L'engagement d'une offre d'achat immobilier

Quel est l’engagement de l'acheteur lors d’une offre d’achat ? 

L’offre d’achat, aussi appelée promesse d’achat, possède bien une valeur juridique lorsqu’elle est formulée par écrit (toute acceptation orale n’a aucune valeur). Il s’agit d’un courrier par lequel vous communiquez votre ferme intention d’acheter le bien en vente au prix que vous indiquez. Même s’il s’agit d’un document non notarié, c’est ce qui permet par la suite au vendeur de hiérarchiser les offres d’achat pour faire son choix : il revêt donc une réelle utilité.

L’engagement d’offre d’achat concerne un prix et un délai, mais l’acheteur n’est engagé dans la transaction qu’en cas de réponse positive de la part du vendeur. Si celui-ci refuse ou ne répond pas, l’engagement contractuel induit par l’offre d’achat est directement rompu.

Pour fournir un cadre juridique plus important à la transaction immobilière, il est tout à fait possible de compléter son offre d’achat avec les mentions suivantes :

• les modalités de réponse du vendeur, en demandant par exemple à ce qu’il vous réponde par courrier recommandé avec accusé de réception ;
• les conditions suspensives pour vous protéger en cas de refus de crédit immobilier ou si les résultats des diagnostics immobiliers ne sont pas satisfaisants.

Engagement du vendeur : est-il obligé d’accepter si l’offre d’achat est au prix ?

Même avec une offre au prix demandé, le vendeur n’a pas pour obligation d’accepter (il peut par exemple avoir reçu une offre concurrente). Durant le délai de validité de l’offre d’achat, plusieurs options s’offrent à lui :

• accepter la proposition, ce qui concrétise l’engagement d’offre d’achat ;
• refuser l’offre, que le prix soit inférieur ou égal à celui demandé ;
• faire une contre-proposition écrite, en proposant un nouveau prix que l’acquéreur peut ou non accepter.

Pour une offre d’achat égale au prix de vente demandé

L’article 1 583 du Code civil stipule que la vente est considérée comme parfaite dès que la chose et le prix sont convenus par les parties impliquées. En théorie, un vendeur est donc dans l’obligation d’accepter une offre d’achat au prix de vente proposé. Toutefois, c’est assez différent dans la pratique.

Dans la mesure où une vente immobilière est une opération plus complexe que l’achat d’une marchandise, la jurisprudence admet que si un vendeur reçoit plusieurs offres d’achat au prix demandé, alors il a le droit de choisir l'acheteur qui lui semble le plus solide et le plus fiable (et non le premier à avoir déposé son offre d’achat).

En complément des questions sur l’engagement d’offre d’achat, vous devez ainsi soigner et peaufiner votre dossier pour convaincre le vendeur que vous avez un profil sérieux. Pour cela, n’hésitez pas à joindre un plan de financement pour le rassurer) ou encore une attestation de finançabilité. Ce sont des documents précieux qui peuvent faire pencher la vente en votre faveur.

Pour une offre d’achat inférieure au prix de vente demandé

Si vous décidez de faire une offre d’achat à un prix inférieur au prix demandé, le vendeur peut évidemment l’accepter, la refuser, ou encore vous faire une contre-proposition.

Que se passe-t-il en cas de contre-proposition ? Dans ce cas, votre offre initiale devient caduque. La contre-proposition n’est pas définie par le Code civil : il ne s’agit donc pas d’une acceptation partielle de l’offre, mais simplement d’une invitation à continuer la négociation pour ne pas rompre le dialogue. Une contre-proposition peut concerner les termes financiers de la vente, mais également les clauses de l’offre originale comme la clause suspensive ou la clause de substitution.

C’est à l’acheteur ensuite d’accepter, de refuser ou de refaire une autre proposition au vendeur. Les obligations contractuelles sont rompues entre les deux parties si aucun accord n’est trouvé.

Est-il possible de se rétracter après avoir soumis une offre d’achat immobilier ?

L’engagement suite à une offre d’achat n’est pas immédiat, même si le vendeur a accepté votre offre : il est nécessaire de signer un compromis de vente pour contractualiser l’opération. Toutefois, un acquéreur bénéficie aussi d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature de ce compromis. L’engagement lié à une offre d’achat immobilier n’est donc pas définitif, du moins avant la fin du délai de rétractation de 10 jours qui fait suite à la signature du compromis de vente. 

Il est possible que le vendeur demande des dommages et intérêts si l’acquéreur décide de se rétracter, mais ce dernier est généralement protégé par les clauses suspensives.

 

À quel moment l’offre d’achat devient-elle caduque ?

Il existe certains cas de figure qui rendent l’offre d’achat caduque et suppriment tout engagement d’offre d’achat ou de vente de la part des parties impliquées.

L’expiration du délai de validité de l’offre

En moyenne, la durée de validité d’une offre d’achat est de 5 à 10 jours, même si elle peut aussi être plus longue. Ce n’est pas au vendeur de décider de ce délai de validité, mais bien à l’acheteur de l’indiquer lorsqu’il envoie sa proposition d’achat. Il faut donc bien y réfléchir et mentionner la durée de validité comme tel : “La présente proposition est valable jusqu’au XX/XX/XXXX”. Il peut être pertinent de laisser fixer le délai jusqu’à 2 semaines pour laisser l’opportunité au vendeur de vous faire une contre-offre.

La durée de validité de l’offre, même si cette dernière n’est pas encadrée par la loi. Si vous faites une proposition au prix du mandat, le vendeur acceptera rapidement l’offre dans la plupart des cas et cette durée importe peu. Toutefois, le délai de validité prend toute son importance si vous faites une offre pour un montant inférieur : vous devez laisser du temps au vendeur pour qu’il puisse réfléchir à votre proposition ou consulter des experts.

S’il n’y a aucune mention sur le délai de validité de l’offre, l’acheteur peut se rétracter librement. En général, si le vendeur n'est pas revenu vers le potentiel acheteur après 2 semaines, l’offre est théoriquement refusée. Vous pouvez toutefois le relancer après 14 jours et potentiellement envoyer une contre-offre.

Le décès de l’acheteur ou son incapacité juridique 

Le décès de l’acheteur ayant déposé une offre supprime tout engagement d’offre d’achat et l’article 1 117 du Code civil mentionne bien que les héritiers du défunt ne sont pas engagés auprès du vendeur. 

De plus, les personnes mineures ou les personnes visées par l’article 425 du Code civil (individus incapables de pourvoir seuls à leurs intérêts et donc sous tutelle ou curatelle) ne sont pas autorisées à effectuer une transaction immobilière puisqu’elles n’ont pas la capacité juridique nécessaire. La signature d’un document de leur part n’a alors aucune valeur juridique. 

Engagement offre d’achat : ce qu’il faut retenir

• L’engagement d’une offre d’achat concerne un prix et un délai, et l’acheteur s’engage auprès du vendeur si son offre d’achat (écrite) est acceptée par écrit par le vendeur.
• Il est difficile de revenir sur le prix proposé dans l’offre d’achat, mais l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente.
• Le décès de l’acheteur, l’incapacité juridique de ce dernier ou la fin du délai de validité de l’offre d’achat peuvent également rendre cet engagement immobilier caduc.