Liste des 10 critères à vérifier avant d'acheter votre logement

Localisation, quartier, environnement immédiat, commune, infrastructures : pour se projeter dans un bien et dans une ville, il faut tenir compte de nombreux critères d’achat immobilier. Même si le prix d’achat, la superficie et l’emplacement sont des points essentiels, ils ne sont pas les seuls !

1.Le prix au mètre carré

Premier critère d’achat immobilier : le prix de vente du bien, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain. Le simulateur Patrim vous permet de prendre connaissance des transactions immobilières qui ont eu lieu en France durant les 5 dernières années. Ce sont des données fiables, qui proviennent des actes notariés et des informations cadastrales. Il est aussi possible d’estimer la valeur d'un bien immobilier pour une utilisation fiscale. N’hésitez pas également à vous rapprocher de la chambre des notaires. 

Pour vous donner un ordre d’idée, voici les prix moyens en 2022 selon SeLoger :

Le prix au m2 selon la ville et le type de bien

Ville	Prix moyen du m2 pour les maisons	Prix moyen au m2 pour les appartements
Paris	11 691 €/m²	10 705 €/m²
Marseille	4 305 €/m²	3 474 €/m²
Lyon	5 350 €/m²	5 287 €/m²
Toulouse	3 644 €/m²	3 541 €/m²
Nice	5 333 €/m²	4 988 €/m²
Nantes	4 231 €/m²	4 182 €/m²
Strasbourg	3 363 €/m²	3 796 €/m²
Montpellier	3 839 €/m²	3 727 €/m²
Bordeaux	4 935 €/m²	4 830 €/m²

2.L’état général du bien et de ses équipements

Avec ou sans travaux ? L’état général du bien est l’un des principaux critères d’achat immobilier puisque certains acheteurs préfèrent modeler le bien selon leurs envies, tandis que d’autres désirent simplement poser leurs meubles sans avoir à faire de travaux de rénovation. Entretien du bien, état de la toiture, diagnostics immobiliers sans anomalies : ce sont autant de critères qui peuvent déclencher ou annuler une vente. Si des travaux sont à envisager, pensez à bien estimer la valeur des travaux avant achat, au risque de voir la facture augmenter une fois propriétaire.

En ce qui concerne les équipements de la maison, vous devez vous projeter et tenir compte dès maintenant des projets que vous aimeriez réaliser dans votre propriété, comme la création d’une piscine par exemple. Avoir un jardin, posséder une cave ou une dépendance, pouvoir construire un garage ou une cuisine d’été sont autant de critères à évaluer avant de se positionner sur un bien. 

3.La qualité de la construction 

L'un des critère à ne pas sous-estimer est la qualité de construction du logement. Afin d'éviter les mauvaises surprises, il est préférable de renseigner au préalable sur :

• l’état des façades et de la toiture ;
• l’entretien des parties communes ;
• l’état de la charpente ;
• l’isolation thermique ;
• l’isolation phonique ;
• la conformité de l’installation électrique ;
• le type de système de chauffage ;
• l’état de la plomberie et des sanitaires.

Selon l’ancienneté de la maison ou de l’appartement, il faut parfois prévoir des travaux. N’hésitez pas à effectuer une visite complémentaire, accompagné d’un professionnel capable d’estimer le coût des rénovations. Ces devis vous seront utiles pour négocier le prix de vente ou justifier le montant du crédit auprès de la banque.

4.Le coût d’entretien et les charges de copropriété

Focalisé sur la recherche du bien idéal et sur votre dossier de prêt, vous n’accordez pas forcément assez d’importance au coût d’entretien qu’implique l’achat d’un logement. C’est un critère à ne pas négliger, car il impacte significativement votre budget mensuel. 

• La surface habitable et la qualité de l’isolation déterminent votre facture énergétique ;
• L’entretien des parties extérieures représente un surcoût éventuel (élagage, piscine) ;
• Les contrats de maintenance constituent des charges récurrentes qui garantissent le bon fonctionnement de votre système de chauffage ou de votre adoucisseur ;
• D’autres frais ponctuels sont à envisager avec le temps : remplacement des gouttières, de la toiture, des portes et fenêtres, de la chaudière, ravalement des façades,

Pensez également à vérifier le PV d'AG avant de faire votre choix. Cela vous permettra de connaître les travaux à venir et de pouvoir l'inclure dans votre budget.

5.Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique ou DPE est un document obligatoire remis par le vendeur à l’acheteur. Il est établi par un professionnel certifié et reste valable 10 ans. La responsabilité du propriétaire peut être engagée si l’acquéreur constate qu’il est victime d’un préjudice et que l’habitation se révèle plus énergivore qu’annoncé.

Le DPE comporte les mesures de consommation d’énergie nécessaire et des émissions de gaz à effet de serre du bien. Il attribue une note de A à G en fonction des niveaux obtenus. Il indique aussi les coûts théoriques annuels d’énergie et liste les travaux recommandés pour améliorer la performance du logement.

6.Le quartier et les infrastructures

Évidemment, dans les critères d’achat immobilier, on retrouve le quartier et ses infrastructures : de quoi avez-vous besoin près de votre domicile pour un grand confort de vie ? Écoles, commerces de première nécessité, médecins et hôpitaux : ce sont autant de variables qui impactent votre cadre de vie. La proximité des transports en commun pour se rendre au travail ou encore des espaces verts sont aussi de gros atouts. La vie de quartier et sa sécurité sont des éléments importants à prendre en compte dans la décision d’achat d’une maison. Bus, tramway, métro : les communes et villes bien desservies facilitent la vie quotidienne, même si cela peut aussi occasionner des nuisances sonores.

Retrouvez notre guide sur l'achat immobilier dans un quartier en cours de gentrification.

7.Le montant des impôts locaux

Parmi les critères d’achat immobilier à évaluer avant d’acquérir une maison ou un appartement, on retrouve également la taxe foncière. C’est un impôt local qui peut représenter un coût réel sur le long terme ! Le coût total de cette taxe (payable chaque année) dépend de nombreux facteurs comme :

• la commune ou le quartier ;
• le type de bien ;
• la surface habitable déclarée ;
• l'étage de l’appartement s'il se situe dans un immeuble ;
• etc.

8.Les futurs projets d’urbanisme

Beaucoup d’acheteurs oublient de se renseigner sur ce point alors qu’il revêt une grande importance : il s’agit de tous les projets d’urbanisme, et donc toutes les constructions prévues par la ville dans les mois qui suivent. Vous pouvez ainsi vérifier s’ils comptent créer une usine dans votre zone ou transformer les charmants jardins que vous voyez depuis votre balcon en immeuble. Consultez le Plan Local d'Urbanisme (PLU) pour visualiser les projets autour de votre bien, directement auprès de la mairie de votre commune.

9.Les nuisances sonores

Les nuisances sonores de votre quartier peuvent vite se transformer en cauchemar quotidien. La présence d’une route, d’une voie de chemin de fer, d’un voisin bruyant, d’animaux ou d’une cour d’école risque de troubler votre tranquillité.

Pour éviter de mauvaises surprises, renseignez-vous auprès des voisins. Visitez le bien à des horaires différents et appelez le service de l’urbanisme de la commune pour connaître les projets d’aménagement prévus.

10.Se renseigner sur le droit de préemption

Si le bien que vous convoitez se situe dans une zone de préemption, sachez que la mairie est un acquéreur prioritaire. Le droit de préemption lui permet de racheter des maisons, des immeubles ou des terrains en vue de réaliser des opérations d’aménagement urbain d’intérêt général.

Les zones concernées sont définies par une délibération de la municipalité et rendues publiques dans les journaux locaux. Il incombe au notaire de s’assurer de l’existence d’un tel droit et d’avertir le vendeur, le cas échéant.