calculé sur les bénéfices dégagés par la SCI. En outre, toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société sont déductibles si le régime fiscal de l’IS est privilégié.

SCI : avantages et inconvénients

Les avantages d’une SCI

Tout d’abord, l’un des attrait majeur d’une SCI est l’accès facilité à la propriété. Acheter à plusieurs permet de dégager des fonds plus importants et ainsi convaincre plus facilement les banques. C’est par exemple le cas pour l’achat d’une résidence familiale, projet où tous les membres d’une même famille peuvent s’associer. 

Qui plus est, l’achat en SCI est reconnu pour simplifier la succession du patrimoine immobilier. Il s’agit donc d’un moyen à privilégier pour transmettre un bien aux héritiers à travers la cession progressive des parts sociales sans avoir à s’acquitter de taxes trop importantes.

Le choix du régime fiscal associé à la SCI est également un critère qui contribue à son succès. Selon la nature du projet et votre situation personnelle et/ou professionnelle, opter pour l’impôt sur le revenu ou sur les sociétés peut s’avérer plus ou moins avantageux.

Contrairement à un achat en indivision, la SCI assure davantage de sécurité en cas de mésentente entre les associés. À cet effet, on peut mentionner la possibilité de rachat des parts sociales d’un associé souhaitant quitter la société par un autre membre ou un nouvel associé.

Enfin, on peut relever la flexibilité et la liberté accordée lors de la création d’une société civile immobilière, notamment à travers l’élaboration des statuts. Sa gestion au quotidien est par ailleurs facilitée par la désignation d’un gérant.

Les inconvénients d’une SCI 

Si l’on se penche dorénavant du côté des inconvénients d’une SCI, on peut souligner la complexité que représente la création d’une société civile immobilière. En effet, pour une personne éloignée du monde du droit et de l’immobilier, les procédures peuvent sembler nébuleuses au premier abord. Il n’est, à titre d’exemple, pas rare qu’un expert - généralement un notaire - soit sollicité lorsqu’il est question de constituer une SCI.

Il est également important de savoir qu’une assemblée générale doit obligatoirement être organisée chaque année. C’est l’occasion de faire le bilan sur l’année écoulée et sur la compatibilité et la trésorerie de la société. En cas de prises de décisions importantes comme la cession d’une partie des parts sociales d’un associé à un autre, cette assemblée doit aussi être réunie afin de récolter l’avis et l’aval de chacun des membres. Le fonctionnement d'une SCI répond donc à certaines normes.

En résumé, voilà ce que l’on peut retenir des avantages et des inconvénients d’une SCI :

Combien coûte la création d’une SCI ? 

La création d’une SCI n’est pas gratuite. Il existe des coûts fixes liés à certaines procédures administratives. Toutefois, le tarif global de la création d’une société civile immobilière varie selon que vous fassiez appel à un, voire plusieurs professionnels, ou que vous décidiez de vous lancer de manière autonome.

L’annonce légale de constitution de SCI

L’annonce de la constitution de votre SCI au sein d’un journal d’annonces légales est une étape indispensable. Celle-ci est facturée 185 € HT en France métropolitaine, mais grimpe à 222 € pour les territoires de Mayotte et de La Réunion.

La demande d’immatriculation de la SCI

Ici aussi, il est nécessaire de s’acquitter de quelques euros pour que votre SCI obtienne son immatriculation. En l'occurrence, il s’agit de ce que l’on appelle des émoluments (frais de dossier) à destination du tribunal de greffe. Ceux-ci sont évalués à 66,88 € TTC, auxquels il faut ajouter 21,41 € TTC pour les frais de dépôt du registre des bénéficiaires effectifs (RBE).

L’accompagnement à la création

Le prix de la création d’une SCI va considérablement varier selon que vous fassiez appel à un ou plusieurs experts pour vous épauler. Pour s’attacher les services d’un expert, il faudra néanmoins débourser une somme plus ou moins importante.

Depuis quelques années, on voit émerger des plateformes juridiques en ligne sur lesquelles il est possible d’être guidé lors de la création de sa SCI. Si elles sont plus attractives d’un point de vue financier, l’accompagnement n’est en revanche pas personnalisé et des connaissances avancées en matière de droit sont préférables.   

En bref, voici ce que l’on peut relever sur le coût de la création d’une SCI :

Frais de création d'une SCI

Prestations	Tarification
Accompagnement dans la création de la société immobilière	Prix très variables selon la formule choisie (entre 150 et 2 000 €)
Publication dans un journal d’annonces légales	222 € TTC
Demande d’immatriculation	66,88 € TTC
Dépôt du registre des bénéficiaires effectifs (RBE)	21,41 € TTC
Total	à partir de 88,29 € et jusqu’aux environs de 2 500 €

Quels sont les avantages fiscaux d’une SCI ?

SCI et avantage fiscal pour la succession

Faciliter la transmission du patrimoine, c’est l’intérêt principal lorsqu’une famille décide de fonder une SCI pour faire l’acquisition d’une résidence familiale. Lorsqu’un achat immobilier est réalisé de manière traditionnelle, les taxes et les frais liés à la succession sont assez élevés. À travers un achat en SCI, il est possible de les réduire.

En effet, les parents ont la possibilité de céder leurs parts sociales aux héritiers via des donations. Toutefois, ces dernières sont contrôlées. Il n’est pas possible de dépasser une donation de 100 000 € par parent à destination des héritiers, et ce, pour une période de 15 ans. L’intérêt réside dans le fait que ce don n’est pas imposable. Ainsi, il est possible de transmettre le bien progressivement en échappant aux taxes les plus importantes.

La plus-value immobilière

Il existe deux cas de figure qui concernent une situation de plus-value immobilière. D’une part, lorsqu’un associé décide de quitter la SCI, d’autre part, quand la SCI décide de vendre un bien immobilier dont elle est propriétaire. De la même manière, les règles quant à la plus-value immobilière dépendent de la fiscalité choisie par la société civile immobilière.

Ainsi, on peut se référer au tableau suivant :

SCI et plus-value immobilière

Situation de cession des parts	Régime fiscal	Régime d’imposition sur la plus-value	Abattements selon la durée de détention du bien
Départ d’un associé	Impôt sur le revenu	Régime des plus-values immobilières des particuliers	/
Départ d’un associé	Impôt sur les sociétés	Régime des plus-values sur les valeurs mobilières	50 % entre 2 et 8 ans 65 % au-delà de 8 ans
Vente d’un bien immobilier	Impôt sur le revenu	Régime de la plus-value immobilière	abattement progressif à partir de 6 ans et exonération à partir de 22 ans
Vente d’un bien immobilier	Impôt sur les sociétés	Régime de la plus-value professionnelle	/

SCI et impôt sur le revenu

Si vous privilégiez l’impôt sur le revenu au détriment de l’impôt sur les sociétés, alors vous ne bénéficiez pas d’avantages en particulier. Ici, il faut simplement comprendre que les revenus perçus par la société civile immobilière sont imposables. Pour faire simple, ces revenus fonciers sont répartis entre les différents associés proportionnellement à leur part sociale au sein de la société.

Peut-on créer une SCI immobilière seul ?

Le principe de base d’une société civile immobilière est la réunion d’au moins deux associés. Il n’est donc pas possible de créer une SCI seul.

Il existe cependant quelques cas particuliers où il est toléré que la SCI fonctionne sur un modèle dit unipersonnel de manière temporaire. C’est par exemple le cas, dans une configuration à deux associés, lors du décès de l’un d’entre eux. Cela ne doit cependant pas durer plus d’un an, sous peine de voir la société dissoute.

Quels sont les différents types de SCI ?

Il existe différents types de SCI :

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Une SCI familiale concerne les membres d’une même famille, et ce, jusqu’au quatrième degré. Son intérêt majeur réside dans l’achat et la transmission facilitée du patrimoine immobilier aux héritiers, à travers un système de donation des parts sociales qui permet d’éviter ou d’amoindrir certaines taxes.

La SCI de location

La SCI de location est souvent un investissement à long terme. Le but est ici de générer des revenus grâce à la mise en location d’un bien. La répartition des loyers perçus est alors répartie entre les associés.

La SCI d’attribution

La SCI d’attribution permet l’achat d’un immeuble au sein duquel différents lots (en l’occurrence des appartements) sont répartis entre les associés. Une fois celle-ci effectuée en fonction de la quote-part de chacun des membres, la SCI est dissoute et chaque associé est alors propriétaire d’un ou plusieurs appartements.

La SCI de construction-vente

La SCI de construction-vente bénéficie d’un statut quelque peu particulier. En effet, une société civile immobilière n’est pas autorisée à exercer une activité commerciale. Dans les grandes lignes, cela signifie qu'il n'est pas possible de procéder à de l’achat-revente de biens. Toutefois, il existe une exception avec la SCI de construction-vente. Ce modèle permet aux professionnels de l’immobilier de faire l’acquisition d’un terrain afin d’y construire un bien destiné à la vente.

La SCI de jouissance à temps partagé

La SCI de jouissance à temps partagé se distingue des autres modèles. Ici, nulle question de perception de loyers ou de revente. Le but est de profiter du bien, raison pour laquelle ce type de société civile immobilière concerne majoritairement des résidences secondaires. Suite à l’acquisition dudit bien, un agenda est constitué afin de déterminer la répartition du temps de jouissance entre les différents associés.