Connaître la valeur immobilière de son logement

Estimation de la valeur d’un bien immobilier : comment ça marche ?

Pour estimer la valeur réelle d'un appartement, d’une maison ou d’un terrain, vous devez tenir compte de la valeur des biens similaires actuellement en vente ou récemment vendus sur la même zone géographique. Type et superficie du bien, prix de vente, ratio prix / surface, prix de l'immobilier dans le secteur, calcul de plus-values, calcul de frais immobilier : ce sont autant de variables que vous devez estimer. 

Pour ce faire, procédez en 3 étapes :

• estimez la valeur d'un bien immobilier avec l'application « Demande de valeur foncière » du gouvernement ;
• consultez les bases de données DVF (demandes de valeurs foncières) sur data.gouv.fr ;
• consultez les DVF sur l'outil de visualisation Etalab. 

Pour savoir comment connaître la valeur d’un bien immobilier et fixer le juste prix, il faut donc commencer par répertorier les données relatives au logement et vous informer sur le secteur. Vous pouvez également solliciter les agences immobilières ou discuter avec des personnes qui vendent des biens immobiliers comparables au vôtre (toujours sur le même secteur). Pour que votre estimation se rapproche de la réalité, il est conseillé de se baser sur un échantillon de 20 propriétés. Vous pouvez ensuite diviser le prix des propriétés par leur superficie pour obtenir la valeur au mètre carré dans votre zone géographique.

Déterminer le prix au m2 d’un bien immobilier

Si vous cherchez à connaître la valeur d’un bien immobilier, après avoir calculé le nombre de m2, nous vous conseillons de consulter :

• la base de données Demandes de valeurs foncières (DVF). Il s’agit d’une base de données mise à jour deux fois par an, avec des informations parfaitement fiables puisqu’elles viennent directement de l’administration fiscale. Vous pourrez y comparer la valeur du bien immobilier que vous souhaitez vendre (ou acheter) par rapport à des biens similaires vendus durant les dernières années ; 

• le site Patrim vous permet également d’estimer la valeur d'un bien immobilier : c’est un simulateur des impôts accessible depuis votre compte personnel sur impots.gouv.fr. Ce simulateur a été mis en place pour aider les contribuables à déclarer l'impôt sur la fortune immobilière, une succession ou bien une donation, un contrôle fiscal ou tout simplement pour calculer les aides au logement ;
• la chambre notariale de votre région pour connaître la valeur d’un bien immobilier grâce à des données pertinentes provenant d’actes notariés.

Quels sont les outils ?

Comment connaître la valeur d’un bien immobilier ? Le prix dépend de nombreux facteurs différents, qu’il s’agisse du prix au mètre carré du quartier, de la surface habitable ou encore de l’état général du bien. Pour réaliser une estimation immobilière précise, il existe plusieurs solutions :

• les outils du gouvernement : depuis 2019, la plateforme Demande de Valeur Foncière (DVF) recense les ventes immobilières des 5 dernières années (prix net vendeur, date, type de construction, surface, nombre de pièces, etc.) ;
• l’estimation en ligne : affinez vos critères de recherche selon les caractéristiques propres au bien pour déterminer une valeur précise et un prix de vente juste. Par exemple, la chambre des notaires de Paris peut vous aider à comparer votre bien à des biens similaires en Île-de-France ;
• l’évaluation professionnelle : n’hésitez pas à avoir recours à l’avis d’un professionnel, qui connaît les prix du marché et les particularités de chaque rue et quartier.

Que faut-il savoir sur la Loi Carrez ?

Puisque le prix d’un bien dépend en partie de sa superficie, la loi Carrez joue un rôle important pour savoir comment connaître la valeur d’un bien immobilier. Il s’agit donc d’un diagnostic immobilier sur la surface habitable d'un bien immobilier. C’est une donnée obligatoire pour une transaction en copropriété, mais pas pour une maison individuelle (sauf si elle se trouve en copropriété horizontale).

Il est conseillé de mesurer la superficie loi Carrez avec un géomètre-diagnostiqueur puisque c’est une donnée strictement définie et encadrée. Le métrage loi Carrez implique tous les locaux couverts et fermés (en dur) d’au moins 1m80 de hauteur de plafond. On exclut le gros œuvre, les pièces impropres à l’habitation (combles non aménagés, greniers, réserves, remises, places de parking et vérandas), les balcons et terrasses. Vous obtiendrez ensuite une attestation à validité illimitée pour avoir une idée exacte de la surface, et donc de la valeur de votre bien immobilier.

Les défauts qui font baisser le prix d’un bien immobilier

Comment connaître la valeur d’un bien immobilier en tenant compte de tous les facteurs pouvant faire augmenter ou baisser son prix sur le marché ? En effet, il existe des défauts (qu’ils apparaissent sur votre bien ou sur l’immeuble de copropriété) qui impactent le prix de vente. Vous devez évaluer les points forts comme les points faibles du logement pour obtenir un prix précis au mètre carré. 

Un rez-de-chaussée peut se vendre environ 25 % moins cher qu’un 4ème étage dans le même immeuble. Quant aux rénovations nécessaires, s’il faut faire des travaux dans toutes les pièces du logement, on peut observer une baisse de la valeur jusqu’à - 30 %. Autre défaut : un mauvais agencement des pièces, avec une baisse du prix de vente de 10 %.

Quels sont les éléments qui font augmenter le prix ?

À l’inverse, il existe également des éléments qui ajoutent de la valeur à votre bien immobilier. N’oubliez pas de les prendre en compte dans votre estimation ! Voici quelques exemples particulièrement courants :

Les éléments qui font augmenter le prix d'un bien

Aménagements	Valeur immobilière ajoutée
Orientation sud-est ou sud-ouest	Hausse du prix de vente de 5 %
Jolie terrasse	Hausse du prix de vente jusqu’à 15 %
Vue sur un monument, sur la mer ou sur la montagne	Surcote de 5 à 20 % selon les secteurs
Bon Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)	Hausse du prix de vente jusqu'à 17 % pour un bien de classe A ou B
Ascenseur	Prime jusqu'à 5 % du prix de vente au mètre carré
Présence d’un espace vert	Hausse du prix en moyenne entre 2 et 5 %
Piscine	Hausse de 10 % pour une piscine enterrée (surtout dans une région ensoleillée)

Pour quelle raison effectuer une estimation de bien immobilier ?

Vous avez tout intérêt à faire estimer la valeur d’un bien avant de le vendre ou même de l’acheter. Vous êtes ainsi certain d’obtenir le juste prix pour votre maison ou appartement en fonction des prix du marché et de la situation du bien. Déterminer comment connaître la valeur d’un bien immobilier vous permet de proposer le prix approprié pour faire une bonne affaire ou vendre dans de brefs délais. C’est une garantie pour le vendeur comme pour l’acheteur.

De plus, l’estimation de la valeur du bien se révèle aussi très utile pour une mise en location : c’est ce qui vous permet de fixer un loyer équitable et de trouver facilement des locataires.

Autre avantage : le règlement d’une succession. L’estimation des biens immobiliers est ici nécessaire pour prévoir une répartition équitable entre les héritiers et anticiper le paiement des droits de succession.