Les 10 erreurs à éviter lors d'un achat immobilier

1.Ne pas définir votre projet au préalable

Parmi les nombreux critères auxquels il faut prêter attention au moment d’acquérir un bien, il est important de bien définir son projet avant de se lancer. Cela passe notamment par le choix du type de bien (maison ou appartement), la zone de recherche et les caractéristiques du logement souhaité.

Si vous faites votre recherche de bien tous azimuts sans définir au préalable vos critères de sélection, vous risquez de ne pas concentrer vos efforts sur les offres qui répondent à vos attentes. Le bien convoité doit notamment correspondre au budget dont vous disposez pour éviter de perdre du temps dans des recherches sur des biens inaccessibles.

Vous devez donc en premier lieu définir un périmètre géographique de recherche par rapport à vos différents besoins (travail, loisirs, services, transports, écoles, etc.). Il vous faut ensuite réfléchir aux autres caractéristiques recherchées pour votre bien telles que le type de logement (maison ou appartement), la surface approximative, le nombre de pièces désiré ou encore les prestations privilégiées (ascenseur, extérieur, balcon, terrasse, piscine, etc.).

De nombreux sites d’annonces vous permettent de filtrer vos recherches à partir notamment du prix au mètre carré dans la zone visée. Même si vous serez certainement amenés à faire quelques concessions, il s’agit d’une trame de départ indispensable à mettre en place pour des recherches efficaces. 

2.Mal estimer votre budget

Pour définir correctement les contours de votre projet, il est essentiel de bien estimer en amont votre budget. Celui-ci va dépendre de votre capacité d’emprunt, elle-même dépendante de votre taux d’endettement mais aussi de l’apport personnel que vous êtes capable de mobiliser.

Il est en effet, dans la très grande majorité des cas, impossible de dépasser le taux d’endettement maximum fixé à 35 %. Selon vos revenus et vos charges fixes, le montant empruntable ne sera pas le même.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, préparez des mois à l’avance votre projet en limitant votre taux d’endettement et en assainissant votre situation financière. Pour cela, essayez de rembourser les crédits en cours si vous le pouvez et limitez les dépenses non-essentielles durant les mois précédents la demande de crédit.

Si vous rencontrez des difficultés à trouver un emprunt ou à mettre en place votre dossier de demande de prêt, n’hésitez pas à solliciter un courtier qui peut vous accompagner dans toutes ces démarches. Ces spécialistes du financement disposent en effet de relations privilégiées avec les établissements et peuvent également vous aider à mettre en valeur votre profil au regard de ces organismes.

3.Ne pas vous renseigner sur le marché immobilier avant d’acheter

Au moment de rechercher un bien dans une zone définie, il vous faut étudier les prix de vente des dernières transactions réalisées dans le quartier. Les prix au mètre carré peuvent en effet sensiblement varier d’une ville à l’autre, d’un quartier à l’autre voire même d’une rue à l’autre.

Bien se renseigner en amont permet également dans certains cas de négocier le prix de vente à la baisse, lorsque le prix affiché est supérieur aux prix moyens de marché. Des simulateurs mis à disposition par les principaux sites de recherche immobilière vous permettent désormais d’obtenir une estimation assez fine du prix au mètre carré en renseignant l’adresse du bien visé et ses principales caractéristiques.

Avant ou après vos visites, prenez également le temps d’explorer le quartier et les environs. Cela vous permettra de vous faire une idée sur les commerces de proximité présents ainsi que sur les services disponibles aux alentours (écoles, crèches, bibliothèques, services médicaux, etc.). Vous pourrez également détecter de potentielles nuisances sonores ou olfactives (bars, restaurants, circulation importante, cour d’école, entrepôt, voisinage bruyant, etc.) ou d’éventuels problèmes de sécurité aux alentours.

Tous ces éléments vous permettent non seulement d’appréhender si vous vous projetez véritablement dans ce nouvel environnement mais également si le prix proposé correspond bien à sa valeur. Le cas échéant, vous pouvez tenter de négocier une remise sur la base de ces éléments.

4.Attendre un coup de cœur à tout prix

Si l’émotion peut parfois prendre le pas lors d’un projet d’achat, vous devez malgré tout garder la tête froide et rester rationnel, notamment dans un marché tendu, où la demande est bien supérieure à l’offre.

Par exemple, ne vous laissez pas impressionner par une décoration qui ne serait pas à votre goût. Apprenez à vous projeter dans le logement indépendamment de l’agencement actuel, en réfléchissant notamment aux aménagements potentiels (mobilité des cloisons, refonte des revêtements ou des luminaires, modification des équipements de cuisine, etc.). Pour cela, vous pouvez vous faire accompagner d’un artisan qualifié qui est alors à même de repérer rapidement les transformations pouvant être envisagées ou non (murs porteurs, travaux électriques, raccordements de plomberie, etc.).

5.Sous-estimer l’ampleur des travaux

À l’inverse, si vous envisagez des travaux, par exemple comme ceux cités précédemment, ne négligez pas l'ampleur du chantier à réaliser. D’une part, ils peuvent rapidement venir plomber votre budget de départ vous forçant alors à trouver un financement complémentaire ou à reporter certains travaux. D’autres part, des travaux d’ampleur (réfection de toiture, refonte de la salle de bain, etc.) peuvent retarder votre entrée dans le logement dans des conditions optimales.

Dans tous les cas, prenez bien le temps d’effectuer plusieurs visites, et à des moments différents de la journée pour ne pas avoir de mauvaise surprise. Une contre-visite peut en effet vous permettre de détecter certains détails qui vous avaient échappé la première fois et qui sont pourtant susceptibles d’augmenter le budget travaux (infiltrations, fissures, problèmes électriques, équipements manquants, etc.).

Même après la signature du compromis et avant la vente finale, n’hésitez pas à solliciter une dernière visite du logement. Du temps a en effet pu s’écouler depuis votre dernière visite et le bien a pu subir quelques dégradations qui sont susceptibles d’augmenter encore le montant des travaux.

6.Ne pas vous renseigner sur le montant des charges liées au logement

Si vous étiez auparavant locataire, le fait de devenir propriétaire implique bien souvent l’obligation de s’acquitter de charges supplémentaires qui peuvent prendre différentes formes. N’oubliez donc pas de demander lors de vos visites le montant des charges de copropriété.

Pensez également à demander le montant des impôts locaux (taxe foncière) qui peuvent être particulièrement élevés dans certaines villes.

Enfin, renseignez-vous sur les projets de la copropriété en demandant les derniers procès-verbaux d’assemblée générale pour vérifier si des travaux d’ampleur ont déjà été votés et sont prévus dans les mois à venir. Cela peut être le cas notamment d’un ravalement de façade ou d’un remplacement d’ascenseur pouvant rapidement se chiffrer en milliers d’euros.

7.Ne regarder que les offres sur internet

Si internet a grandement révolutionné les transactions immobilières et plus spécifiquement la recherche de biens, il ne faut pas pour autant faire l’erreur de tout miser sur cet outil pour vos démarches. En effet, de nombreux logements disponibles ne sont jamais référencés sur les sites des agences ou sur les différentes plateformes d’intermédiation.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, diversifiez donc vos sources de prospection en consultant les petites annonces dans les journaux et en visitant régulièrement les agences immobilières du quartier. Ces dernières disposent bien souvent de biens exclusifs pas forcément présents sur internet. Vous pouvez même les solliciter pour qu’elles vous recontactent lorsqu’un bien à vendre entre dans leur portefeuille.

Vous pourrez ainsi peut-être bénéficier de visites en priorité vous offrant la possibilité de devancer de potentiels concurrents en cas d’offre. Les ventes aux enchères peuvent également être des sources potentielles pour trouver des offres intéressantes.

Mobilisez enfin votre entourage plus ou moins proche (famille, amis, collègues de travail, amis d’amis, etc.) en faisant connaître votre projet d’achat. Le bouche à oreille peut en effet aboutir sur des opportunités intéressantes pour certains biens pas encore présents sur le marché.

8.Ne pas lire la totalité des documents fournis par le vendeur

Diagnostic de plomb, d’amiante, de termites, de performance énergétique (DPE), etc. Le nombre de documents compris dans le dossier de diagnostic technique (DDT) à fournir au cours d’une vente est de plus en plus important. Ces documents constituent pour vous autant d’indications permettant d’anticiper d’éventuels problèmes.

D’autres documents concernant l’immeuble d’habitation et les parties communes doivent également être transmis au vendeur. C’est le cas du règlement de copropriété, du carnet d’entretien de l’immeuble, de la fiche synthétique financière de la copropriété ou encore des derniers procès-verbaux d’assemblée générale.

Tous ces documents fournis au moment du compromis de vente doivent également être analysés avec attention pour vérifier que de grosses dépenses à venir ne viennent pas plomber votre budget. Ils doivent vous permettre de faire valoir, le cas échéant, votre clause de rétractation, qui débute le lendemain de la signature du compromis.

Vérifiez notamment les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, les éventuels travaux prévus ou encore l’état des dettes de la copropriété. N’hésitez pas également à aller à la rencontre des voisins notamment lorsqu’il s’agit d’une copropriété. Ce sont en effet eux qui seront les plus à même de vous informer sur l’état de l’immeuble, sur les nuisances potentielles ou sur des détails pas forcément visibles à l'œil nu.

9.Ne pas comparer les offres de prêt immobilier

Après la signature du compromis de vente, vous disposez d’environ 45 à 60 jours pour obtenir les fonds nécessaires à l’acquisition. Ce délai peut vous permettre de solliciter différents établissements bancaires.

Si vous parvenez à obtenir une première offre de prêt validée pour le montant recherché, celle-ci est généralement valable pour une durée de 30 jours, ce qui vous laisse le temps de solliciter d’autres organismes pour comparer les offres. Vous êtes, dans ce cas de figure, en position de force pour solliciter un meilleur taux d’intérêt.

La comparaison de différentes offres peut vous permettre d’économiser parfois plusieurs milliers d’euros tant les conditions d’attribution et les modalités de remboursement peuvent varier d’un établissement à l’autre (taux d’intérêt, durée de remboursement, frais de dossier, report d’échéances, etc.). Multiplier les demandes de prêt immobilier vous permet d’augmenter vos chances d’obtenir un crédit et le cas échéant vous laisse la possibilité de choisir le plus avantageux.

Pour vous montrer le plus réactif possible sur un marché souvent tendu, nous vous conseillons vivement de préparer votre dossier de prêt bien en amont (justificatifs de revenus, avis d’imposition, derniers relevés de compte, etc.). Vous pouvez même démarcher des organismes bancaires avant même de réaliser la moindre offre pour obtenir un pré accord de principe sur un budget déterminé.

Avec Empruntis, vous avez également la possibilité de comparer rapidement plusieurs organismes pour trouver l’offre la mieux adaptée à votre projet.

10.Ne pas anticiper la revente du logement

Même si l’achat du bien s’effectue souvent pour répondre à ses besoins du moment, n’oubliez pas pour autant que votre situation familiale ou financière peut vous amener un jour ou l’autre à devoir le revendre. C’est la raison pour laquelle vous devez être vigilant à certains paramètres qui ne vous concernent peut-être pas directement aujourd’hui.

Une revente future peut également être l’occasion de réaliser une plus-value si votre bien prend de la valeur. Orientez donc vos recherches si possibles vers des quartiers dynamiques ou en devenir. Renseignez-vous par exemple sur les futurs transports, commerces, établissements de santé ou encore points de loisirs prévus par la municipalité ou le département pour la prochaine décennie. Pour cela, vous pouvez notamment vous rendre en mairie pour consulter le plan local d’urbanisme (PLU) et obtenir des informations très utiles pour votre futur achat.