Comment obtenir un prêt immobilier quand on est médecin hospitalier, libérale ou en CDD ?

Médecin : votre statut impacte-t-il votre accès au prêt immobilier ?

Le statut professionnel d'un médecin peut influencer la manière dont les établissements de crédit considèrent sa demande de prêt immobilier. Par exemple, si vous travaillez dans la fonction publique hospitalière, vous pourrez souscrire un prêt immobilier pour fonctionnaire.

Les médecins se trouvent généralement dans l'une des catégories suivantes :

• médecin interne ;
• médecin libéral ;
• médecin en milieu hospitalier ;
• ou médecin remplaçant.

Chacune de ces catégories présente des particularités pouvant jouer un rôle dans l'obtention d'un prêt immobilier pour médecin.

Le statut de médecin interne

L’internat de médecine débute après 6 années d’études de médecine. Considéré comme le troisième cycle d’études médicales, cette phase permet à un étudiant en médecine de :

• poursuivre sa formation en médecine générale ;
• ou de choisir une spécialité.

Cet apprentissage, avant tout pratique, dure entre 3 et 6 ans, selon la spécialisation choisie.

Dès l’internat en médecine, les établissements de crédit sont conscients qu’un interne renonce rarement à sa carrière de médecin. De plus, la rémunération augmente avec le temps, ce qui permet d’envisager sereinement une souscription de crédit immobilier pour un médecin interne.

Les spécificités du médecin libéral

Un médecin en libéral exerce en tant que praticien indépendant. Il peut être seul ou exercer dans un cabinet avec d’autres praticiens de santé, comme dans une maison médicale de santé.

Exercer en tant que profession libérale ne constitue pas une barrière à l'obtention d'un prêt immobilier pour un médecin, que vous pratiquiez en milieu urbain ou rural. En effet, la banque est consciente du faible risque de cessation d'activité, en particulier dans le secteur de la santé.

Le statut de médecin remplaçant

Un médecin remplaçant peut travailler en tant que remplaçant temporaire pour un médecin en libéral ou salarié. Pour ce faire, le médecin remplaçant doit demander au Conseil départemental une attestation d'inscription au tableau de l'Ordre des médecins, ou s’il est encore interne, une licence de remplacement.

L'obtention d'un prêt immobilier en tant que médecin remplaçant est aussi simple que celle d’un médecin en libéral, même s’il est en contrat à durée déterminée (CDD). Pour ce faire, les établissements prêteurs vont simplement prendre en compte la commission rétrocédée dans le calcul des revenus d'activité.

Le statut de médecin hospitalier

Les médecins en milieu hospitalier travaillent au sein d'établissements de santé publics ou privés. Ils représentent sans conteste le profil le plus favorable pour l'obtention d'un prêt immobilier réservé aux médecins. En effet, un emploi dans la fonction publique hospitalière représente une garantie solide aux yeux de la banque, avec une stabilité de l'emploi à vie et une grille indiciaire des revenus.

Le cas d’un étudiant en médecine

Les études de médecine s'étendent sur une période de 9 à 12 ans, en fonction de votre aspiration à devenir médecin généraliste ou spécialiste. Comme c'est le cas pour tout étudiant, il peut être difficile de trouver un financement si vous entreprenez des démarches dès la première année, car la poursuite de vos études n'est pas encore garantie. Idéalement, il est recommandé d'attendre l'internat pour obtenir un prêt immobilier en tant que médecin.

Prêt immobilier : quelles sont les conditions d’obtention en tant que médecin ?

Il existe des conditions spécifiques pour l'obtention d'un prêt immobilier pour chaque catégorie de médecins.

Médecin interne

Un médecin interne perçoit des émoluments mensuels forfaitaires dont le montant dépend de son ancienneté. Le banquier connaît donc à l’avance ses revenus futurs, notamment si l’interne décide de devenir praticien hospitalier après son internat. Afin de conforter la banque dans sa décision de vous accorder un prêt immobilier, vous pouvez également demander une lettre d'engagement de l'hôpital attestant de vos futurs revenus en tant que médecin spécialiste à part entière.

Pour monter votre dossier, la banque demande non seulement votre avis d'imposition, mais également vos trois derniers relevés de compte. L'absence de découvert assorti d’une capacité d'épargne conséquente jouera en votre faveur lors de votre demande de prêt immobilier en tant que médecin interne.

Médecin libéral

Les banques requièrent généralement une expérience professionnelle de trois années pour disposer d'un historique suffisant leur permettant ainsi de statuer sur votre demande de prêt immobilier en tant que médecin libéral. Cette ancienneté permet à la banque d’évaluer précisément la situation financière et la viabilité de votre activité. 

L'analyse de vos trois dernières 2035, à savoir vos déclarations de revenus au régime des Bénéfices non commerciaux (BNC), fournit des indicateurs précieux sur la stabilité financière de votre activité. Il est préférable de présenter des revenus constants, voire même en croissance. A l’appui de ces trois dernières 2035, la banque réalise ensuite la moyenne de vos revenus sur les trois dernières années pour calculer votre capacité d’endettement. 

Comme pour toutes les demandes de prêt immobilier, l'apport personnel est également un élément essentiel lorsqu'il s'agit de demander un prêt immobilier en tant que médecin libéral. Il permet de démontrer votre aptitude à épargner et à gérer vos finances de manière efficace.

Médecin en milieu hospitalier

La fonction publique hospitalière représente une garantie forte pour les établissements de crédit, ces derniers pouvant se référer aux textes réglementaires et notamment à la grille indiciaire des émoluments des praticiens hospitaliers. Afin d’obtenir un prêt immobilier, un médecin exerçant en milieu hospitalier doit simplement fournir ses fiches de paie et son avis d’imposition. L’intégralité de son salaire et de ses primes régulières sont pris en compte dans le calcul de son taux d’endettement, dont le plafond est fixé à 35 % fixé par le HCSF (Haut conseil de stabilité financière).

Médecin remplaçant

Le médecin remplaçant doit justifier ses revenus auprès de l’établissement prêteur à l’appui des différents contrats de remplacement qu’il aura honorés. Habituellement, un médecin remplaçant perçoit entre 70 % et 90 % des honoraires. Dans le calcul de sa rémunération, la banque déduit donc les rétrocessions d’honoraires afin de calculer la capacité d’endettement réelle du médecin avant d’analyser sa demande de prêt immobilier.

Y a-t-il des prêts spécifiques aux médecins ?

Non, il n'existe pas de prêt spécifiquement dédié à la profession médicale. Toutefois, en plus des prêts classiques tels que le prêt amortissable et le prêt in fine, et à condition que vous achetiez votre résidence principale, vous pourriez être éligible au Prêt à taux zéro (PTZ). Il est important de noter que le PTZ est soumis à des critères de revenus, de ce fait, il est davantage destiné aux étudiants en médecine ou aux internes.

Faire appel à un courtier pour vous accompagner dans votre projet immobilier

Le processus d'obtention d'un prêt immobilier pour un médecin peut s’avérer complexe et chronophage. Dans ce contexte, avoir recours à un courtier en prêt immobilier représente plusieurs avantages : 

• vous pouvez bénéficier d'une expertise solide dans le domaine bancaire et de l’immobilier. Un courtier gère et analyse les documents nécessaires afin d'optimiser votre demande de prêt immobilier, visant ainsi à obtenir rapidement la solution de financement la plus avantageuse pour vous. Il vous conseille aussi sur les organismes de cautionnement à solliciter afin de garantir votre prêt immobilier en tant que médecin, notamment ceux dédiés aux praticiens hospitaliers comme la MFP, la CASDEN ou encore la MGEN ;
• un courtier vous oriente vers les établissements bancaires les plus adaptés pour financer votre projet, c’est-à-dire proposant des taux compétitifs en adéquation avec votre situation professionnelle. Il vous accompagne également en matière d’assurance emprunteur, car certains assureurs indépendants ont conçu des contrats dédiés aux professions médicales. En effet, depuis la loi Lagarde, vous pouvez souscrire une délégation d’assurance emprunteur, à condition de respecter le principe de l'équivalence des garanties.