Maison en ruine : comment reconstruire une ruine cadastrée ?

1.Distinguer la ruine rénovable de la ruine non rénovable 

Selon le Code de l’urbanisme, il faut distinguer les constructions existantes des ruines.

• Les constructions existantes possèdent sa structure et son gros œuvre ; c’est-à-dire les murs et les fondations.
• Il n’existe pas de définition légale de la ruine. Sa description se fait donc en opposition avec celle de construction existante. La ruine est une construction disposant de fondations, mais ne bénéficiant pas de tous ses murs. La jurisprudence est venue ajouter des précisions. Les juges estiment qu’un bâtiment dont il reste un cinquième des murs et la moitié du toit est une ruine. 

Il faut également faire une différence entre la ruine rénovable et la ruine non rénovable. Cette dernière correspond à une construction :

• ne figurant pas sur le cadastre ou figurant uniquement sous la forme de tiret (et non d’un trait plein) ;
• n’étant pas imposée au titre de la taxe foncière ou au titre de la taxe d’habitation. 

Selon la jurisprudence, pour qu’une ruine soit restaurable, elle doit posséder un intérêt architectural et patrimonial. Un argument supplémentaire à sa restauration est la présence d’un raccordement à des réseaux publics (eau potable, électricité, tout-à-l’égout…). 

2.Connaître les contraintes juridiques 

Pour reconstruire une ruine, il faut obtenir une autorisation administrative. C’est au maire de décider de la possible rénovation. En fonction de la complexité du chantier, vous aurez à déposer un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux. 

Le permis de construire concerne tous les chantiers de reconstruction de plus de 20 mètres carrés. Il faut compter un délai de deux mois de traitement après remise du dossier complet. La décision est envoyée par courrier recommandé. Ce peut être une autorisation, un refus ou un sursis à statuer. 

La déclaration préalable de travaux porte sur une reconstruction de moins de 20 mètres carrés de surface de plancher ou d’emprise au sol. Il est possible de réaliser cette démarche administrative sur Internet ou en envoyant un formulaire 13404*13 à votre mairie par courrier recommandé.

Par ailleurs, le Code de l’urbanisme dans son article L 111-15 fixe un délai de dix ans pour reconstruire un bâtiment détruit ou démoli si celui-ci figure toujours au cadastre.

3.Consulter le cadastre et le PLU 

Au début de votre projet, il est essentiel de vérifier le cadastre. Ce document administratif recense toutes les parcelles de terrain existant en France. Le registre comprend tous les bâtiments construits sur ces parcelles. Vous pouvez le consulter librement en mairie ou depuis votre ordinateur. Le cadastre permet de connaître les limites d’un terrain et d’observer les différentes constructions officiellement recensées, qu’elles existent toujours ou non dans la réalité. 

Le plan local d’urbanisme (PLU) est un autre document officiel à consulter impérativement. Il décrit l’affectation des sols, les règles de construction en fonction des zones définies. Il existe en effet un classement des terrains en fonction des activités pouvant y être exercées.

• Zone urbaine ou à urbaniser : il est possible d’y réaliser une construction, sous certaines conditions.
• Zone naturelle : elle a un caractère inconstructible, car elle est protégée.
• Zone agricole : elle est protégée de toute construction non agricole pour préserver son potentiel biologique. 

Le PLU fixe aussi les conditions de changement de destination d’un bâtiment. En effet, si vous souhaitez rénover une grange en ruine, il est nécessaire de réaliser un changement de destination pour la déclarer en maison d’habitation.

4.Visiter les ruines avec un professionnel 

Il est recommandé de visiter la ruine avec un professionnel de la construction avant de concrétiser votre projet. En effet, vous devez vous assurer que la structure peut être réhabilitée en toute sécurité. 

Pour cela, vous pouvez faire venir un architecte ou des artisans (maçon et charpentier, par exemple). Ces experts sont compétents pour faire un audit de la ruine. Ils pourront également vous donner une fourchette de prix pour les travaux à venir. Vous pourrez ainsi établir un budget prévisionnel. Parfois, une destruction puis une reconstruction peut s’avérer moins coûteuse qu’une restauration de l’existant. 

Si la ruine a été démolie, il peut aussi être nécessaire de faire venir un géomètre pour déterminer l’emplacement exact et la prise au sol de l’ancien édifice. 

5.S’assurer que le terrain est viabilisé 

Un terrain viabilisé est raccordé :

• aux réseaux publics : assainissement, eau potable, électricité, gaz, téléphone… ;
• aux voiries : c’est-à-dire à une voie de circulation. 

Pour savoir si le terrain est viabilisé, vous pouvez demander un certificat d’urbanisme opérationnel. Le document indique l’état des équipements de raccordement et les accès au terrain entre autres informations intéressantes à connaître (montant des taxes, par exemple). C’est une démarche non obligatoire, mais qui peut s’avérer très intéressante à réaliser. 

Si le terrain où se trouve la ruine n’est pas encore viabilisé, il est nécessaire de s’assurer qu’il pourra l’être. Pour cela, vous devez réaliser des demandes de raccordement.

• Pour l’eau, il faut s’adresser à la mairie en complétant un formulaire de demande de raccordement puis contacter la société des eaux locales.
• Pour l’assainissement, vous devez soit installer une fosse septique, soit demander le raccord au tout à l’égout.
• Le raccordement au réseau électrique est réalisé par Enedis. Celui du gaz est fait par GRDF ou le gestionnaire local.
• Pour obtenir une ligne téléphonique, il est nécessaire de contacter Orange, anciennement France Telecom. 

6.Débuter les travaux rénovation 

Après avoir effectué toutes les démarches administratives, vous pouvez débuter votre chantier. Il est conseillé de s’entourer de professionnels pour réaliser une rénovation de qualité. 

Il est important de réaliser les travaux dans un ordre spécifique.

• Il faut commencer par renforcer les structures principales, c’est-à-dire les fondations et les murs.
• Ensuite, la charpente doit être remise en état. La réalisation de la couverture du toit permet de mettre le bâtiment hors d’eau.
• Pour finaliser le gros œuvre, les planchers sont à reconstruire.
• Les menuisiers interviennent ensuite pour poser les huisseries et l’isolation.
• Les plombiers et les électriciens posent les réseaux avant que les menuisiers terminent les cloisons des pièces.
• Pour finir, il faut réaliser l’aménagement intérieur par la pose des sols, des faïences, la pose des éléments de salle de bain et de cuisine et par la peinture des murs.