⏱L'essentiel en quelques mots
L’offre d’achat est le document par lequel l’acheteur potentiel propose un prix au vendeur d’un bien immobilier. Elle démarre le processus de négociation entre les deux parties.
- Il est possible de faire son offre d’achat au vendeur par courrier électronique, car les mails ont aujourd’hui la même valeur juridique qu’un courrier papier.
- Pour que l’offre d’achat par mail soit valide, elle doit être sans équivoque, c’est-à-dire exprimer explicitement l’intention d’acheter.
- L’offre d’achat immobilier par email ou par courrier doit contenir un certain nombre d’éléments pour être valide : caractéristiques du bien, prix proposé, financement, délai de validité de l’offre, etc.
- Il est possible d’utiliser un modèle d’offre d’achat pour être sûr de ne rien oublier et de respecter le formalisme.
- Faire une offre d’achat par email vous engage envers le vendeur, même l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours.
Sommaire
Que faut-il savoir sur l’offre d’achat ?
En immobilier, l’offre d’achat est un document écrit qui formule une intention d’acheter. L’offre d’achat est donc un document qui formalise les éléments de la vente : le prix, le bien concerné, le délai de la vente, etc.
Elle peut concerner un logement, un terrain, un local professionnel, un parking ou garage, et est le point déclencheur de la négociation avec le vendeur, car ce dernier n’est pas obligé de l’accepter. L’offre d’achat en immobilier est considérée comme telle dès lors que l’acquéreur exprime de manière explicite son intention d’acheter le bien à un prix donné.
Il est donc important d’être sûr de soi lorsqu’on formule son offre d’achat :
- assurez-vous d’avoir fait plusieurs visites du bien pour valider votre intention, en visitant par exemple à différents moments de la journée et en étant bien attentifs aux détails ;
- si le bien nécessite des travaux importants, vous pouvez demander à faire une visite avec un artisan pour avoir une première estimation de budget et de temps ;
- consultez votre banque ou un courtier pour estimer votre capacité d’emprunt et valider que vous avez bien le budget pour acquérir le bien convoité. Dans le cas contraire, il est inutile de faire une offre d’achat que vous ne pourrez pas honorer.
La présentation de garanties, comme un accord de principe de la banque, peut aider le vendeur à accepter l’offre d’achat.
Bon à savoir
D’un point de vue juridique, le vendeur est obligé d’accepter la première offre d’achat au prix, même s’il reçoit plus tard une autre offre d’achat d’un montant supérieur. Ce principe ne s’applique toutefois pas si la vente est conclue par l’intermédiaire d’un agent immobilier.
Est-il possible de faire une proposition d’achat par mail ?
Traditionnellement, l’offre d’achat est effectuée par courrier, envoyé au vendeur avec un accusé de réception. Elle peut aussi être remise en main propre contre signature. Aujourd’hui, il est possible de formuler son offre d’achat par mail, pour gagner du temps. La valeur juridique de ces échanges électroniques est la même qu’un courrier officiel.
Comment rédiger une offre d’achat par mail ?
Pour être valide, l’offre d’achat par email doit contenir certains éléments concernant le bien et les conditions de la vente
Que doit-elle contenir ?
Pour être valable au regard de la loi, l’offre d’achat, qu’elle soit formulée par mail, courrier ou SMS, doit mentionner :
- vos coordonnées (nom, adresse, date de naissance) ;
- l’adresse et la nature du bien (appartement, maison, terrain, etc.) ;
- la superficie et le nombre de pièces du bien le cas échéant ;
- le prix que vous proposez au vendeur pour l’achat (ce n’est pas forcément le prix demandé par le vendeur) ;
- le plan de financement envisagé (prêt immobilier, achat comptant, etc.) ;
- la durée de validité de l’offre et les modalités de réponse du vendeur.
Vous devez également mentionner le délai de rétractation légal (10 jours) et que l’offre sera annulée si le vendeur n’accepte pas dans les délais. En effet, le vendeur doit également explicitement accepter ou refuser votre offre par écrit (la non-réponse ne vaut pas accord).
Vous pouvez aussi indiquer que la vente ne sera définitive qu’une fois l’avant-contrat ou le compromis sera signé.
Autre élément qui peut être intégré, mais non obligatoire : les conditions suspensives que vous envisagez d’insérer dans le compromis de vente. Il s’agit des clauses vous permettant d’annuler la vente sans frais, par exemple vis-à-vis de l’obtention d’un permis de construire ou d’un prêt bancaire.
L’offre d’achat peut être rédigée directement dans le mail ou intégrée comme pièce jointe.
Modèle d’offre d’achat par mail
Pour vous aider à formaliser votre offre d’achat concernant un bien immobilier, voici un modèle que vous pouvez utiliser :
Vos coordonnées complètes
Date du jour
Objet : proposition d’offre d’achat du bien [adresse et référence]
Madame, Monsieur,
Nous, soussigné(e)s Monsieur [nom, prénom, date et lieu de naissance] demeurant à [adresse] et Madame [nom, prénom, date et lieu de naissance] demeurant à [adresse], nous engageons à acheter de façon ferme et irrévocable le bien désigné ci-dessous, en cas d’acceptation de la présente offre.
Le bien immobilier est [l’appartement, la maison, le terrain…] situé(e) à [adresse complète du bien], d’une superficie de xx m² et mis en vente au prix de xxxx €.
La présente offre d’achat est faite au prix de [votre offre d’achat] €. Ce montant sera payé intégralement le jour de la signature de l’acte authentique de vente. Le financement envisagé se constitue de :
- prêt bancaire à hauteur de xx €
- apport personnel à hauteur de xx €.
La vente sera soumise à certaines conditions suspensives et notamment :
- l’existence de servitudes non précisées au moment des visites ;
- l’obtention d’un prêt bancaire au taux maximal de x % ;
- [toute autre condition suspensive de votre choix].
Notre offre est valable jusqu’au [date limite de réponse] à minuit. Passé ce délai, elle sera automatiquement annulée.
Si vous acceptez notre offre, nous remercions d’apposer votre mention manuscrite ‘bon pour acceptation de l’offre” avec la date et votre signature et de nous renvoyer le document :
- par courrier postal recommandé avec accusé de réception à [adresse] ;
- par voie d’huissier ;
- par mail à [adresse]
- par SMS à [numéro de téléphone mobile].
[Date et signature des acheteurs, précédée de la mention manuscrite “bon pour achat”.]
Quels sont les engagements d’une offre d’achat immobilier par mail ?
L’offre d’achat d’un bien immobilier par mail vous engage envers le vendeur au même titre qu’une offre par courrier. Cela signifie que vous vous engagez à acheter le bien au prix proposé dans votre offre, si le vendeur l’accepte. De son côté, le vendeur s’engage également à vous céder le bien au prix convenu.
Il est donc important de bien considérer tous les aspects avant de formuler une offre d’achat. Vérifiez que vous avez les moyens financiers d’acquérir le bien en faisant déjà une simulation d’emprunt avec votre banque ou demandez une contre-visite du bien pour confirmer votre intention d’acheter.
Notez qu’à ce stade de l’offre d’achat, aucune somme d’argent ne peut être demandée à l’acheteur pour réserver le bien ou tout autre forme de garantie. Cela n’est possible qu’au moment du compromis de vente.
Est-il possible de se rétracter ?
Techniquement, il n’est pas possible de se rétracter après une offre d’achat. Cependant, ce document n’est que la première étape du processus d’achat, qui est suivie par la rédaction du compromis de vente. Ce n’est qu’à partir de ce moment-là que l’acheteur dispose d’un délai de rétractation légal et obligatoire de dix jours après la signature du compromis. Il peut ainsi revenir sur son intention d’acheter le bien ou l’annuler sans pénalités ni frais. Le délai court à partir du lendemain de la réception du compromis signé.
Théoriquement, il faut donc attendre la signature du compromis de vente pour se rétracter, mais, en pratique, si vous renoncez à votre offre d’achat, il sera inutile d’aller jusqu’au compromis.
Le vendeur, en revanche, ne dispose d’aucun droit de rétractation après le compromis de vente. Après avoir accepté l’offre d’achat, il ne peut également pas revenir dessus, même si un autre acheteur fait une proposition plus intéressante.
Que se passe-t-il après la réception de l’offre ?
Lorsque le vendeur reçoit votre offre d’achat, il doit obligatoirement formuler une réponse par écrit. Cette réponse doit intervenir dans le temps indiqué dans l’offre d’achat (en général une à deux semaines). L’absence de réponse ne vaut ni accord ni refus, elle annule purement et simplement l’offre d’achat pour les deux parties.
Le vendeur peut avoir trois types de réponses :
- accepter votre offre à votre prix et aux conditions indiquées dans l’offre d’achat ;
- refuser votre offre d’achat ;
- faire une contre-proposition, généralement à la hausse par rapport à votre offre.
Si l’offre est acceptée, la prochaine étape est la signature du compromis. Si le vendeur refuse, vous pouvez tenter une deuxième proposition de prix. En cas de contre-proposition, vous pouvez également accepter ou refuser. Tous les échanges doivent être formulés par écrit pour être valides. Chaque nouvelle offre annule automatiquement la précédente.
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