Quel est l'impôt sur la plus value pour une résidence secondaire ?

Comment calculer la plus-value d’une résidence secondaire ?

La plus-value immobilière représente la différence entre le prix auquel vous vendez votre résidence secondaire et le coût initial de son acquisition, augmenté des dépenses que vous avez réalisées pour l'améliorer. Voici les éléments pris en compte pour le calcul de la plus-value de votre résidence secondaire.

Prix de cession

Le prix de cession est le montant auquel le bien immobilier est vendu. Ce montant doit être net, c'est-à-dire après déduction des éventuels frais d'agence immobilière ou d'autres frais directement liés à la vente.

Prix d'achat

Le prix d'achat est le montant payé lors de l'acquisition du bien. Ce montant est essentiel pour établir la base de calcul de la plus-value.

Frais d'acquisition

Les frais d'acquisition incluent tous les coûts supplémentaires supportés lors de l'achat du bien :

• les droits de mutation;
• les honoraires de notaire;
• les diverses taxes. 

Tous ces éléments permettent d’ajuster le coût d'acquisition du bien et augmentent la base de déduction lors du calcul de la plus-value.

Dépenses de travaux

Il s'agit de l'ensemble des dépenses réalisées pour des travaux de construction, de rénovation ou d'amélioration, à condition qu'ils aient été effectués par des entreprises et que vous possédiez des factures pour justifier ces dépenses. Ces travaux doivent être de nature à ajouter de la valeur au bien, et non de simples dépenses de maintenance ou de réparation courante.

Abattements pour durée de détention

Des abattements permettent de réduire la plus-value imposable en fonction de la durée pendant laquelle vous avez détenu le bien. Plus la période de détention est longue, plus l'abattement est important et peut réduire l'impôt dû. 

Le calcul de la plus-value sur une résidence secondaire se fait en soustrayant du prix de cession, le prix d'achat ajusté des frais d'acquisition et des dépenses de travaux justifiables. Les abattements pour durée de détention seront ensuite appliqués pour obtenir la plus-value nette imposable.

Plus-value sur une résidence secondaire : quel abattement selon la durée de détention ?

Lors de la vente d'une résidence secondaire, l'impôt sur la plus-value d'une résidence secondaire, peut être réduit grâce à des abattements pour durée de détention. Ces abattements sont appliqués de façon distincte pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Le calcul de la plus-value nette imposable est donc progressivement moins lourd à mesure que la durée de possession du bien s'allonge. Voici un tableau qui reprend les taux d’abattements par année de détention pour le calcul de la plus-value immobilière.

Quels abattements pour quelles durées de détention d’une résidence secondaire ?

Durée de détention	Abattement sur l’impôt sur le revenu	Abattement sur les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0 %	0 %
6 à 21 ans	6 %	1,65 %
22ᵉ année révolue	4 %	1,60 %
De 22 à 29 ans	Exonération	9 %
30 ans et plus	Exonération	Exonération

Source : Service public, 2024.

Ces abattements visent à privilégier la détention longue des biens immobiliers et à alléger la charge fiscale lors de leur vente.

Quel est le taux d’imposition sur la plus-value pour une résidence secondaire ?

L'imposition de la plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence secondaire en France est soumise à des règles spécifiques qui combinent un impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Impôt sur le revenu

La plus-value immobilière est taxée au titre de l'impôt sur le revenu à un taux forfaitaire de 19 %. Ce taux s'applique sur la plus-value nette, c'est-à-dire après déduction des abattements pour durée de détention si applicable.

Prélèvements sociaux

En plus de l'impôt sur le revenu, la plus-value est également soumise aux prélèvements sociaux. Le taux global de ces prélèvements est de 17,2 %, qui comprend plusieurs contributions : 

• la contribution sociale généralisée (CSG) à 9,2 % ;
• la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) à 0,5 % ;
• le prélèvement de solidarité : 7,5 %.

Taux global d’imposition

En combinant l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, le taux global d'imposition de la plus-value sur une résidence secondaire peut atteindre 36,2 %. Ce taux est appliqué sur la plus-value nette calculée après les abattements pour durée de détention.

Exemple

Pour illustrer, supposons que vous vendez une résidence secondaire avec une plus-value brute de 100 000 € et que vous bénéficiez d'un abattement complet (100 %) après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Dans ce cas, vous seriez totalement exonéré d'impôts sur cette plus-value. 

Cependant, si la vente se fait avant ces périodes, la taxe serait calculée sur la plus-value nette, qui prendrait en compte les abattements progressifs selon les années de détention effective. Chaque cas étant unique, il peut être judicieux de consulter un professionnel pour une estimation précise de l'impôt dû lors de la vente de votre résidence secondaire. Vous pouvez aussi réaliser une simulation de l’imposition sur votre plus-value de résidence secondaire sur le site du service-public mis à disposition par les notaires de France.

Vente résidence secondaire : dans quels cas je peux être exonéré de la plus-value ?

Notons d’abord que la vente d’une résidence principale est exonérée de toute imposition sur la plus-value immobilière. Ensuite, certaines situations peuvent faire profiter d’une exonération sur la plus-value d’une résidence secondaire : 

• les années de détention du bien ;
• utilisation du prix de la vente pour acheter ou construire une résidence principale dans les deux ans qui suivent la vente de la résidence secondaire ;
• ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant quatre ans précédant la vente ;
• le prix de la vente est inférieur à 15 000 €;
• le bien est échangé dans le cadre d’une opération de remembrement. 

Certains autres cas liés au vendeur permettent également d’être exonéré de la taxe sur la plus-value de la résidence secondaire : 

• perception d’une pension de vieillesse;
• possession d’une CMI (carte mobilité inclusion) ;
• résidence dans un établissement d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapées;
• statut de non-résidence fiscale en France. 

Enfin, il existe des cas d’exonération liés à l’acheteur : 

• bien cédé à un organisme en charge du logement social ou à un opérateur privé qui s’engage à réaliser ou achever des logements sociaux ;
• bien exproprié à condition que l’indemnité serve à acquérir, construire ou agrandir un ou plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois ;
• exercice du droit de délaissement par l’acquéreur dans certaines conditions.

Comment déclarer la plus-value immobilière d’une résidence secondaire ?

Le notaire est responsable du calcul de la plus-value de la résidence secondaire et du paiement de l'impôt correspondant. C’est lui qui se charge de toutes les démarches administratives. Vous n’aurez qu’à indiquer le montant de la plus-value et les exonérations éventuelles à titre informatif sur votre déclaration d’impôt sur le revenu. Le notaire vous guidera pour savoir où déclarer ces éléments.