Pourquoi le PV d'AG est-il important lors d'un achat immobilier ?

Achat immobilier : quel est le contenu d’un PV d’assemblée générale ?

C’est le syndic de copropriété qui se charge de rédiger le procès-verbal de l’assemblée générale. Il doit obligatoirement être signé à la fin de la séance ou au plus tard dans les 8 jours qui suivent par : 

• le Président de séance de l’AG ;
• le secrétaire ;
• le ou les scrutateurs. 

Chaque PV d’assemblée générale est ensuite archivé. Aujourd’hui, ils peuvent même être tenus sous format électronique. Dans ce cas, ils doivent disposer de l’accès à la signature électronique pour les valider de la même manière qu’une signature manuscrite. 

Le syndic de copropriété est dans l'obligation de fournir une copie du PV d’AG à qui le demande. Il est en droit d’appliquer des frais pour cette opération.

Le contenu du PV d’AG

En amont du PV, chaque copropriétaire est convoqué à l’assemblée générale qui reprend l’ordre du jour. Au moment de l’assemblée générale, chaque ordre est repris et soumis au vote de chacun des copropriétaires. Ce sont ces décisions qui sont reprises stricto sensu dans le PV d’AG, d’où l’importance de lire le PV d’AG pour un achat immobilier. 

Le PV d’assemblée générale reprend donc dans l’ordre les sujets évoqués lors de la séance et recense chacun des votes. Il fait part du budget et de l’état des comptes de la copropriété. Il liste également un certain nombre d’éléments tels que les prestataires externes par exemple. 

Voici concrètement et officiellement ce que doit contenir un PV d’AG : 

• Les résultats des votes sous l’intitulé de chaque sujet évoqué et inscrit à l'ordre du jour de la séance ;
• Les noms et le nombre de voix des copropriétaires ayant voté contre, fait preuve d’abstention ou étant assimilés à un copropriétaire défaillant ;
• Les réserves formulées par l’ensemble des copropriétaires opposants ;
• Les incidents techniques s’il y a lieu ayant empêché un copropriétaire de voter (par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication à distance) ;
• L’indication du mandat de vote distribué soit par le président du conseil syndical, un membre du conseil syndical ou le président de séance ;
• Le PV d’AG doit contenir la feuille de présence. 

Plus concrètement, un PV d’assemblée générale reprend : 

• les comptes de la copropriété ;
• le renouvellement ou le changement de prestataire (syndic, banque, assurance, société de ménage, entretien de l’ascenseur, etc.) ;
• les éventuels travaux prévus ou à prévoir (réfection des parties communes, ravalement de façades, etc.).

Notification et contestation

Les copropriétaires d’un immeuble reçoivent le PV d’assemblée générale dans un délai d’un mois maximum :

• par lettre recommandée pour les copropriétaires défaillants ou opposants ;
• par lettre simple pour les autres copropriétaires.

Cette notification ouvre le délai de contestation devant le tribunal. Un copropriétaire a alors 2 mois pour contester une décision prise lors de l'assemblée générale.

Si des décisions ont été prises sur les conditions d’occupation de l’immeuble, elles doivent être affichées dans les parties communes (travaux par exemple).

Les points de vigilance lors de la lecture d’un PV D’AG

L’importance du PV d’AG pour un achat immobilier n’est plus à démontrer. Le PV d’assemblée générale est le meilleur moyen de se rendre compte de la manière dont est gérée la copropriété. Voici les points d’attention essentiels à la lecture de ce document.

Les comptes de la copropriété

Le PV d’AG fait état des comptes de l’année passée et du budget prévisionnel. Cela donne une idée de : 

• la gestion des comptes par le syndic de copropriété ;
• si les comptes sont bien créditeurs ;
• sinon l’explication d’un compte débiteur (cela peut être un décalage ou un événement exceptionnel et pas forcément le fait d’une mauvaise gestion) ;
• s’il y a des impayés par des copropriétaires. 

En outre, les comptes mettent en lumière les charges de l'immeuble imputées à chaque copropriétaire. Ils permettent de savoir si la gestion est bonne ou si elle peut être optimisée : ménage, entretien de l’ascenseur, électricité dans l’immeuble, entretien des espaces verts, salaire d’un gardien, etc.

Les travaux votés

Tous travaux votés sont notifiés au PV d’AG : montants, prestataires, date de début des travaux. C’est un élément important lors d’un achat immobilier car à partir du moment où les travaux sont votés, c’est le propriétaire au moment du vote qui est tenu de les régler. Il ne s’agira donc pas d’une charge future pour l’acquéreur.

Le vote de travaux réguliers au sein d’une copropriété souligne un immeuble bien entretenu par les copropriétaires. Un immeuble soigné valorise un bien. C’est gage d’un bon investissement.

Les prestataires externes

Chaque poste faisant appel à un prestataire extérieur est important car il a un coût. Qui se charge de sortir les poubelles ? Qui s’occupe du ménage ? Qui gère la maintenance de l’ascenseur ? Combien coûte l’assurance de l’immeuble ? Et le syndic de copropriété ? Il est important de faire le point sur chaque élément pour constater d’une gestion optimisée ou non des charges de la copropriété. Au-delà du meilleur tarif, les prestataires sont-ils réputés et font-ils bien leur travail ? Le PV d’AG permet de faire le point sur l’ensemble de ces éléments.

L’ambiance générale de la copropriété

Les sujets évoqués et les votes donnent une idée de l’envie de s’investir dans l’immeuble et de bien l’entretenir. Il peut alors être opportun de regarder plusieurs PV d’AG pour constater qui votent contre et si c’était pertinent. Si une majorité vote contre régulièrement, cela signifie qu’il sera toujours difficile de faire passer des travaux qui concernent la copropriété (installation d’une climatisation dans son appartement avec bloc visible sur façade par exemple). Accorder de l’importance au PV d'AG lors d’un achat immobilier est primordial. Il permet de se rendre compte de l’ambiance dans l’immeuble avant de s’y installer.