Tout savoir sur comment acheter en indivision

Achat en indivision : qu’est-ce que c’est ?

Acheter en indivision se résume très simplement. Il s’agit d’acheter à plusieurs un bien immobilier.
Les propriétaires sont appelés les indivisaires. Il s’agit du régime par défaut d’un achat immobilier collectif.

Comment fonctionne l’achat en indivision ?

Lorsque plusieurs personnes (au minimum deux) décident d’acheter un bien ensemble, le régime de l’indivision s’actionne. Après la signature de la vente, chaque indivisaire acquiert des droits sur la totalité du bien à hauteur de sa participation financière.

Il n’est en effet pas nécessaire que chaque indivisaire finance le projet immobilier à parts égales.
Les propriétaires choisissent le mode de financement qu’ils souhaitent. Un indivisaire peut choisir de financer sa part d’indivision grâce à un prêt immobilier qui lui est propre, quand un autre peut financer sa part d’indivision grâce à son épargne.

Les indivisaires ont des droits, mais également des devoirs. Ils doivent participer aux taxes et impositions liées au bien. Ils doivent également participer aux charges communes et aux frais de travaux et de réparation.
Là encore, les factures sont financées à hauteur de la part d’indivision de chaque indivisaire.

L’indivision est complètement différente de la copropriété, dans laquelle chaque copropriétaire détient la totalité des droits de propriété sur son appartement, mais pas sur celui des autres co-propriétaires.

Avec qui peut-on acheter un bien immobilier en indivision ?

L’indivision n’est pas réservée aux couples mariés. Tout le monde peut acheter en indivision :

• un groupe d’amis ;
• des frères et sœurs ;
• un couple marié ;
• un couple pacsé ;
• des concubins ;
• des parents et leurs enfants.

Les couples mariés sous le régime de la communauté universelle forment une indivision à parts égales, quel que soit l’apport de chaque époux.

Dans toutes les autres situations, la part d’indivision correspond à la part de financement apportée par l’indivisaire. C’est notamment le cas pour les couples mariés sous le régime de la séparation des biens ou les couples pacsés.

Il faut noter également que l’indivision est ouverte à tous les types de biens immobiliers.

Pour quelles raisons faire un achat en indivision ?

Quels avantages à acheter un bien en indivision ?

Le premier avantage de l’indivision réside dans le fait qu’il s’agit du régime de plein droit. Vous n’avez aucune formalité à accomplir pour choisir l’indivision. C’est le régime qui s’applique automatiquement en cas d’acquisition d’un bien immobilier à plusieurs. C’est donc le moins contraignant.

Qui dit absence de formalités, dit aussi absence de frais administratifs de mise en place. C’est l’intérêt premier de l’indivision et la raison pour laquelle l’indivision est parfois préférée à la mise en place d’une SCI (Société Civile Immobilière). Cette dernière doit en effet faire l’objet de démarches payantes auprès du greffe du tribunal de commerce.

Ensuite, l’indivision est peu restrictive. Nous l’avons vu plus haut, elle fonctionne pour tous les types de biens et pour tous les types de propriétaires, peu importe leur situation.

Le dernier intérêt de l’indivision réside dans son traitement équitable. Chaque indivisaire est responsable à hauteur de son investissement financier. Les loyers, les charges et les risques locatifs sont partagés en fonction de la quote-part de l’indivisaire.

Quels sont les risques en faisant une indivision ?

Le premier risque de l’indivision réside dans la mésentente des indivisaires. Le Code civil précise que les décisions relatives au bien en indivision doivent être prises à l’unanimité des indivisaires. Un seul indivisaire peut donc bloquer des décisions importantes, par exemple le lancement de travaux. Ce blocage est possible, quelle que soit la quote-part de l’indivisaire.

Le deuxième risque de l’indivision concerne la nature de l’indivision. Le Code civil précise encore dans son article 815 que « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision ». Ce principe signifie que tout indivisaire peut revendre sa part d’indivision sans que les autres propriétaires puissent s’y opposer. Ces derniers disposent tout de même d’un droit de préemption. Ils peuvent acquérir la part de l’indivisaire sortant en priorité par rapport aux tiers à l’indivision.

Le troisième risque est relatif au fait que les indivisaires sont engagés financièrement les uns avec les autres. Si un des indivisaires est en défaut de paiement, le bien peut être revendu pour payer les dettes. L’accord de la totalité des indivisaires n’est alors pas nécessaire.

La convention d’indivision

La convention d’indivision vient organiser le régime de l’indivision et fixer des règles pour protéger les indivisaires. La convention doit prévenir les risques de mésententes, de défaut de paiement ou de vente par un des indivisaires. Elle contient les droits et obligations de chacun.

La convention doit être rédigée et signée par tous les indivisaires. Elle doit être faite devant un notaire et publiée au service de la publicité foncière.

La convention peut notamment fixer :

• les règles de partage en cas de départ d’un indivisaire ;  
• la nomination d’un gérant ;
• la gestion de l’entretien et de la réparation de l’immeuble :
• la question des charges ;
• le recours à un médiateur. 

Elle doit obligatoirement désigner le bien concerné et préciser les quotes-parts de chacun des indivisaires. Enfin, celle-ci doit également mentionner sa durée. Elle peut être déterminée (maximum cinq ans, renouvelable indéfiniment) ou indéterminée.

Achat en indivision : comment obtenir un crédit immobilier ?

L’achat en indivision peut représenter un réel atout aux yeux des banques. En effet, les capacités d’emprunt de chacun des indivisaires se cumulent. Notez que les taux d’endettement se cumulent également.

Il est possible de financer l’achat d’un bien en indivision de plusieurs façons :

• chaque indivisaire réalise un prêt immobilier en son nom propre ;
• les indivisaires empruntent collectivement sans apport pour acquérir le bien immobilier ;
• certains indivisaires font un apport personnel et le montant restant dû de la vente est emprunté collectivement.

Le crédit immobilier collectif est soumis au principe de solidarité. Chaque indivisaire est responsable en cas de défaut de paiement d’un indivisaire et doit prendre en charge le montant non remboursé. Il est aussi probable que la banque demande la constitution d’une garantie. Ce peut notamment être le cas d’une hypothèque sur le bien immobilier acheté. La constitution de la garantie doit recueillir l’accord de tous les futurs indivisaires.

Comment se déroule la gestion d’un bien suite à un achat en indivision ?

Toutes les décisions relatives à l’indivision et à la gestion du bien immobilier sont prises à l’unanimité.

Il est possible de désigner un gérant qui servira d’intermédiaire entre les indivisaires. Il lui est donné les pleins pouvoirs au nom et pour le compte des indivisaires. Si un gérant est choisi, il faut obligatoirement faire une convention d’indivision afin de préciser ses responsabilités et missions.

La vente d’un bien immobilier en indivision : comment ça marche ?

Sauf si la convention d’indivision le prévoit autrement, la décision de vendre le bien en indivision doit être prise à l’unanimité des indivisaires.

Si un des indivisaires refuse la vente, les autres indivisaires seront contraints d’aller porter le différend devant le tribunal de grande instance dans le ressort duquel se trouve le bien. Le recours judiciaire peut intervenir uniquement si deux tiers des indivisaires le demandent. Le recours à un avocat est alors obligatoire.

Lorsqu’il existe une convention d’indivision à durée déterminée, la vente ne peut avoir lieu avant le terme de la convention. Si la convention est à durée indéterminée, alors la vente peut avoir lieu à tout moment.

Est-il possible de racheter les parts d’un bien en indivision ?

Les parts d’un bien en indivision peuvent tout à fait être rachetées, mais l’opération présente quelques difficultés, aussi bien pour celui qui souhaite en sortir que pour les indivisaires restants.

Tout d’abord, il est nécessaire de déterminer le prix de la part. Vous pouvez demander l’estimation d’un agent immobilier ou vous référer à la valeur locative. Il est ensuite nécessaire d’évaluer la valeur de chaque quote-part indivise.

Il faut ensuite, bien sûr, obtenir l’accord de l’unanimité des indivisaires. S’il existe une convention d’indivision, elle peut prévoir une règle de décision moins sévère.

Enfin, pour qu’un tiers puisse racheter les parts d’un bien en indivision, aucun des indivisaires restants ne doit actionner son droit de préemption.

Existent-ils des alternatives à l’achat en indivision ?

Il existe plusieurs alternatives à l’achat en indivision :

• la SCI : nous l’avions évoqué au début du guide. La SCI peut être une bonne façon de gérer l’achat d’un bien immobilier à plusieurs. Chaque associé est propriétaire de parts sociales dans la SCI et la SCI est propriétaire du bien immobilier ;
• la SARL familiale : cette forme sociale est surtout indiquée lorsque le bien immobilier est destiné à la location meublée professionnelle. Elle permet alors de bénéficier de certains avantages fiscaux ;
• la tontine : il s’agit d’un pacte destiné à gérer une succession. Il est donc à privilégier dans un cadre familial ;
• le démembrement de propriété : il s’agit de séparer la nue-propriété et l’usufruit. Ce mécanisme est lui aussi destiné à assurer la succession dans le cadre familial. Il est en effet moins coûteux qu’une donation ou qu’un héritage.