Comment estimer les travaux d'une maison avant l'offre d'achat ?

Comment estimer le prix moyen des travaux d’un bien ?

Pourquoi estimer le montant des travaux ?

Vous avez trouvé un bien qui vous intéresse et souhaitez faire une offre d’achat ? Avant cela, vous devez évaluer si l’appartement ou la maison nécessitent des travaux et leur importance. Un simple rafraîchissement de la décoration n’a pas le même impact financier qu’une réhabilitation complète.

Connaître le montant des travaux sur le bien est important pour :

• avoir des arguments pour négocier un prix à la baisse avec le vendeur ;
• savoir si l’acquisition du bien et les travaux entrent dans votre budget total ;
• anticiper la rédaction du compromis de vente en incluant le paramètre lié aux travaux ;
• intégrer le coût des travaux dans votre demande de prêt le cas échéant.

Ne pas réaliser une évaluation réaliste peut vous mettre dans une situation financière complexe. En effet, certaines rénovations sont indispensables pour le confort ou la sécurité des habitants. Par exemple, vous n’avez pas vu que le système de chauffage est hors d’usage. Pour vous chauffer, vous devrez alors réaliser un nouveau prêt pour changer de chaudière.

Le coût moyen d’une rénovation

Une première évaluation consiste à savoir s’il s’agit de travaux importants ou simplement d’une réfection de la décoration. Le prix moyen d’une rénovation est d’environ 700 €/m², mais ce chiffre peut varier en fonction de la complexité des travaux. 

• Un rafraîchissement de la décoration (revêtements de sols et murs) coûte en moyenne 200 €/m².
• Une rénovation intermédiaire, avec des travaux de remise à neuf de la plomberie, de l’électricité ou la réfection des pièces d’eau (salle de bains, cuisine, toilettes…) revient plutôt à 700 €/m².
• Dès lors que l’on touche à la structure du logement (maçonnerie, charpente, couverture) ou que l’on intervient sur l’isolation et le chauffage, on entre dans une réhabilitation. Ces travaux peuvent monter en moyenne à 1 500 €/m².

Cependant, cette estimation reste indicative, car le montant réel dépend de chaque bien. Pour pouvoir évaluer les travaux à faire, vous devez pouvoir visiter le bien en prenant des notes sur l’état du bâtiment dans son ensemble, mais aussi de chaque pièce.

Comment faire estimer les travaux d'un bien immobilier avant l’offre achat ?

Idéalement, il convient de se faire accompagner par un professionnel du bâtiment pour pouvoir estimer correctement et de manière réaliste les travaux à réaliser. Vous aurez ainsi des devis précis qui vous serviront à argumenter auprès du vendeur.

En fonction de la nature des travaux, vous pouvez faire appel à un artisan spécialisé (maçon, électricien, plombier, plaquiste…) ou, s’il s’agit d’une rénovation importante, à un maître d'œuvre, voire un architecte.

En faisant appel à des professionnels, vous disposerez de devis officiels. Il vous sera ainsi possible de prévoir un financement des travaux à l’intérieur du prêt immobilier. Vous pourrez aussi budgéter plus facilement votre projet immobilier. Si vous voulez réaliser une première estimation en utilisant notre simulateur de prêt immobilier.

Comment choisir son artisan pour l’estimation des travaux avant l'achat ?

Tous les artisans ne se valent pas. Pour obtenir un devis fiable, il est préférable de bien sélectionner ses artisans. Plusieurs indices peuvent vous aider à faire votre choix.

• Le professionnel est immatriculé au répertoire des métiers.
• Il est bien référencé sur les moteurs de recherche, c’est-à-dire il dispose d’une fiche d’établissement Google, d’un site Internet ou de réseaux sociaux.
• Il dispose d’un label de qualité, par exemple le label RGE (Reconnu garant de l’environnement).
• Il vous est recommandé par des proches ou dispose d’une solide notoriété.

Obtenir plusieurs devis est intéressant. Vous pouvez ainsi savoir si un artisan à réaliser une estimation non fidèle au cours du marché.

Les points à vérifier pour avoir une idée du montant des travaux

Voici les différents éléments à prendre en compte pour réaliser par vous-même une première estimation des travaux.

L’état général du bâtiment

Ce premier élément vous permettra de savoir s’il a besoin d’une rénovation lourde ou d’un simple rafraîchissement.

Contrôlez :

• l’étanchéité de la toiture et de la couverture ;
• l’état des murs (trous, fissures, revêtement) ;
• l’état des fenêtres et portes ;
• la présence d’humidité sur les murs et les sols ;
• l’état de l’installation électrique et de gaz (normalement, elles doivent faire l’objet d’un diagnostic obligatoire si elles ont plus de 15 ans) ;
• la chaudière ou le système de chauffage ;
• l’état de l’isolation.

L’inspection des pièces d’eau

La cuisine, les salles de bains et les toilettes sont des points vulnérables dans une maison. Ces pièces sont souvent celles dont les travaux sont les plus coûteux.

Pensez à vérifier :

• l’état des équipements sanitaires (douche, baignoire, WC, vasque, évier…) ;
• l’état de la plomberie et des évacuations, notamment si vous avez des arrivées d’eau pour brancher un lave-vaisselle ou un lave-linge ;
• la présence de traces d’humidité ou de moisissures (sur les joints des faïences ou le long de la baignoire, par exemple) ;
• l’agencement général de la cuisine ou de la salle de bains) ;
• la présence d’une ventilation suffisante.

Les traces d’humidité

La présence d’humidité dans une pièce doit vous alerter. L’étanchéité d’un bâtiment est cruciale pour sa durabilité. Une fissure du bâti ou une canalisation défaillante peuvent, à terme, poser des problèmes de sécurité.

Renseignez-vous auprès du propriétaire pour savoir depuis combien de temps l’humidité est présente. Avant d’acquérir le bien immobilier, il est essentiel de savoir si le problème est mineur ou structurel.

La présence d’amiante et de plombs

L’amiante ou le plomb sont des matériaux utilisés pour la construction des vieilles bâtisses. Ils peuvent être dangereux pour la santé. Il est donc important de savoir si le bien en contient ou non. Le propriétaire doit faire réaliser un diagnostic immobilier par un expert. Le document final fournit les informations nécessaires sur le sujet.

La présence d’amiante ou de plomb fait augmenter le coût de vos travaux. Il est nécessaire de faire appel à une société spécialisée dans la manipulation et le retraitement de ces matériaux.

L’agencement des pièces

Dans les pièces de vie, les travaux sont souvent plus mineurs et concernent les revêtements de murs et de sols. Mais si le plan du logement ne vous convient pas, il faudra prévoir des frais de démolition et de remontage des cloisons. Vous devez peut-être changer les portes et les fenêtres pour les adapter à vos besoins et envies.

L’importance des conditions suspensives en cas de travaux

Il est important de bien estimer le coût des travaux pour faire votre proposition d’achat, car ces derniers peuvent vous faire dépasser le budget prévu pour votre acquisition. Cependant, si vous souhaitez vous positionner rapidement sur un bien, vous n’aurez peut-être pas le temps de faire intervenir un professionnel avant de rédiger votre offre d’achat. Or, celle-ci vous engage contractuellement envers le vendeur.

Il est possible de prévoir une clause suspensive dans votre offre d’achat ou dans le compromis de vente. La condition suspensive la plus commune est celle liée à l’obtention d’un crédit immobilier.

Vous avez aussi la possibilité de prévoir une clause suspensive relative à l’obtention de devis pour les travaux de rénovation nécessaires. L’objectif de la démarche est de vous permettre d’anticiper au plus juste le budget final et de ne pas acquérir un bien immobilier dont le prix des travaux de rénovation irait au-delà de votre capacité financière.

Si le montant des devis obtenus dépasse une limite fixée dans la clause suspensive, le compromis de vente ou la promesse d’achat est annulé.

Pour formuler cette clause suspensive, vous pouvez indiquer dans votre proposition d’achat : “La vente sera assortie de la condition suspensive suivante : le montant des travaux de rénovation doit être inférieur à xxxx €, devis à l’appui.”

Il est recommandé de faire appel à un professionnel (notaire, agent immobilier ou avocat spécialisé en droit de l’immobilier) pour rédiger votre clause suspensive.

Il est essentiel d’inclure la notion d’obtention du permis de construire ou du permis d’aménager dans votre clause suspensive. De cette manière, le compromis de vente est annulé si vous n’obtenez pas l’autorisation administrative de faire les travaux souhaités.