Qu'est-ce qu'une maison mitoyenne ? Les avantages et les inconvénients

Qu’est-ce qui caractérise une maison mitoyenne ? 

Une maison mitoyenne possède un ou plusieurs murs communs avec une autre habitation. 

Dans la majorité des situations, la maison mitoyenne dispose d’un pan de mur en commun sur le côté. La façade principale et celle de l’arrière de la maison sont libres.

• La façade principale donne sur la rue.
• La façade arrière donne sur un jardin ou sur une cour privative. 

Bien sûr, une maison mitoyenne peut présenter d’autres configurations. Elle peut avoir un mur commun à l’arrière, par exemple. La mitoyenneté peut aussi être avec un bâtiment professionnel, comme un entrepôt. 

Une maison mitoyenne se caractérise aussi par une surface réduite au sol. Elle possède souvent plusieurs étages pour pallier la place réduite par niveau. 

On trouve le plus souvent les maisons mitoyennes en ville ou dans les bourgs. Des rues entières sont constituées de maisons en rangée, les unes mitoyennes aux autres. Ce type d’architecture existe depuis le Moyen Âge. Il est la base de l’urbanisme européen. Il se retrouve principalement dans les quartiers populaires où il permettait de loger un grand nombre de personnes pour un coût acceptable.

La maison mitoyenne : quels sont les aspects légaux ? 

La maison mitoyenne implique une copropriété. En effet, le mur mitoyen appartient aux deux propriétaires. Il s’agit d’une forme spécifique de copropriété réglementée aux articles 653 à 673 du Code civil. 

Si les toits des deux maisons mitoyennes ne sont pas d’une hauteur équivalente, la mitoyenneté du mur s’établit jusqu’à la hauteur du toit le moins haut. Le reste du mur est détenu en propriété simple par le propriétaire du toit le plus haut. 

Les copropriétaires mitoyens contribuent à égalité aux charges d’entretien, de réparation ou de reconstruction. Toutefois, si l’action d’un seul propriétaire rend obligatoire la réalisation de travaux, c’est à lui seul de les prendre en charge. 

Il est possible d’abandonner la mitoyenneté au profit de l’autre copropriétaire. Par exception, la mitoyenneté ne peut pas être abandonnée s’il s’agit d’un mur porteur. 

Chaque copropriétaire dispose d’un droit d’usage. Il peut donc réaliser des travaux de son côté du mur. Il est en droit, par exemple, de faire poser des solives dans le mur mitoyen. Il faut toutefois obtenir l’accord de l’autre propriétaire en amont. Seuls les menus travaux peuvent être réalisés sans le consentement préalable. 

La mitoyenneté a lieu uniquement entre deux acteurs privés. Le domaine public ne peut pas être mitoyen.

Quels sont les avantages de la maison mitoyenne ? 

La maison mitoyenne est d’abord une solution intéressante pour un premier achat. En effet, sa spécificité en fait souvent baisser le prix. Les taxes locales applicables sont aussi souvent moins élevées que pour une maison disposant de quatre façades indépendantes. Ce type de maison donne aussi la possibilité de partager en partie les coûts d’entretien des biens immobiliers. 

C’est aussi généralement une maison plus facile à chauffer. Le mur mitoyen offre une isolation intéressante puisqu’il n’est pas exposé à l’extérieur (vent, pluie, etc.). La déperdition de chaleur est moins importante. Le propriétaire profite aussi du chauffage de la maison voisine. Pour la qualité thermique, le mieux est de trouver une maison avec deux murs mitoyens de chaque côté. 

Les maisons mitoyennes permettent également de profiter d’une sécurité accrue. En effet, les voisins proches sont plus à même de signaler un souci ou un comportement suspect. De plus, la mitoyenneté des murs rend plus difficile le fait de pouvoir entrer de manière discrète. 

Quels sont les inconvénients d’une maison mitoyenne ? 

Avant de vous lancer dans l’achat d’une maison mitoyenne, il faut avoir conscience des limites et des contraintes de ce type d’habitat. 

Tout d’abord, une maison mitoyenne est moins lumineuse. En effet, elle possède des fenêtres uniquement au niveau des murs indépendants. Le fait d’être encadré par d’autres habitations peut ainsi limiter l’arrivée des rayons du soleil. Au-delà de la luminosité, peut donc aussi se poser le problème de la fraîcheur du logement en hiver. Il est toutefois souvent possible de pallier ce problème en aménageant les espaces ou en créant de plus grandes ouvertures. 

Ensuite, un logement mitoyen peut manquer d’intimité. Les propriétaires sont entourés de voisins. La faible surface au sol rapproche les portes d’entrée. Souvent, la mitoyenneté continue dans le jardin. Les voisins disposent d’une vue dégagée sur vos extérieurs depuis leurs étages. En été, il est possible d’entendre les conversations des personnes à travers la haie de séparation de vos jardins respectifs. 

La question des nuisances sonores est essentielle en mitoyenneté. Le mur mitoyen doit être bien isolé pour éviter d’entendre les bruits en provenance du logement des voisins. C’est un des principaux déclencheurs des conflits de voisinage.

Quelles précautions prendre avant d’acheter une maison mitoyenne ? 

Avant d’acheter une maison mitoyenne, il est essentiel de se poser plusieurs questions et de faire quelques vérifications.

• Le mur mitoyen doit être de qualité et en bon état. De cette manière, vous n’aurez pas de travaux à réaliser à court ou moyen terme.
• Le mur mitoyen a été insonorisé. Vous n’entendrez moins vos voisins au quotidien.
• L’aménagement des espaces extérieurs est bien conçu. La proximité des maisons mitoyennes cause une perte d’intimité. Toutefois, celle-ci peut être résolue grâce à la pose d’une clôture ou d’une haie.
• L’environnement proche offre toutes les commodités. Comme pour toutes les maisons, il est important de se renseigner sur les commerces, les services publics et les facilités de déplacement à proximité.
• Le voisinage est agréable. Avant d’acheter une maison mitoyenne, il est crucial de se renseigner sur les propriétaires à proximité. Il s’agit d’un élément subjectif dépendant des personnalités des différents propriétaires. Toutefois, savoir que le vendeur s’entend bien avec ses voisins immédiats reste un bon indice. La cordialité entre copropriétaires mitoyens est essentielle.
• Il existe des possibilités d’aménagement. Si vous manquez de place, il sera intéressant de pouvoir surélever l’habitation d’un étage, par exemple.